PROJETOS
DE LEGALIZAÇÃO
FUNDIÁRIA URBANA
ELABORAÇÃO e EXECUÇÃO:
Instituto ALFA BRASIL e SODESP
Agosto/2006
TÉCNICOS
RESPONSÁVEIS:
Nildo Lima Santos – Consultor em Administração Pública
Neide Dias Santos – Arquiteta Urbanista
Luis Roque de Oliveira – Consultor
Imobiliário
Valéria Cristiane Souza N. Dias – Advogada
ENDEREÇO PARA
CONTACTO:
Fone/Fax:
(0**74) 3612.0194
E
– mail: presidente@alfabrasil.org.br
APRESENTAÇÃO DA ALPHA OSCIP (Instituto ALFA BRASIL):
A ALPHA
OSCIP (Instituto ALFA BRASIL) É uma organização não governamental de
direito civil, sem fins lucrativos, reconhecida pelo Ministério da Justiça,
PROC/MJ Nº. 08071000097/2006-22 e inscrita no CNPJ/MF Nº. 07.761.035/0001-92 na
forma da Lei Federal nº. 9.790, de 1999, como Organização Social Civil de
Interesse Público, (OSCIP), regendo-se por legislação específica, podendo
firmar convênios, contratos, termos de parceria, termo de cooperação e
articular-se de forma conveniente, com órgãos e entidades públicas e privadas,
assim como, com empresas e instituições nacionais e estrangeiras.
FINALIDADES DA ALPHA OSCIP:
A
promoção do desenvolvimento econômico e social sustentável e da cidadania,
através de estudos e pesquisas, desenvolvimento, aplicação e difusão de
tecnologias de processos produtivos nos múltiplos segmentos que possibilitem a
execução de ações práticas e efetivas como precondição para a plena cidadania,
que passa pelo desenvolvimento econômico e social sustentável da sociedade. Seja
no auxílio direto à população ou através de empreendimentos em parcerias com
entes públicos oficiais da União, dos Estados e Municípios e com entidades de
classes e demais instituições de direito civil e privado que tenham ações
congêneres com os objetivos específicos desta entidade. No cumprimento de suas
finalidades, poderá atuar em todo o território brasileiro e no estrangeiro,
podendo instalar escritórios e representações dentro e fora do país.
APRESENTAÇÃO DO
PROJETO
Os
problemas que entravam o desenvolvimento dos Municípios brasileiros têm
diversas faces. E, uma destas faces é a ocupação desordenada do solo urbano;
propiciada pela ausência do Estado, que é representado na figura dos entes
municipais e, não raro com o descaso e/ou cumplicidade da União que, interfere
nos municípios através de execução de projetos que não observam estes fatores,
tendo como conseqüência o atrofiamento no processo de desenvolvimento sócio
econômico.
Uma destas intervenções é a construção de barragens para uso
de geração de energia elétrica com a desapropriação de imensas áreas e
aglomerados humanos urbanos onde tinham assentados posseiros legais com o
título e registro dos seus imóveis e, que foram remanejados para áreas próximas
às margens dos grandes lagos responsáveis pelo imenso acúmulo de água destinada
à movimentar as turbinas de geração de energia elétrica. No geral não tiveram o
cuidado devido da promoção da titularidade dos imóveis, pois, é bem mais cômodo
a transferência deste encargo para os Municípios, os quais, até hoje, não
conseguem entender o processo e sequer tomaram alguma providência. Vários
destes municípios povoam as bordas dos lagos criados pelas barragens no Vale do
Rio São Francisco que contam como um dos maiores responsáveis pelo entravamento
no seu processo de desenvolvimento: “A falta de
titularidade e do registro dos imóveis urbanos que foram transferidos para os
Municípios, pela CHESF”. A estatal, em pleno regime militar onde,
praticamente, era impossível a contestação e de reclamações contra o Estado e,
principalmente contra a União, simplesmente transferiu o problema para os
municípios e para a sociedade molestada em seus direitos, costumes, sentimentos
e tradições, apesar de tal empresa ter sido a responsável pela grande maioria dos
imóveis (terrenos e edificações), distribuídos à população. O que agrava mais
ainda o problema.”
Destarte é imperioso que a União -
que dispõe de linha de investimentos (Programa de Apoio à Regularização
Fundiária Sustentável em Áreas Urbanas – Programa Papel Passado) -
centre, de uma vez por todas, esforços necessários para que, junto aos
Municípios e às instituições civis e, junto aos respectivos Governos Estaduais,
promovam a definitiva legalização fundiária urbana através de projeto bem
elaborado e bem sistematizado de forma que resolva efetivamente o problema
gerador de tantos outros, tais como: - conflitos de
direitos de herança; inacessibilidade ao crédito destinado a investimentos por
falta de garantias reais; impotência do poder de polícia do Município no
disciplinamento urbano, em razão da falta de titularidade da responsabilidade
pelo imóvel; perdas de arrecadação e renúncia de receitas pela impossibilidade
de atuação do fisco municipal, em razão da falta de titularidade do imóvel;
perdas de arrecadação do Estado e da Previdência Social em razão da falta de
titularidade do imóvel; e, dificuldade de implantação de projetos de
desenvolvimento econômico e social, pelas várias razões anteriores, citadas,
contribuindo, portanto, para agravar mais ainda, a cada dia, múltiplos
conflitos sociais no Município e na região.
Face, a
todas estas questões é que nos propomos a elaborarmos e executarmos projetos,
através dos nossos técnicos e meios disponíveis, para todos os municípios que
já tenham elaborado os seus Planos Diretores Urbanos, a custos baixíssimos,
considerando o perfeito domínio de metodologia adequada. Projeto que
necessariamente contará com os seguintes conteúdos: a)
Justificativas – que abordam a realidade social, econômica
e jurídica institucional relacionada ao problema; b) Objetivos Gerais e
Específicos – que delimita as metas a serem alcançadas, no aspecto geral e, nos
seus mínimos detalhes micro-delimitados e quantificados; c) Metodologia – que
informa como serão executadas as ações relacionadas ao projeto; d) Beneficiários
do Projeto – que indica quais os reais beneficiários do projeto, sob o aspecto
individual e sob o aspecto geral; e) Investimentos Necessários – que apresenta
quadros de investimentos em mão-de-obra , serviços especializados de
consultoria, serviços de apoio administrativo e operacional, material
permanente e outros necessários; f) Cronograma de Execução do Projeto – que
define o prazo de execução do projeto nas suas múltiplas fases, desde o levantamento
de dados e informações até o encaminhamento final do titular do imóvel ao
cartório para o competente registro; g) Cronograma Físico Financeiro – que
apresenta os números reais a serem investidos ao longo da execução do projeto
e, por último, h) Bibliografia – que relaciona todo o material bibliográfico
pesquisado nesta primeira fase de proposição do Projeto, reforçando-o no seu
entendimento pelos analistas dos parceiros interessados em financia-lo.
FINALIDADES:
O projeto tem por finalidade a
implementação das medidas administrativas e jurídicas destinadas ao
desenvolvimento das ações de regularização fundiária, inclusive a propositura
de ações judiciais, a formalização de atos e contratos administrativos e a
inclusão das áreas regularizadas no sistema de planejamento e disciplinamento
urbano/ambiental, propiciando o desenvolvimento urbano econômico e social
sustentável e, qualidade de vida, através da integração de mais 60% dos
proprietários urbanos nos cadastros municipais/distritais e das concessionárias
de serviços públicos.
OBJETIVOS:
Os objetivos dos
projetos serão definidos de duas formas: Objetivos Gerais e, Objetivos
Específicos.
Objetivos
Gerais:
Promover a legalização fundiária urbana, na sede do
Município de Sobradinho, com a implementação de atividades jurídicas e
administrativas.
Objetivos
Específicos:
Promover a alienação formal e legal dos
imóveis transferidos do Estado da Bahia para o Município e, deste para os
moradores;
Promover
a alienação formal e legal dos imóveis transferidos da CHESF para o Município
e, deste para os moradores;
Promover
o cadastramento dos imóveis não legalizados e, dos posseiros úteis;
Promover
o registro dos loteamentos cujo proprietário seja o Município de Sobradinho;
Promover
a elaboração de normas legais com vistas à concessão de isenções fiscais;
Promover
o registro dos imóveis junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
METAS:
As metas estão subdivididas em: metas físicas e metas sociais.
Metas Físicas:
As
metas físicas estão associadas à quantidade de famílias a serem beneficiadas e
de imóveis a serem legalizados.
Como
metas físicas ficam estabelecidas:
-
produção de plantas de loteamentos de propriedade dos Municípios e memoriais
descritivos sobre os mesmos, para registro dos loteamentos em cartório;
-
registro dos loteamentos de propriedade dos Municípios em cartório;
-
produção de cadastros de unidades prediais urbanas da sede de cada Município
envolvido no projeto;
-
produção de legislação que permita a alienação das unidades habitacionais
através de venda simbólica, isto é a transferência legal dos imóveis de cada Município
abrangido pelo projeto, para os posseiros úteis;
-
produção de legislação municipal que permita a isenção do imposto inerente à
transação, visando o barateamento do projeto de regularização fundiária;
-
produção de processos e recursos individualizados junto às esferas
administrativas e judiciais competentes, com vista às soluções de ordens previdenciárias
e tributárias;
-
legalização das unidades prediais urbanas da sede de cada Município envolvido, junto
ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos.
Metas Sociais:
Como
metas sociais ficam estabelecidas:
-
direito de herança a mais de 50% da população urbana dos Municípios abrangidos
por cada projeto;
-
redução significativa dos conflitos familiares e outros relacionados a disputas
inerentes ao direito de herança;
-
acesso ao crédito, através de garantias reais, adicionado em mais de 50% dos
proprietários urbanos dos Municípios envolvidos;
-
inserção agregada de mais 50% dos proprietários urbanos, nas oportunidades dos
programas e projetos dos múltiplos órgãos governamentais destinados à geração
de trabalho, emprego e renda;
-
reforço e ampliação do poder de polícia em mais de 100% do universo atingido
atualmente, com isto, disciplinando melhor o uso e parcelamento do solo urbano;
-
reforço e ampliação da base de contribuintes dos tributos imobiliários
municipais em 100%, incluindo, portanto, os novos proprietários formais no rol
da co-responsabilidade com o desenvolvimento urbano;
-
reparação de parte da dívida social que o Governo Federal, através da CHESF,
tem com a população assentada ao derredor das barragens e usinas por ela construídas;
-
oportunizar a efetiva aplicação dos instrumentos de política urbana voltados à
salvaguarda do direito à moradia digna e à cidade, já estabelecidos nos respectivos
Planos Diretores de Desenvolvimento Urbano implantados para os Municípios
abrangidos pelo Projeto;
-
propiciar a articulação da política de regularização fundiária sustentável com respectivos
Planos Diretores de Desenvolvimento Urbano implantados para os Municípios
envolvidos no projeto;
-
propiciar a efetiva inclusão das regras para aplicação dos instrumentos de
regularização fundiária necessários ao planejamento urbano e, previstos na
legislação municipal;
-
propiciar o fortalecimento dos sistemas de informações que apóiem o
planejamento urbano e, a gestão dos serviços públicos e tributários;
-
propiciar a oportunidade da comunidade, ora assentada informalmente, participar
dos programas sociais destinados à melhoria das condições de habitabilidade.
METODOLOGIA:
A metodologia a
ser utilizada tem como base de sustentação e de viabilidade do projeto a
tríplice parceria entre a ALPHA OSCIP, proponente do projeto, os Municípios
envolvidos no projeto e, o Governo Federal, através de: recursos do programa:
Urbanização, Regularização e Integração de Assentamentos Precários; de
contra-partidas dos Municípios com cessão de pessoal e equipamentos e, dos
valores destinados à formalização das alienações dos imóveis para os atuais
proprietários; e, de contra-partidas da OSCIP com a cessão de parte do pessoal
qualificado e, de parte dos equipamentos.
Serão
promovidos eventos (seminários, palestras e reuniões), com vistas à mobilização
da comunidade e dos entes públicos e privados envolvidos no processo, a fim de
que seja efetivada a sustentabilidade definitiva do sistema municipal de
planejamento e de desenvolvimento urbano, com a aplicação dos instrumentos
jurídicos e normativos de controle e disciplinamento urbano (Plano Diretor de
Desenvolvimento Urbano, Código de Obras e Edificações, Lei de Uso e
Parcelamento do Solo Urbano, Código de Posturas Municipais, Código Ambiental,
Lei do Perímetro Urbano e, Código Tributário Municipal).
O
trabalho técnico social envolve eventos, que estão programados na forma
disposta a seguir:
a)
Palestras de sensibilização das autoridades e da comunidade
em geral, sobre a filosofia e importância do Projeto e, sobre a importância da
participação da sociedade local, dos órgãos públicos, das instituições civis e
das empresas privadas.
b)
Audiências públicas com as comunidades.
c)
Capacitação das equipes de cadastradores e do pessoal
envolvido com o Projeto.
d)
Reuniões de avaliação intermediárias e finais do andamento
e conclusão do projeto.
e)
Instalação de escritórios nas sedes das cidades envolvidas
nos projetos, em imóveis alugados ou cedidos pela administração pública
municipal.
f)
Mobilização de técnicos contratados para a execução do
projeto.
g)
Mobilização de equipe de consultoria com conhecimento em
legalização fundiária urbana e, com conhecimento em legislação urbanística,
tributária e previdenciária.
h)
Inventário e reprodução de mapas e de plantas cartográficas
a interesse do projeto.
i)
Inventário e reprodução de documentos e registros de
loteamentos e, de normas básicas a interesse do projeto (levantamento fundiário
realizado junto a CHESF e, nas Prefeituras).
j)
Levantamento em cartórios dos registros dos loteamentos
(levantamento fundiário realizado junto ao Cartório de Título e Documentos das
respectivas Comarcas dos Municípios envolvidos).
k)
Levantamento documental que referencia e atesta o ano de
construção dos imóveis, junto à CHESF, junto ao Cadastro Técnico do Município
envolvido, junto ao Serviço de Água e Esgotos do Município, junto à
concessionária de Energia Elétrica e, junto aos proprietários, para efeitos de
promoção de processo junto à previdência social.
l)
Cadastramento dos imóveis e respectivos proprietários
informais dos imóveis urbanos edificados, devendo conter: Nome, RG, CPF/MF,
tempo da posse, referência de documento que indique o tempo máximo do imóvel
edificado (conta de energia elétrica, conta de água, pagamento de IPTU, notas
fiscais de compra de material de construção, correspondências recebidas pelos
correios, etc.).
m)
Análise documental e das normas legais e, elaboração de
relatório de diagnóstico para efeitos de indicações de providências (elaboração
de leis, decretos regulamentares e demais normas regulamentares, registros,
pareceres, etc.) e, informações sobre disputas e litígios na posse.
n)
Implantação de medidas administrativas e legais necessárias
para aplicação dos instrumentos de regularização fundiária, tais como: lei de
remissão de IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano e, de isenção do
ITBI-IV – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos; lei de
autorização para alienação de bens imóveis do Município a interesse social, por
venda a preço simbólico.
o)
Relatório técnico social referente à mobilização da
comunidade envolvida no projeto, com estratégias para adesão às propostas e
metas do projeto.
p)
Relatório técnico social referente às disputas e litígios
nas posses.
q)
Expedição de títulos de outorga de direitos reais em favor
dos beneficiários finais do procedimento de regularização fundiária.
r)
Triagem cadastral para os encaminhamentos individualizados
e/ou em grupos para os competentes registros, isto é, para a regularização
fundiária.
s)
Elaboração, instrução e ajuizamento de ações judiciais ou
outras medidas judiciais ou extra-judiciais necessárias à regularização
fundiária.
t)
Encaminhamentos individualizados e/ou em grupos de casos
análogos, para os competentes registros junto ao Cartório de Títulos e
Documentos.
u)
Transferências dos arquivos cadastrais para o Município,
propiciando atualização do cadastro técnico imobiliário.
v)
Produção de relatórios mensais de acompanhamento da
execução do projeto.
w)
Produção do relatório final da execução do projeto, com a
conseqüente prestação de contas final e, publicação na imprensa oficial das
metas e resultados alcançados.
Integram a
metodologia do projeto, produtos gerados através dos instrumentos de
regularização, que deverão servir de base para estudos e soluções processuais,
de caráter civil, nas múltiplas ações deflagradas pelos interessados. Tais
produtos integrarão o acervo documental municipal para o atendimento das
demandas rotineiras e efetivas da sociedade. Acervo este que é integrado dos
seguintes produtos derivados:
a)
cadastro dos móveis objeto de regularização fundiária com
as respectivas informações;
b)
cadastro dos proprietários dos imóveis levantados e
avaliados pelo projeto, para regularização fundiária urbana;
c)
cópias e comprovantes de publicações na imprensa, dos atos
normativos e editais relacionados ao Projeto de Legalização Fundiária Urbana;
d)
cópias dos contratos e notas fiscais de compras de
materiais e serviços realizados a interesse do Projeto de Legalização Fundiária
Urbana;
e)
cópias dos protocolos de ajuizamento das petições e/ou
ações junto à esfera judicial competente;
f)
cópias dos protocolos dos instrumentos de regularização
fundiária perante o Cartório de Registro de Imóveis;
g)
cópias dos comprovantes de recolhimento das custas e emolumentos
necessários à regularização dos imóveis objeto da regularização fundiária
urbana;
h)
cópias das certidões ou dos instrumentos que comprovem o
registro dos imóveis objeto da regularização fundiária urbana;
i)
cópias das certidões e instrumentos de registro dos
loteamentos objeto do projeto de regularização fundiária urbana.
BENEFICIÁRIOS DO PROJETO
Serão beneficiários do projeto, diretamente,
a administração municipal e, os proprietários informais que somam mais de 50%
do total de proprietários de imóveis urbanos da sede dos respectivos Municípios
abrangidos pelo projeto, representando um número bastante significativo da
população da região e, indiretamente, toda a população dos Municípios
envolvidos que, através das garantias reais adquiridas adicionadas à população,
poderão se auto-desenvolverem através das oportunidades ofertadas pelas
múltiplas instituições de fomento econômico e social.
As
prioridades de atendimento para a regularização dos imóveis, atenderão, aos
seguintes critérios:
1)
Proprietários com menor renda familiar, não podendo ser
superior a um e meio (1,5) salários mínimos: em prioridade um a mulher chefe de
família, qualquer que seja o seu estado civil e, os portadores de necessidades
especiais, em prioridade dois (02), os mais idosos, de qualquer sexo e, em
prioridade três (03) proprietário tenha maior número de dependentes:
- o pagamento,
pelo projeto, do custo total da formalização do processo, desde as pendências
judiciais referentes ao imóvel, até as pendências tributárias e previdenciárias
referentes ao mesmo;
- o pagamento,
pelo projeto, do valor de alienação a preço simbólico do imóvel, do Município
para o atual proprietário;
- o pagamento
pelo projeto, do custo total do registro imobiliário;
2)
Proprietários com renda familiar acima de um e meio (1,5)
salários mínimos:
- o pagamento,
pelo projeto, do custo total da formalização do processo, desde as pendências
judiciais referentes ao imóvel, até as pendências tributárias e previdenciárias
referentes ao mesmo.
