NILDO LIMA SANTOS
Diretor de Planejamento e Operações do Instituto ALFA BRASIL
Consultor em Administração Pública
Consultor em Desenvolvimento Institucional
PRIMEIRA PARTE
ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO
APRESENTADA POR ITABUNA REFERENTE AO DIAGNÓSTICO PRELIMINAR SOBRE A
POSSIBILIDADE DE APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA DE ORÇAMENTAÇÃO PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO
DE SERVIÇOS DE CADASTRAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO MULTIFINALITÁRIO
QUANTO AO ITEM I –
DADOS DO MUNICÍPIO
Nada a acrescentar,
considerando que o preenchimento do questionário atendeu ao que exige.
QUANTO AO ITEM II –
POPULAÇÃO DO MUNICÍPIO
DA POPULAÇÃO: Estimada
em 220.386 habitantes
Faltam as informações
mais claras sobre a fonte pesquisada. Entretanto, quanto a esta questão, é
possível o Instituto ALFA BRASIL, através dos seus técnicos promover as
pesquisas, destarte, ampliando a quantidade de horas técnicas e,
consequentemente, que se traduzem em custos.
Faltam informações
fundamentais para o perfeito diagnóstico para a elaboração do projeto e prévio
estabelecimento de metas e submetas a serem no detalhamento dos objetivos gerais
e específicos, destarte, que deverão propiciar a realidade dos custos a serem
fixados em orçamento. Considerando que, a falta de tais informações prejudicam
o planejamento como processo desde o início, até a finalização dos trabalhos,
onerando-os, em demasia e, ainda, com riscos de não alcançar devidamente as
metas estabelecidas. Destarte, há a necessidade de coleta prévia de dados e
informações sobre o que se pede, podendo, ser incluída na proposta da execução
do serviços de Cadastramento Técnico Imobiliário Multifinalitário, como etapa
inicial da execução do projeto e que implica em custos adicionais com horas
técnicas e deslocamento dos consultores para a execução dos trabalhos de coleta
de tais dados e informações.
São necessárias as
informações da população urbana e rural, da sede do Município e dos seus
Distritos, incluindo, as sedes dos mesmos. A Câmara Municipal e o Poder
Executivo (Prefeitura), ao certo, deverá ter informações precisas sobre a
existência de Distritos legais, criados por lei, e dos povoados que contem com
mais de 50 (cinquenta) imóveis aglomerados servidos por, pelo menos, três tipos
de equipamentos e serviços públicos, dentre os quais: escola, posto de saúde, posto
policial, iluminação pública, rede de água, calçamento ou meio-fio, praça, rede
de telefonia, e coleta de lixo.
QUANTO AO ITEM III – DA
QUANTIDADE DE IMÓVEIS
Foram informada como
quantidade de imóveis a existência de 103.119 (cento e três mil e cento e
dezenove).
Pela quantidade de
imóveis existentes, conclui-se que, a taxa de habitantes por imóvel, em geral,
é de aproximadamente, 2,14 habitantes por imóvel, o que nos parece ser um
número bastante baixo, para uma média razoável que seria a ocupação de 3
habitantes por imóvel. Portanto, precisa ser melhor diagnosticado para
tentarmos saber da realidade da existência, por estimativa, da quantidade de
imóveis. Vez que, o que nos dá a entendermos é que a quantidade de imóveis está
superestimado ou a população está subestimada. Das duas uma, mesmo,
considerando a existência de imóveis destinados ao exercício de atividades
profissionais e os destinados a comércio, indústria, serviços privados e de
administração pública.
QUANTO AO ITEM IV –
POVOADOS, POR DISTRITO, COM 50 OU MAIS UNIDADES PREDIAIS CONCENTRADAS
É interessante que
junto com a Prefeitura, na sua área de planejamento ou de serviços públicos,
sejam coletadas tais informações, pontuando localidade por localidade, mesmo
que sejam estimadas: Sede de Itabuna, Sede de Cada Distrito – se é que Itabuna
os têm –, Povoados com mais de 50 (cinquenta) famílias concentradas dentro de
um raio servido por serviços públicos e que permitam a imposição do
parcelamento territorial, para que sejam reconhecidos como áreas urbanas na
zona rural.
Tais informações,
também, poderão ser colhidas junto aos Cartórios Eleitorais, no cadastro de
distribuição das Seções de Votação e quantidade de eleitores votantes.
Caso o Município de
Itabuna não possa promover a coleta de tais dados e informações, deverá estar
consciente de que os custos de tais serviços deverão ser previstos e agregados
na proposta de elaboração e execução do projeto de Cadastramento Técnico
Imobiliário Multifinalitário.
QUANTO AO ITEM V – SOBRE
A LEGISLAÇÃO EXISTENTE RELACIONADA ÀS NECESSIDADES DO SISTEMA DE CADASTRAMENTO
TÉCNICO IMOBILIÁRIO
Informa-nos o
preenchimento do questionário, que existem os seguintes instrumentos legais:
- Código Tributário
Municipal;
- Lei definidora da
Planta Genérica de Valores;
- Decreto de
Regulamentação do Código Tributário;
- Lei Definidora da
Estrutura do Poder Executivo Municipal;
- Lei de Uso e
Parcelamento do Solo Urbano;
- Lei do Código de
Obras e Edificações;
- Lei definidora do
Perímetro Urbano da Sede de Itabuna;
- Ato de nomeação do
responsável pelo Cadastramento Técnico Imobiliário;
- Leis definindo o
perímetro urbano das sedes distritais;
- Leis definindo o
perímetro urbano de povoados localizados nas zonas rurais;
QUANTO AO ITEM VI –
INFORMAÇÕES SOBRE A BASE DE DADOS CADASTRAIS RELATIVOS AO CADASTRAMENTO TÉCNICO
IMOBILIÁRIO
As informações para
este campo são de suma importância para o planejamento das ações em função do
perfeito diagnóstico para a preparação da proposta de elaboração e execução do
projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário Multifinalitário e, se o Município
está com dificuldades em dar encaminhamento das providências na coleta de tais
informações, devemos, portanto, apresentar alguém do Instituto ALFA BRASIL
devidamente credenciado, mas, desde que, seja custeado pelo Município
predisposto a celebrar a parceria, considerando que o técnico envolvido neste
processo absorverá: despesas de viagem (passagens e despesas de deslocamento),
despesas de alimentação, despesas de hospedagem, além do tempo necessário para
a execução dos trabalhos que deverão ser quantificados por diárias a um custo a
ser definido. De preferência que tal representante seja residente na própria
cidade de Itabuna e com boa penetração junto às instituições públicas locais e
aceito pelo preposto do referido Município, integrante do Poder Executivo
Municipal que tenha o direto interesse sobre a implantação do projeto.
QUANTO AO ITEM VII –
CORPO TÉCNICO
Idem ao que está
disposto para o “Item VI” do questionário.
QUANTO AO ITEM VIII –
EQUIPAMENTOS EXISTENTES PARA O CADASTRAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO
As informações para
esta parte do questionário, deixa-nos confusos, considerando a existência de
equipamentos no Setor de Cadastramento Técnico Imobiliário, ao tempo em que,
não são dadas informações precisas de tais equipamentos, nem tampouco da
quantidade de pessoas envolvidas no processo, bem como, quanto à atuação ou não
de tal unidade de serviços públicos (Cadastramento Técnico Imobiliário).
Os dados apresentados
são insuficientes para que se tire uma conclusão mínima da intenção ou não de
se querer que tais ações sejam executadas no Município, portanto, é imperioso
que se mobilize esforços neste sentido para que tenhamos a certeza do interesse
do gestor público quanto a tais serviços. Vez que, o questionário é um
instrumento que nos dá a possibilidade de termos tais convicções, portanto,
este deverá ser preenchido pelo representante da Administração Municipal
delegado para o exercício de tais atribuições. E, se o formulário foi de fato
submetido à responsabilidade de tal agente público, infelizmente, a conclusão é
a de que ele precisa ter autonomia necessária para o exercício de tais
atribuições, ou, então poderá ser concluído que o Município não tem o mínimo
interesse em tocar este tipo de projeto. Destarte, é imperioso que se tenha
estas certezas para que não haja desperdícios de tempo e recursos,
considerando, ainda, que tempo tem custo.
QUANTO AO ITEM IX –
PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELO PREENCHIMENTO DESTE QUESTIONÁRIO
Este campo informa que
o questionário foi preenchido por JOSIVALDO SANTOS MATOS, cargo de Agente de
Tributos, em 08/02/2017. O agente público indicado certamente é o mais
apropriado para as informações fiscais, dentre as quais, sobre o funcionamento
do Cadastro Técnico Imobiliário e deverá estar inserido no processo a ser
trabalhado como proposta de cadastramento técnico com a visão do planejamento
como processo e como produtor de macro resultados. Mas, está tendo dificuldades
em relação à integração com outros setores da Administração Pública Municipal que
são de suma importância para a integração das ações abrangidas pela proposição.
É o que nos indicam as observações feitas no final do questionário, quando diz
que outras informações deverão ser colhidas junto à Secretaria de Desenvolvimento
Urbano (SEDUR).
QUANTO AO ITEM X –
REPRESENTANTE DO MUNICÍPIO JUNTO AO PARCEIRO, PARA NEGOCIAÇÃO E EXECUÇÃO DAS
PROVIDÊNCIAS
Os campos referentes a
este item não foram preenchidos, o que confirma-nos a não indicação necessária
de alguém delegado pelo Prefeito e/ou Secretário Municipal para o
encaminhamento das providências necessárias, o que, reforça-nos a tese de ainda
não estar existindo o nível de interesse necessário à realização da parceria. É
o que nos parece.
SEGUNDA PARTE
DOS ANEXOS ENCAMINHADOS
JUNTO AO QUESTIONÁRIO
Foram apresentados
junto ao Questionário de Coleta de Dados e Informações para Produção do
Diagnóstico Preliminar para a Elaboração e Execução do Projeto Básico de
Cadastramento Técnico Imobiliário Urbano Multifinalitário, os seguintes
instrumentos legais:
01 - Lei nº 2.111, de
19 de dezembro de 2008, que aprova o Plano Diretor do Município de Itabuna, o
qual é um instrumento normativo da política de desenvolvimento urbano,
abrangendo todo o território municipal.
02 - Lei nº 2.344, de
30 de dezembro de 2015, que dispõe sobre a instituição do Código de Obras do
Município de Itabuna.
03 - Lei nº 2.367, de
04 de novembro de 2016, que dispõe sobre a instituição de diretrizes para o
parcelamento do solo urbano do Município de Itabuna.
DAS ANÁLISES
INDIVIDUAIS DE CADA INSTRUMENTO LEGAL (Lei) POR ORDEM DE LISTAGEM ACIMA
01 – DA LEI Nº nº
2.111, de 19 de dezembro de 2008, que aprova o Plano Diretor do Município de
Itabuna:
01.I
- Iniciamos chamando a atenção para as disposições da lei que instituiu o Plano
Diretor Urbano, a qual, contém claras indicações dos instrumentos básicos da
política urbana, tanto quanto à indicação das áreas urbanas, seguindo as
disposições do Estatuto das Cidades (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de
2001), e, revisão da estrutura organizacional, inclusive, com a criação do
Sistema Municipal de Informações, vinculado à Secretaria de Desenvolvimento
Urbano e Meio Ambiente (Art. 67, § único). Dentre as atribuições, como
providências a serem adotados por tal secretaria e que são inerentes ao Sistema
Municipal de Informações, constam: a produção, a
atualização, a conservação e a divulgação das informações de interesse para o
planejamento urbano e proteção do meio ambiente (Art. 68). E constam, ainda,
como integrantes do sistema de informações (Art. 69): Sistema de Informações de
Planejamento: as informações básicas para o planejamento urbano da sede, sedes
distritais e demais núcleos urbanos, em especial:
1. Relatório Final do Plano Diretor;
2. Cadastro Imobiliário
Multifinalitário e Planta de Valores;
3. mapas;
4.
registro histórico-fotográfico municipal;
5.
as informações ambientais da Região, incluindo as informações sobre unidades de
conservação criadas por qualquer esfera de governo;
6.
inventário de loteamentos;
7.
as informações sobre a estrutura e o funcionamento da Administração municipal;
8. o zoneamento fiscal imobiliário;
9. a legislação do Plano Diretor.
01.II –
Resta-nos sabermos se, realmente, o Sistema Municipal de Informações foi
devidamente implantado e se está funcionando junto à Secretaria de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente e, se fazem parte de tal sistema de
informações para o planejamento, o setor de Cadastro Técnico Imobiliário (Art.
69, I, b), devidamente implantado em regime de trabalho contínuo para a
produção e coleta de dados necessários rotineiramente ao sistema de
planejamento geral da Administração Municipal.
01.III – A
Lei do Plano Diretor Urbano é completa no sentido das definições quanto à
regularização urbanística e fundiária (Art. 10. V; Art. 11, IX, “a” e “b”); bem
como quanto ao parcelamento compulsório; desenvolvimento institucional com a
adequação, revisão e ajuste da estrutura organizacional como diretriz básica
condicionante ao alcance dos objetivos do planejamento traçados pelo Plano
Diretor Urbano (Art. 12, I e II; Art. 13, I, a, b, c, d, e e, II, a, b, e c;
Art. 67, § único; Art. 68 e Art. 69). Incluindo, destarte, as funções
relacionadas ao sistema de informações através do Cadastro Técnico Multifinalitário
(Art. 69, I, “b”). E, ainda, quanto à(o): definição do perímetro urbano (Art.
18); parcelamento compulsório (Art. 39, §§ 1º e 2º, I, II, III, IV e V);
utilização e edificação compulsórias (Art. 40, I, II, III, IV e V, §§ 1º, 2º e
3º; Art. 41); direito de preempção (Art. 43, I, II, III, IV, V, VI, VII e VIII,
§§ 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º, 9º, 10 e 11); e regularização fundiária
(Art. 47).
01.IV –
Transcrevo a seguir, ipsis litteris, as disposições do Plano Diretor Urbano
(Lei nº 2.111), em análise, ligeiramente citadas e/ou comentadas, com grifos e
destaques nossos a serem observados:
“Art. 2º Esta Lei contém,
como instrumentos básicos de política urbana:
[...].
III – a indicação das
áreas urbanas onde poderão ser aplicados os instrumentos urbanísticos
obrigatórios e os facultativos previstos no art. 4º, com as disposições
requeridas pelos arts. 25, 28, 29, 32 e 35, da Lei federal n° 10.257, de 10 de
julho de 2001 (Estatuto da Cidade);
[...].
Art. 10. O desenvolvimento
social e o exercício da cidadania serão fomentados em acordo com as seguintes
diretrizes gerais:
[...].
V
- regularização urbanística e fundiária.
Art. 11. O desenvolvimento
social e o exercício da cidadania serão fomentados em acordo com as seguintes
diretrizes específicas:
[...].
IX - regularização urbanística e fundiária:
a)
regularização
urbanística: a aprovação de construções realizadas até a data da aprovação
desta lei, desde que atendidos os requisitos mínimos estabelecidos pelo
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, sempre em conjunto com a
regularização fundiária;
b)
regularização
fundiária, nos termos desta lei e de leis específicas, sempre em conjunto com a
regularização urbanística.
[...].
Art.
12. O desenvolvimento
institucional, de forma a adequar as instituições municipais às diretrizes e
proposições do Plano Diretor e ao disposto no Estatuto da Cidade será
promovido de acordo com as seguintes diretrizes gerais:
I -
revisão e
ajuste da estrutura organizacional;
II -
melhoria da
eficiência nos procedimentos de captação de receita e de gastos públicos;
[...].
Art.
13. O desenvolvimento institucional será promovido de acordo com as
seguintes diretrizes específicas:
I -
revisão e ajuste
da estrutura organizacional:
a)
cooperação e
ação integrada entre as unidades componentes da estrutura;
b)
inserção na
estrutura das unidades da administração direta e indireta de núcleos de
planejamento e informação que possam atuar em consonância com as unidades
centrais encarregadas dessas funções, de forma a disseminar por toda a
organização o princípio da ação planejada, da produção e uso de informações de
boa qualidade;
[...].
II -
melhoria nos procedimentos de captação de receita e gastos públicos:
a)
implantação de
medidas de política fiscal, visando maior eficiência na arrecadação das
receitas próprias;
b)
presteza em atender a prazos de captação de recursos e
viabilização de financiamentos;
c)
racionalização
dos gastos públicos, pela maior integração nas ações desenvolvidas pelos órgãos
municipais e a planificação como instrumento para maximizar os recursos;
Art. 14. São diretrizes de desenvolvimento
específicas para os povoados:
I -
Bairro Ferradas:
utilização da referência à epopéia mítica da conquista da Região, relatada e
retratada nas obras de Jorge Amado, como fonte de apelo turístico local;
II -
Itamaracá:
a)
incentivo ao turismo ecológico como alavanca para o
crescimento da localidade, norteado pela exploração de aspectos da Mata
Atlântica, a utilização de fazendas como base ou hotel fazenda;
b)
implantação de um programa adequado de saúde, com serviços
médicos e correlatos, de modo a contribuir para fixar a população na
comunidade, provocando desdobramentos nos diversos campos sócios econômicos.
III -
Mutuns: fortalecimento do
turismo ecológico, com implantação de pesque e pague, e investimentos na festa
do Padroeiro (15 de agosto).
Art. 15. São considerados
como elementos estruturadores da organização espacial:
I -
ocupação urbana:
a)
ocupação urbana compatível com a qualificação da estrutura
urbana local, com vistas à maior eficiência na distribuição dos equipamentos e
serviços públicos;
b)
expansão sustentável da ocupação urbana, preservando as
características da configuração ambiental do sítio geográfico da Cidade;
c)
adensamento preferencial das ocupações existentes, através
da elevação controlada dos padrões de utilização do solo;
II -
distribuição:
a)
das atividades econômicas comerciais e de serviços e dos
equipamentos urbanos, com prioridade para as atividades estratégicas para o
desenvolvimento municipal;
b)
dos equipamentos comunitários, de forma a reduzir a
segregação socioespacial;
III -
mobilidade urbana e da acessibilidade interna;
IV -
racionalização da aplicação dos recursos públicos, de forma
a maximizar os benefícios e minimizar os custos sociais da urbanização.
Art. 16. O planejamento da organização
territorial, na Sede, observará as seguintes diretrizes estratégicas:
III - ocupação planejada dos vazios existentes, para a
potencial utilização na alocação de grandes equipamentos ou de programas
habitacionais;
[...].
VI -
regularização de obras.
Art. 17. Em função das
diretrizes estratégicas, ficam estabelecidos por esta Lei:
I -
o modelo de desenvolvimento territorial, com:
a)
a definição dos
perímetros urbanos;
b)
as áreas urbanas e respectivas diretrizes;
c)
o zoneamento de
uso e ocupação do solo urbano e respectivas diretrizes;
d) a hierarquização
viária;
II - os programas e projetos estratégicos de desenvolvimento
municipal e urbano.
Art. 18. O Perímetro Urbano da Cidade de Itabuna,
através desta Lei, passa a ter os seguintes limites:
O ponto inicial se dá no encontro da margem direita do Rio
Cachoeira com o Rio dos Cachorros no Ponto 1 (encontro das coordenadas
8361610N; 467349E), daí desce margeando o Rio dos Cachorros até o Ponto 2
(encontro das coordenadas 8360870N; 467480E), segue a Leste até o Ponto 3
(encontro das coordenadas 8361000N; 469000E), continua ainda seguindo a Leste
até o Ponto 4 (encontro das coordenadas 8361000N; 471000E), daí segue em
direção Nordeste até o Ponto 5 (encontro das coordenadas 8361500N; 472.000E),
então sobe em direção Nordeste até o Ponto 6 (encontro das coordenadas
8364000N; 472.500E), segue em direção Nordeste encontrando a margem direita do
Rio Cachoeira no Ponto 7 (encontro das coordenadas 8364808N; 472.885E), onde
atravessa o Rio Cachoeira em direção Norte até encontrar na margem esquerda do
Rio Cachoeira a 200 metros da Avenida Anel Rodoviário o Ponto 8 (encontro das
coordenadas 8365098N; 472808E), daí segue em linha paralela à Avenida Anel
Rodoviário, à 200 metros desta até encontrar o Ponto 9 (encontro das
coordenadas 8367446N; 472247E) e segue pelos pontos 10 (encontro das
coordenadas 8367707N; 472523E), Ponto 11 (encontro das coordenadas 8367832N;
472519E), Ponto 12 (encontro das coordenadas 8367974N; 47251E), Ponto 13
(encontro das coordenadas 8368071N; 472493E), Ponto 14 (encontro das
coordenadas 8368130N; 472494E), Ponto 15 (encontro das coordenadas 8368236N;
472529E), Ponto 16 (encontro das coordenadas 8368316N; 472507E), Ponto 17
(encontro das coordenadas 8368345N; 472455E), Ponto 18 (encontro das
coordenadas 8368341N; 472399E), Ponto 19 (encontro das coordenadas 8368479N;
472061E), Ponto 20 (encontro das coordenadas 8368482N; 471956E), Ponto 21
(encontro das coordenadas 8367962N; 471745E), donde segue em linha paralela e a
duzentos metros da Av. Anel Rodoviário até encontrar o Ponto 22 (encontro das
coordenadas 8366962N; 468686E), seguindo até o Ponto 23 (encontro das
coordenadas 83665332N; 468450E), Ponto 24 (encontro das coordenadas 8366353N;
468407E), Ponto 25 (encontro das coordenadas 8365914N; 468129E), Ponto 26
(encontro das coordenadas 8365604N; 467598E), Ponto 27 (encontro das
coordenadas 8365248N; 467618E), segue paralelo e a 200 metros da Avenida
Fernando Gomes até o Ponto 28 (encontro das coordenadas 8362928N; 466629E),
segue até o Ponto 29 (encontro das coordenadas 8362818N; 466531E), Ponto 30
(encontro das coordenadas 8362835N; 466101E), Ponto 31 (encontro das
coordenadas 8362300N; 466066E), Ponto 32 (encontro das coordenadas 8362198N;
466081E), até o Ponto 33 (encontro das coordenadas 8362071N; 465938E), Ponto 34
(encontro das coordenadas 8361648N; 4655436E), Ponto 35 (encontro das
coordenadas 8360843N; 464493E), Ponto 36 (encontro das coordenadas 8360365N;
464975E), segue em paralelo e a 500 metros da BR 415, direção Sudeste em direção
ao Ponto 37 (encontro das coordenadas 8357519N; 461908E), desce direção Sul até
o Ponto 38 (encontro das coordenadas 8357519N; 461908E), seguindo para o Ponto
39 (encontro das coordenadas 8357313N; 462008E), e ao Ponto 40 (encontro das
coordenadas 8357280N; 462231E), onde encontra o Rio Cachoeira e o segue pela
sua margem esquerda até encontrar o Ponto 1 (encontro das coordenadas 8361610N;
467349E).
[...].
Art. 39. São
compreendidos como subutilizados para fins de parcelamento compulsório, visando
à otimização da infra-estrutura urbana existente, glebas, terrenos, lotes
vazios, dotados de infra-estrutura e serviços urbanos.
§ 1° O parcelamento
compulsório não será aplicado às áreas de interesse ambiental e nas áreas onde
haja restrição à ocupação.
§ 2° Leis específicas definirão as condições
para a implementação dos instrumentos disciplinados neste Capítulo,
estabelecendo os respectivos prazos, dispondo sobre:
I -
os imóveis
sobre os quais incidirão as obrigações;
II -
a aplicação do
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) progressivo no tempo;
III -
a desapropriação com títulos da dívida pública;
IV -
a definição dos parâmetros de aproveitamento mínimo dos
imóveis;
V -
a utilização do consórcio imobiliário, como forma de
viabilização financeira do parcelamento do imóvel.
Art.40. São
compreendidos como subutilizados para fins de utilização e edificação
compulsórios, os imóveis que se encontrem nas seguintes situações:
I -
terrenos e
lotes vazios em áreas densamente ocupadas e situados em áreas onde haja
carência de espaços para implantação de equipamentos urbanos e comunitários;
II -
terrenos com
área igual ou superior a estabelecida para qualquer Zona onde se localizem e
que não sejam necessários para equipamentos públicos;
III -
terrenos desocupados, em áreas contíguas ao tecido urbano efetivamente
ocupado;
IV -
edificações inacabadas ou paralisadas por mais de cinco
anos;
V -
edificações sem utilização e instalações ociosas e em
ruínas, nas áreas comerciais e de serviços, adequando-os ao uso permitido na
legislação urbanística;
§1° Os instrumentos
previstos nesta Seção não serão aplicados às áreas de interesse ambiental e nas
áreas onde haja restrição à ocupação.
§2° Não será exigida a edificação ou a utilização compulsória de
proprietário que comprove possuir somente um imóvel situado no Município.
§3° A aplicação
da utilização e edificação compulsórias poderá dar-se mediante programas de
reurbanização ou de revitalização urbana, operação urbana consorciada,
consórcio imobiliário ou programas de habitação de interesse social ou ainda, por
integração a lotes ocupados, quando a parcela possuir área inferior à do lote
mínimo da zona onde se localiza.
[...].
Art. 43. O direito de preempção que confere, ao
Município, a preferência para aquisição de imóvel urbano, objeto de alienação
onerosa entre particulares, será exercido sempre que se necessitar de
áreas para:
I - regularização fundiária;
II - execução de programas e projetos
habitacionais de interesse social;
III - constituição de reserva fundiária;
IV - ordenamento e direcionamento da expansão
urbana;
V - implantação de equipamentos urbanos e
comunitários;
VI - criação de espaços públicos de lazer e
áreas verdes;
VII - criação de
unidades de conservação ou proteção de outras áreas de interesse ambiental;
VIII - proteção de áreas
de interesse histórico, cultural ou paisagístico;
§ 1º O exercício do direito de preempção
poderá ser aplicado em toda a área urbana.
§ 2º Lei municipal específica delimitará as
áreas em que incidirá o direito de preempção e fixará prazo de vigência, não
superior a cinco anos, renovável a partir de um ano após o decurso do prazo
inicial de vigência.
§ 3º A lei municipal deverá enquadrar cada
área em que incidirá o direito de preempção em uma ou mais das finalidades
enumeradas por este artigo.
[...].
Art. 47. O direito à posse da terra será
reconhecido aos ocupantes de assentamentos de baixa renda em terrenos
municipais, na forma da lei, desde
que não situados:
I -
em áreas de uso comum do povo;
II -
em áreas destinadas a projeto de urbanização;
III -
em áreas protegidas pela legislação ambiental, em desconformidade
com os critérios específicos de conservação ou preservação;
IV -
em vias existentes ou em áreas previstas para implantação destas;
V -
em áreas de risco à vida humana ou ambiental, de acordo com
parecer do órgão municipal competente.
§ 1° Lei específica estabelecerá os critérios
para a regularização fundiária, priorizando as áreas mais precárias,
especialmente as Zonas Especiais de Interesse Social, definidas nesta Lei.
§ 2° O Executivo Municipal promoverá a
regularização fundiária nos assentamentos humanos em terras públicas do
Município, mediante:
I - concessão de direito real de uso,
para as áreas ocupadas por população de baixa renda;
II - apoio de assistência jurídica e
técnica gratuita à população de baixa renda para requerer o uso coletivo de
propriedade urbana ocupada pelo prazo mínimo de cinco anos;
§ 3° Em nenhum caso poderá ser utilizada a doação
ou aforamento de imóveis públicos.
§ 4° Não são passíveis de urbanização e
regularização fundiária:
I -
os assentamentos
localizados:
a)
nas áreas de
servidão pública do sistema viário, redes de abastecimento de água, esgotos,
energia elétrica de alta tensão;
b)
áreas
reservadas para realização de obras ou implantação de planos urbanísticos de
interesse coletivo;
c)
áreas de alto
risco para a segurança;
d)
áreas
discriminadas para preservação ambiental.
[...].
Art. 62. O Conselho Municipal de Desenvolvimento
Urbano, colegiado com caráter consultivo e deliberativo, será composto
por:
I - representantes do
Poder Executivo municipal;
II - representantes de
entidades estaduais e federais prestadoras de serviços públicos;
III - administradores distritais e dos núcleos
urbanos ou representantes dos núcleos urbanos, compreendendo, no mínimo, um
representante de cada um dos Distritos;
IV- representantes de
entidades com finalidade econômicas;
V - representantes de
entidades sem finalidade econômica.
Parágrafo único. O Conselho Municipal de Desenvolvimento
Urbano deverá ter a capacidade de coordenação e regulação, ao mesmo tempo em
que deverá promover os meios para elevar o peso da participação da sociedade
civil e das iniciativas não governamentais, no processo de desenvolvimento
habitacional do Município, sempre em consonância com os princípios e propostas
apresentadas no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano.
Art. 63. Ao Conselho Municipal de Desenvolvimento
Urbano, compete:
I - avaliar a execução do Plano Diretor,
seus planos específicos, programas e projetos e redirecionar suas diretrizes;
II - aprovar os projetos estratégicos e de
impacto para o desenvolvimento da Sede e núcleos urbanos;
III - realizar debates
públicos sobre o planejamento e desenvolvimento urbano, com as organizações
representativas de bairros e núcleos urbanos;
IV - acompanhar a
movimentação e aprovar as contas do Fundo de Desenvolvimento Urbano e do Fundo
Municipal de Habitação;
V - promover, a cada
dois anos, com o apoio da Secretaria de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, a Conferência Municipal de
Desenvolvimento Urbano;
VI - emitir parecer
sobre:
a) compatibilidade da legislação orçamentária, com as
diretrizes e projetos estratégicos do Plano Diretor;
b) projetos de lei, planos e programas de desenvolvimento
urbano, bem como os projetos de iniciativa popular;
VII - avaliar propostas
para a revisão e atualização do Plano Diretor.
Parágrafo único. Quando houver
potencial de significativo impacto ambiental, nos assuntos sob sua deliberação,
o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano, encaminhará os processos sob
sua apreciação ao Conselho Municipal do Meio Ambiente.
[...].
Art. 67. Fica criado o Sistema Municipal de
Informações, vinculado à Secretaria de
Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente, como instrumento de apoio e
controle social, onde serão consolidadas as informações básicas para o
planejamento da Sede e dos núcleos urbanos.
Parágrafo único. Em cada uma das Secretarias Municipais
serão indicados prepostos que fornecerão as informações e responderão pela
implementação das medidas e providências determinadas pelo Chefe do Executivo
para o Sistema Municipal de Informações.
Art. 68. Caberá ao Sistema Municipal de
Informações a produção, a atualização, a conservação e a divulgação das
informações de interesse para o planejamento urbano e proteção do meio ambiente.
Art. 69. O Sistema
Municipal de Informações compreenderá:
I -
Sistema de
Informações de Planejamento: as informações básicas para o planejamento urbano
da sede, sedes distritais e demais núcleos urbanos, em especial:
a)
Relatório Final do Plano Diretor;
b)
Cadastro
Imobiliário Multifinalitário e Planta de Valores;
c)
mapas;
d)
registro histórico-fotográfico municipal;
e)
Lei do Plano Plurianual, de Diretrizes Orçamentárias e do
Orçamento Anual;
f)
as informações
ambientais da Região, incluindo as informações sobre unidades de conservação
criadas por qualquer esfera de governo;
g)
inventário de
loteamentos;
h)
as informações
sobre a estrutura e o funcionamento da Administração municipal;
i)
o zoneamento fiscal imobiliário;
j)
a legislação do Plano Diretor.
II – o Sistema de
Informações de Habitação: informações necessárias para a execução da política
habitacional, contendo, no mínimo:
a)
o diagnóstico
das condições de moradia, quantificando e qualificando as situações de risco,
loteamentos irregulares, população sem teto, coabitações, ocupações
irregulares, ocupações em áreas de preservação ambiental, carentes de
infra-estrutura, serviços, equipamentos;
b)
a identificação
de demandas por áreas, zonas e bairros;
c)
a articulação com outros planos e programas;
d)
a definição de metas de atendimento das demandas,
subsidiando a formulação dos planos;
e)
demandas e compromissos assumidos no orçamento
participativo;
f)
definição da
reserva de parcela das unidades habitacionais para o atendimento aos idosos,
aos portadores de necessidades especiais e à população em situação de rua;
g)
indicadores relativos a:
g.1.
Déficit Domiciliar por Nível de Renda;
g.2.
Demanda Demográfica Domiciliar Anual, por Faixa de Renda;
g.3.
cadastro das ocupações, considerando as condições de precariedade e de risco;
g.4. a demanda demográfica e déficit habitacional calculado
a partir de dados do IBGE;
g.5. a quantificação, mapeamento, cadastramento e
levantamento da situação fundiária das áreas de ocupação precária e das
ocupações, loteamentos clandestinos e irregulares;
g.6. a quantificação das demandas anuais por habitação
subsidiada;
g.7. a demanda e oferta de moradias, incluindo o
cadastramento das famílias de baixa renda em condições precárias de moradia;
g.8. o cadastro
de terras públicas e privadas desocupadas;
g.9. grau de permanência dos moradores nas áreas objeto de
regularização fundiária segundo o instrumento adotado.
[...]”
02 – DA LEI Nº nº
2.344, de 30 de dezembro de 2015, que dispõe sobre a instituição do código de
Obras do Município de Itabuna:
02.I – A Lei nº 2.344
(Art. 3º, §§ 1º e 2º) complementa disposições da Lei do PDU (Lei nº 2.111), com
relação ao reconhecimento da posse do imóvel, a qual, segue, e, também,
entendimentos das decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que definem
conceitos da posse consolidada da terra.
“Art. 3º
- Considera-se proprietário do imóvel, para os fins estabelecidos
nesta Lei, a pessoa física ou jurídica que comprove a aquisição da propriedade
imóvel pela Usucapião, pelo Registro do Titulo Translativo no Registro de
Imóveis e pela Acessão nos termos da Lei Nacional nº. 10.406 de 10 de janeiro
de 2002 – Código Civil Brasileiro.
§ 1º - Para fins do disposto no “caput” deste artigo, equipara-se a
condição de proprietário, o possuidor que não tendo a seu favor um documento
hábil comprove esta qualidade, agindo como se o fosse, exercendo sobre o imóvel
um dos poderes inerentes à propriedade, conforme determina o art. 1.196 da Lei
Nacional nº. 10.406 de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil Brasileiro.
§
2º - Na hipótese de questionamento
acerca da Posse do Imóvel, para fins de comprovação da propriedade aplicar-se-á
a regra do art. 1.211 da Lei Nacional nº. 10.406 de 10 de janeiro de 2002 –
Código Civil Brasileiro, inclusive para fins de exclusão de responsabilidade do
Município de Itabuna.”
02.II – O posseiro
consolidado já com os devidos registros do imóvel, ou caracterizada a posse por
qualquer outra situação reconhecida, mesmo que essa seja precária, tem deveres
na prestação de informações sobre o imóvel sob o seu uso e domínio na condição
de proprietário, conforme está contido no Código de Obras, e que de fato é uma
obrigação inerente ao Poder de Polícia Administrativa do ente municipal sob a
responsabilidade dos agentes públicos, sejam estes fiscais de limpeza pública,
fiscais de obras, fiscais ambientais, fiscais sanitários, fiscais tributários
e, especialmente, os Cadastradores Técnicos Imobiliários. Destarte, fica
patente que, as atividades de cadastramento se darão continuamente e sem
interrupção para que, de fato, seja possível se ter o controle de todas malhas
urbanizadas e a urbanizar e, o efetivo planejamento municipal. A seguir os
dispositivos, ora abordados neste tópico, transcritos, ipsis literis:
“Art. 4º - São deveres do proprietário ou possuidor do imóvel:
I - responder pelas informações prestadas ao Executivo;
II - providenciar para que os
projetos e as obras no imóvel de sua propriedade estejam devidamente
licenciados e sejam executados por responsável técnico;
III - promover e zelar pelas
condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel;
IV - dar o suporte necessário às vistorias e fiscalizações das obras,
permitindo-lhes o livre acesso ao canteiro de obras e apresentando a
documentação técnica sempre que solicitado;
V - apresentar, quando
solicitado, laudo técnico referente às condições de risco e estabilidade do
imóvel;
VI - manter o imóvel e seus fechamentos em bom estado de conservação.
§
1º - O laudo técnico referente às condições de risco e estabilidade do imóvel deverá
ser elaborado por profissional com habilitação expedida pelo Conselho Regional
de Engenharia e Agronomia - CREA e/ou Conselho Regional de Arquitetura e
Urbanismo - CAU e ser acompanhado da respectiva Anotação de Responsabilidade
Técnica – ART/RRT.
§ 2º - As obrigações previstas
neste Código para o proprietário estendem-se ao possuidor do imóvel, assim
entendido a pessoa física ou jurídica, bem como seu sucessor a qualquer título,
que tenha de fato o exercício, pleno ou não, de usar o imóvel objeto da obra.
[...].
Art. 6° -
Quando houver necessidade de
apresentação do título de propriedade ou de documento que ateste a posse, o
proprietário ou possuidor responderá civil e criminalmente pela sua veracidade,
não implicando sua aceitação por parte do Poder Público em reconhecimento do
direito de propriedade.
[...].”
02.III – As
competências na aprovação dos projetos, licenciamento e fiscalização de obras,
são as portas, por excelência de entrada, de informações fundamentais para o
Sistema Municipal de Informações, definido na Lei nº 2.344 (Código de Obras) pelos
artigos 67, 68 e 69 e respectivos dispositivos a estes vinculados. Portanto
terão que ser com siderados com relação à riqueza de produtos que poderão ser
extraídos dos procedimentos em campo dos agentes fiscais envolvidos no processo
de fiscalização, destarte, indicam-nos a necessidade de um software inerente
aos serviços públicos que permita o registro de dados em tempo recorde de
conhecimento simultâneo por todas as unidades da Administração Pública
responsáveis pelo Poder de Polícia, pela tributação e, especialmente, pelo
Setor de Cadastramento Técnico Imobiliário. Onde existe entulho existe
potencialmente a modificação do imóvel e, portanto, os agentes responsáveis
deverão avaliar imediatamente a situação para verificar sobre o tipo de obra,
as licenças e, o agendamento para o recadastramento do imóvel considerando a
sua ampliação. Destarte, mais uma vez, a Lei dá-nos a plena convicção de que os
Serviços de Cadastramento Técnico Imobiliário são atividades contínuas.
Destarte, deverá existir uma unidade na Secretaria de Desenvolvimento Urbano em
caráter permanente, vez que, a cidade cresce todos os dias. A seguir os
dispositivos, ora citados, ipsis litteris:
“Art. 14 -
É competência exclusiva do Poder
Executivo Municipal aprovar os projetos, licenciar e fiscalizar a execução das
obras, certificar a conclusão das mesmas e aplicar as penalidades cabíveis,
visando ao cumprimento da legislação vigente, não se responsabilizando por
qualquer sinistro ou acidente decorrente de deficiências do projeto, da
execução ou da utilização da obra ou da edificação concluída.
Art. 15 -
Qualquer construção, reconstrução,
reforma, demolição, instalação pública ou particular, acréscimo, movimento de
terra, muro de arrimo, só poderá ser iniciada após devidamente licenciada pela
Prefeitura, que expedirá o respectivo alvará, observadas as disposições deste
Código.
[...].
Art. 16 -
Os projetos de empreendimentos de urbanização e de obras deverão ser
licenciados em três fases:
I - Licença de Localização, de
caráter urbano-ambiental, sem correspondência no sistema atual, tendo por
objetivo verificar a legalidade e a conveniência de obras em uma dada
localização, dispensada em caso de obras residenciais em loteamentos devidamente
aprovados;
II
- Licença de Construção, correspondente à Licença de Execução de Obras de
Urbanização e de Edificação, tendo por objetivo assegurar a observância de
padrões mínimos de segurança, higiene, salubridade e conforto, bem como o
cumprimento dos condicionamentos urbanísticos e ambientais estabelecidos na
Licença de Localização, consignados no respectivo procedimento administrativo,
destinando-se à avaliação dos projetos; e
III
- “Habite-se”, tendo por objetivo verificar a fiel execução do projeto, em
relação aos condicionamentos urbanísticos, ambientais e de habitabilidade
estabelecidos pela Licença de Construção, consignados no respectivo
procedimento administrativo, destinando-se a liberar a construção ou o
empreendimento para o respectivo uso.
[...].”
02.IV – Reiteradamente
a Lei nº 2.344 (Código de Obras) informa ser ela complementar ao Plano Diretor
Urbano (Lei nº 2.111). Destarte, deverão andar sempre em conjunto e suas
competências deverão ser destinadas a comando único executivo, isto é, estarem
afetas e agregadas a uma única Secretaria Municipal de sorte que sejam
interagidas da melhor forma para ao alcance no todo através dos microssistemas
inerentes ao Poder de Polícia Administrativa, sempre em torno da simplificação
dos processos e no aproveitamento máximo dos dados e informações para a efetividade
e eficácia dos serviços públicos inerentes aos Poderes de Polícia no suprimento
das informações diárias sobre as malhas urbanas e na possibilidade dos
registros históricos dos dados e informações necessárias ao planejamento
municipal integrado, com vistas ao desenvolvimento municipal geral. É o que nos
dizem os artigos da lei objeto destas análises, a seguir transcritos, ipsis
litteris:
“Art. 18 -
Nenhuma edificação poderá ser licenciada:
I - sobre terrenos não edificáveis definidos pelo Plano Diretor e pela
legislação de zoneamento, uso e ocupação do solo;
II - em terrenos com dimensões incompatíveis com as definições do Plano
Diretor, excetuando-se os lotes ou terrenos já cadastrados na Prefeitura
Municipal até a data da publicação desta Lei;
III - em terreno úmido,
alagadiço, pantanoso, instável, em áreas de encosta ou contaminado por
substâncias orgânicas ou tóxicas sem o saneamento prévio do solo.
[...].
Art. 24 - O interessado em construir poderá solicitar uma análise
de orientação prévia, a critério do interessado, com objetivo de obter
informações sobre a viabilidade de licenciamento do projeto com relação:
I - ao uso do solo;
II
- à infraestrutura;
III
- às restrições ambientais e de tombamento de imóveis, quando for o caso, e dos
condicionamentos possíveis de serem indicados para minimizar impactos ou
potenciais impactos sobre a vizinhança, a paisagem e o meio ambiente, inclusive
os visuais;
IV
- à abertura e ligação de novos logradouros ao sistema viário urbano;
V
- ao número de unidades imobiliárias especificadas, por categoria de uso;
VI
- à fração ideal do terreno por edificação, quando se tratar de empreendimento
em condomínio;
§
1º - A análise de orientação prévia não é obrigatória e não gera direitos para
o interessado.
§
2º - Para solicitação da orientação
prévia, o interessado deverá encaminhar o pedido a Secretaria de
Desenvolvimento Urbano, anexando desenhos e informações necessárias para
análise.
Art. 25 - O
prazo para a expedição da análise de orientação prévia é de:
I
- 30 (trinta) dias para parcelamentos e usos especiais ou de impacto; e
II
- 15 (quinze) dias para os demais.
Parágrafo único -
O prazo poderá ser interrompido quando a análise
depender de informações complementares a serem prestadas pelo requerente.
[...].
Art. 26 - A
Licença de Localização deverá ser requerida pelo interessado para:
I - edificações especiais (como definidas no
Anexo VI desta Lei);
II
- edifícios situados em área tombada ou no entorno de edifícios tombados;
III
- abertura e ligação de novos logradouros ao sistema viário urbano;
IV
- obras com potencial de impacto de vizinhança e potencialmente poluidoras
(como definidas no Anexo VI desta Lei);
V
- edificações de grande porte (como definidas no Anexo VI desta Lei).
Art. 27 -
As Licenças de Localização das obras
descritas no art. 26 serão obrigatoriamente submetidas ao Conselho Municipal de
Desenvolvimento Urbano Sustentável.
[...].
Art. 33 - A Licença de Construção deverá ser requerida pelo
interessado para:
I
- implantação de parcelamentos e
construção;
II
- reforma;
III
- implantação de canteiros de obras, em imóvel distinto daquele onde se
desenvolve a obra;
IV - implantação e utilização de construção
temporária para vendas de lotes ou unidades autônomas de condomínios;
[...].
Art. 34 -
A Licença de Construção em lotes de
parcelamentos não aprovados ficará condicionada à regularização destes.
[...].
Art. 42 -
As edificações de casas populares para uso próprio ficam sujeitas a processo
simplificado de licenciamento.
Parágrafo único –
Para estes casos, quando solicitado, o Executivo fornecerá o projeto modelo,
aprovado, com a planta de situação compatível com a situação topográfica do
lote em questão.
[...].”
02.V – O Poder que tem
o Município para a Regularização dos Imóveis, estabelecidos pela legislação,
doutrina e jurisprudência pátria, se encontra também, nos dispositivos da Lei
nº 2.344 (Código de Obras), objeto desta análise. Entretanto, este é pouco
compreensível pelos agentes públicos que se amedrontam em usá-lo, vez que, não
possuem o domínio pleno da realidade histórica da malha urbana, seus
parcelamentos e assentamentos. Destarte, renunciando irresponsavelmente às
obrigações das soluções mais adequadas para o controle das construções e usos
territoriais do município, quanto das ocupações que, em grande escala ou,
gradativamente geram aglomerados humanos inadmissíveis nos dias de hoje, vez
que, se permite a todo dia o surgimento de novos embriões de favelas. A Lei é
boa, mas, deverá sair do papel, caso o Município de Itabuna ainda não tenha
tomado estas providências. E, lei é feita para ser cumprida...! É o que
informamos e sabemos. Portanto, rigorosamente, a proposta do Cadastramento
Técnico Imobiliário Multifinalitário deverá observar as disposições deste
instrumento legal em análise, com a perfeita coleta de dados em campo e que
implica em reformulação do questionário de pesquisas de campo (BCI e BL), além
da necessidade de proposição de projetos de urbanização de ocupações, dentre os
quais, os de parcelamento de terras através do loteamento das áreas,
considerando as áreas consolidadas e as possíveis de serem consolidadas para
tratamento adequado pelas vias da legalização fundiária urbana. Seguem
transcritos, ipsis litteris, os dispositivos da lei referentes a este assunto:
“Art. 60 - O
Poder Executivo poderá regularizar imóveis concluídos sem a devida licença,
efetuando a “Regularização de Imóvel Irregular” mediante apresentação dos
documentos descritos no Anexo VII desta lei.
§ 1º - O requerente deverá dar
entrada ao processo de Regularização de Imóvel irregular apresentando os
documentos citados nos itens 16 e 17 do ANEXO VII desta lei.
§ 2º - Para fins de
regularização a análise do projeto será feita conforme critérios da legislação
vigente.
§
3º - Quando o imóvel a ser regularizado encontrar-se em desacordo com as leis
municipais este deverá ser adequado sob pena de não ser licenciado.
§
4º - As regras descritas no parágrafo anterior não se aplicam a imóveis
construídos e habitados, até a publicação desta lei.
§ 5º - Após análise do setor
técnico e deferido o pedido de regularização pelo Secretário de Desenvolvimento
Urbano, serão expedidas as licenças de Construção mediante a comprovação de
pagamento das taxas definidas em lei para estes casos.
§ 6º - Para regularização de
imóveis construídos sem licença serão cobradas taxas diferenciadas conforme
especificado no Código Tributário de Itabuna.
Art. 61 -
Concluída a regularização, será concedida a Licença de Construção e Habite-se,
mediante pagamento do preço público devido e das multas cabíveis pela
realização da construção de forma irregular.
Art. 62 -
É permitida a regularização de uma ou mais unidades autônomas,
independentemente da regularidade urbanística de todas as edificações
existentes no mesmo lote, desde que as unidades autônomas não sejam de único
proprietário ou possuidor e sejam de uso residencial unidomiciliar:
§
1º - O projeto apresentado para análise deverá conter, além das exigências
comuns a todas as edificações:
I
- certidão atualizada do Cartório de Registro de Imóveis do terreno e da
unidade autônoma ou um dos documentos previstos no art. 3º, “caput”, e § 1º;
II
- uma via da planta geral com:
a)
planta de situação da área total do terreno com identificação numérica das unidades
autônomas e suas respectivas dimensões;
b)
planilha de controle e registro, com a área total do terreno, áreas e
percentuais das áreas de uso comum e privativas;
c)
planilha com informações sobre a regularidade urbanística de cada uma das
unidades privativas, apresentando demonstrativo da possibilidade de
regularização, nos casos das unidades autônomas não regulares;
d)
demonstrativo do atendimento aos parâmetros urbanísticos do município
determinados no Quadro I do Plano Diretor do Município de Itabuna calculados
por unidade autônoma e por toda a edificação através de planilha de áreas.
§
2º - Na hipótese de haver interferência de irregularidade de outras unidades
autônomas em área de uso comum, que causem danos e/ou prejuízos a terceiros, a
regularização somente será possível para a edificação como um todo, e sob
responsabilidade de todos os proprietários ou possuidores.
Art. 63 - Para regularização das edificações destinadas a abrigar
as atividades que se seguem, destinadas a serviços de uso coletivo, serão
exigidas as condições de acessibilidade contidas na legislação e nas normas
técnicas vigentes:
I - estabelecimentos de ensino
de qualquer nível;
II – teatros;
III – cinemas;
IV – auditórios;
V – estádios;
VI - ginásios de esporte;
VII - casas de espetáculos;
VIII - salas de conferência e
similares.
Art. 64 - As edificações não regularizadas ficam sujeitas às
penalidades previstas nesta Lei art. 201.
[...].”
02.VI – A Lei nº 2.344
(Código de Obras) trata também, do conceito de áreas construídas que são de
fundamental importância para o Cadastramento Técnico Imobiliário e o
enquadramento possível do tipo de construção, se de alta, média ou baixa,
qualidades, e, ainda, para possibilitar o cálculo real da tributação do Imposto
Predial e Territorial Urbano, referente à parte Predial, já que a parte
Territorial, também, tem o cálculo separado para depois se juntar à parte
predial, formando um só tributo. As Definições das Áreas Construídas Para
Efeitos Cadastrais e Tributários são conforme os dispositivos do instrumento
legal citado, transcritos a seguir, ipsis litteris:
“Art. 114 - Considera-se área construída a somatório das áreas cobertas de uma
edificação, inclusive as ocupadas por paredes e pilares, à exceção de:
I - área sob beiral e marquise, desde que esses tenham dimensão máxima
de 1,20m (um metro e vinte centímetros), não ultrapassem a metade do
afastamento mínimo e estejam de acordo com o Código de Posturas;
II - área aberta sob pérgula em
edificação residencial;
III - saliências, nos termos do
§ 1º do art. 125 desta Lei;
IV - área sob toldo;
V - área sem utilização sob
projeção da edificação;
VI – área de reservatório de
água.
Art. 115 - Não serão computados como área
construída para efeito da aplicação do coeficiente de aproveitamento:
I - Acessos à edificação descoberto;
II - Bilheterias,
portarias, guaritas, respeitando o limite máximo de 10m² (dez metros quadrados);
III - Área
de Varandas;
IV - Circulações
verticais de uso comum, poços de elevadores, e “halls” de escada e elevadores;
V - Pavimento
térreo em pilotis em edifícios de uso residencial, desde que livre
desembaraçado e sem qualquer vedação;
VI - Garagens;
VII - Áreas de
uso comum em edifícios residenciais pluridomiciliares.
Parágrafo único - O Coeficiente de Aproveitamento máximo poderá ser
ampliado, em casos específicos, desde que aprovado pelo Conselho de
Desenvolvimento Urbano Sustentável e pagas as taxas referente ao valor da
Outorga Onerosa.
[...].”
02.VII – Compete
à Secretaria de Desenvolvimento Urbano a Fiscalização de Obras e, no
cumprimento de tal competência, através do exercício pelos seus agentes
fiscais, de atribuições detalhadas na observância, tanto da Lei nº 2.344 (Código de Obras), quanto da Lei nº 2.111 (Plano Diretor
Urbano), sem perderem de vista o compromisso do registro de tais atividades
para visualização dos dados e informações através dos sistemas inerentes ao
Poder de Polícia Administrativa que deverá ser integrado de forma on-line, bem
como, também, não deixarem de observar o acompanhamento diário das informações
registradas no sistema para o planejamento de suas ações e as providências que
se fizerem urgentes e/ou necessárias, dentre elas, o acionamento do Setor de
Cadastro Técnico Imobiliário, responsável pelo controle da numeração e
denominação dos logradouros públicos como subprodutos de projetos e serviços
que deverão ficar atrelados ao mesmo. O império da lei, através dos fatores
coercitivos são fortes ingredientes inibidores dos assentamentos irregulares e
das construções clandestinas que deterioram as malhas urbanas. Seguem
transcritos, ipsis litteris, os dispositivos da Lei nº 2.344 que tratam do
assunto:
“Art. 193 -
Compete ao Poder Público Municipal,
no exercício da fiscalização de obras, e através do Setor de Fiscalização da
Secretaria de Desenvolvimento Urbano, na função do fiscal de obras:
I - notificar, multar, embargar e interditar as obras irregulares,
aplicando as penalidades previstas para cada caso;
II – demolir construções sem
licença, habitáveis ou não, que, a prejuízo do órgão fiscalizador, não tenham
condições de regularização, após o devido estudo de equipe técnica, com emissão
de parecer;
III - realizar vistoria e
ordenar a demolição parcial ou total das edificações que estejam em precárias
condições de estabilidade, desde que comprovadas por perícia técnica, e após
notificação ao proprietário ou possuidor do imóvel, ou responsável;
IV - exigir a restauração ou
construção de passeios das edificações em vias pavimentadas, bem como a
construção ou restauração de muro em terreno baldio;
V
- exigir a retirada de materiais, containers, andaimes, tapumes e barracões de
obra sempre que se encontrem em logradouro público, que possam obstruir o
trânsito normal de pessoas e veículos, ou que, pela sua presença, se constate
perigo iminente de danos a terceiros ou ao patrimônio municipal;
VI
- verificar a obediência de alinhamento determinado para a edificação;
VII
- realizar, sempre que lhe aprouver, as vistorias julgadas necessárias para
efetivo cumprimento do projeto aprovado.
Art. 194 -
Toda obra poderá ser vistoriada pela
Municipalidade, devendo o servidor público municipal incumbido desta atividade,
ter garantido seu livre acesso ao local da obra.
Art. 195 - Deverá
ser mantido no local da obra o documento que comprove a regularidade da
atividade edilícia em execução, sob pena de notificação, autuação e multa nos
termos deste Código.
Art. 196 - A Secretaria de Desenvolvimento Urbano realizará
vistorias periódicas de acompanhamento de obras com os seguintes objetivos:
I - conferir a fidelidade da
obra ao projeto de edificação licenciado;
II - identificar potenciais
pendências para a futura concessão do Habite-se;
III – identificar irregularidades
que demandem ação fiscal e aplicação das devidas penalidades.
§ 1º - Deverá ser emitido laudo
de acompanhamento de obras com descrição das etapas já executadas e
constatações da situação da obra em relação ao projeto aprovado e à legislação
vigente.
§ 2º - Constatada irregularidade
na execução da obra pela inexistência dos documentos necessários, pelo
desvirtuamento da atividade edilícia como indicada, autorizada ou licenciada,
ou pelo desatendimento de qualquer das disposições deste Código, o proprietário
ou possuidor e o Responsável Técnico da Obra serão notificados e autuados nos
termos deste Código.
§ 3º - O Poder Executivo poderá
fiscalizar toda e qualquer edificação, mesmo após a concessão do Habite-se,
para constatar sua conveniente conservação e utilização.
Art. 197 - A Prefeitura determinará
"ex-ofício" ou a requerimento, vistorias administrativas sempre que:
I - qualquer edificação,
concluída ou não, apresente insegurança que recomende sua demolição;
II - verificada a ameaça ou consumação
de desabamento de terras ou rochas, obstrução ou desvios de cursos de água e
canalização em geral, provocadas por quaisquer obras;
III - verificada a existência de
instalações de aparelhos ou máquinas desprovidas de segurança ou perturbadoras do
sossego da vizinhança, recomendem seu desmonte.
§ 1º - As vistorias serão feitas
por comissão composta de 3 (três) membros, sendo, 01 (um) engenheiro, (01) um
advogado e 01 (um) fiscal de obras, expressamente designados pelo Secretário
Municipal de Desenvolvimento Urbano.
§ 2º - O Secretário de Desenvolvimento
Urbano fixará prazo para apresentação do laudo.
§ 3º - A comissão procederá às
diligências julgadas necessárias, apresentando suas conclusões em laudo
tecnicamente fundamentado.
§ 4º - O laudo de vistoria
deverá ser entregue à Secretaria de Desenvolvimento Urbano no prazo pré-fixado.
§ 5º - Aprovadas as conclusões
da Comissão de Vistoria comprobatórias de falha, estas serão sanadas pelo
proprietário ou possuidor da obra, que, para tanto, será intimado.
§
6º - Na hipótese elencada no inciso II, deste artigo, o órgão competente da
SEDUR informará à Defesa Civil, da situação observada.
[...].
Art. 198 -
Constitui infração toda ação ou
omissão que contrarie as disposições deste Código e demais normas ou atos
regulamentadores, dele decorrentes.
Art. 199 - A fiscalização terá, para fins de correção de eventuais
problemas urbanísticos e ambientais, como fundamento legal, além das
disposições deste Código, as normas:
a)
do
Plano Diretor;
b)
da
Legislação Municipal de Parcelamento do Solo Urbano;
c)
da
legislação de tombamento e normas dos órgãos competentes;
d)
da
legislação ambiental, em especial, do Código Municipal do Meio Ambiente; e
e) Código de Posturas.
[...].”
03 – DA LEI Nº nº 2.367,
de 4 de novembro de 2016, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano do
Município de Itabuna:
03.I – A Lei nº 2.367 (Art. 1º)
complementa disposições da Lei do PDU (Lei nº 2.111), e as disposições contidas
no Código de Obras (Lei nº 2.344) com relação ao parcelamento – ficando a
ocupação e o uso da terra conforme disposições do Plano Diretor Urbano (Art.
17, I, “c”; Art. 19, I usque VII; Art. 20, I, II e III; Art. 21, I, II, III e
IV; Art. 22, I, II e III; Art. 23, I, II e III; Art. 24, I, II e III; Art. 25, Art. 26, I, II e III; Art. 27; 28, I
usque VIII, § único), e do Código Municipal de Meio Ambiente e, ainda, a
legislação Estadual e Federal sobre o Meio Ambiente e as decisões dos Tribunais
de Justiça sobre a matéria.
“Art. 1º. Ficam instituídas as diretrizes
para o Parcelamento do Solo Urbano do Município de Itabuna, em complemento às
disposições contidas no Código de Obras e no Código Municipal do Meio Ambiente.”
03.II – É imprescindível se ter o
conhecimento e a consciência dos termos utilizados e seus conceitos definidos
na legislação pátria para a compreensão do que se deve fazer no exercício do
poder de polícia administrativa quando se fala em parcelamento do solo urbano. Tais
conceitos estão claramente definidos no texto da Lei nº 2.367, como veremos
mais adiante, ainda neste item. Chamamos a atenção devida para observar que o
parcelamento do solo tem ligação direta com a ocupação e uso do solo urbano,
portanto, deverão todos os instrumentos pertinentes sobre a matéria ser
analisados em conjunto. Destarte, justifica-se a necessidade de um órgão
central de planejamento urbano onde estejam a si vinculadas – subordinadas ou
conectadas – todas as competências e atividades inerentes ao sistema de
controle e disciplinamento urbano, dentre os quais, o Cadastramento Técnico
Imobiliário Multifinalitário. São atividades complexas, sabemos, mais possíveis
de serem exercidas, assim, como já deixaram de ser problemas nos países desenvolvidos,
inclusive, nas cidades do Chile, em especial, em Santiago do Chile que serve
como modelo de planejamento territorial urbano e de serviços públicos.
“Art.
2º. O parcelamento do solo urbano far-se-á por meio
de loteamento, desmembramento, desdobro, remembramento ou condomínio horizontal
e demais conceitos explicitados neste caput.
Parágrafo
único. Entende-se por Loteamento, Desmembramento, Desdobro, Remembramento e
Condomínio Horizontal, além dos conceitos de Área Verde, Área Institucional e
Vias de Circulação, o seguinte:
a) Loteamento
- qualquer divisão do solo, de que resultem novas unidades imobiliárias,
implicando abertura de logradouros públicos ou ampliação dos existentes, doação
de áreas públicas e realização de obras de urbanização.
b) Desmembramento -
qualquer divisão de gleba voltada para logradouro público, de que resultem
novas unidades imobiliárias, desde que não implique na criação de novas vias e
logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos
existentes.
c) Desdobro
- a divisão de um lote integrante de loteamento ou de desmembramento, para
formação de novo ou novos lotes.
d) Remembramento
- a unificação de dois ou mais lotes.
e) Condomínio Horizontal - a divisão
interna de uma gleba, para uso e ocupação por diferentes proprietários,
mediante a instituição de um regulamento interno, com reserva de áreas e vias
de propriedade do próprio condomínio.
f) Área Verde – espaço de domínio público
que desempenhe função ecológica, paisagística e recreativa, propiciando a
melhoria da qualidade estética, funcional e ambiental da cidade, sendo dotado
de vegetação e espaços livres de permeabilização, como praças e jardins.
g)
Área Institucional – área pública destinada à
instalação de equipamentos urbanos e comunitários, tais como escolas, creches,
postos de saúde, ginásios de esportes, delegacias de polícia, caixas d´água e
outros similares, mantidos pelo poder público ou por entidades civis sem fins
lucrativos, comprovadamente aptas ao cumprimento de atividades institucionais.
h)
Vias de Circulação – é o espaço destinado a
circulação de veículos e ou pedestres, podendo compreender a pista, o canteiro
central e a calçada, sendo que:
a) via pública oficial de circulação
de veículos e/ou pedestres: é aquela denominada ou não, integrante do
patrimônio do município por meio da transferência do domínio particular para o
público, por destinação e uso ou por registro em Cartório;
b) via particular de circulação de
veículos e/ou pedestres: é aquela integrante de propriedade privada.”
03.III – Os
parcelamentos, inquestionavelmente, dependerão da autorização, mediante
licença, do Poder Público Municipal, desta forma, as áreas parceladas
precariamente e existentes terão que ser revistas e a eles ser imposto o devido
parcelamento antes do cadastramento técnico imobiliário das referidas áreas, a
fim de que, não sejam descuidadamente tributadas para que não gerem conflitos
nem reconhecimento de direitos que se consolidem em áreas que poderão ser
acomodadas às exigências do Plano Diretor Urbano e às condições mais humanas de
habitabilidade. Tais dispositivos, especialmente tratados pela Lei nº
2.367/2016, destacados por nós, são os que seguem transcritos ipsis litteris:
“Art.
3º. Não será permitido o parcelamento do solo:
I – sem licença prévia da Prefeitura Municipal de
Itabuna;
II – em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações
antes de tomadas as providencias para assegurar o escoamento das águas, sem
prejuízo para o entorno (inundações);
III – em terrenos que tenham sido aterrados com
material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
IV - em terrenos com declividade igual ou superior a
30% (trinta por cento), salvo atendidas as exigências especificas das
autoridades competentes;
V – em terrenos onde as condições geológicas não
aconselham a edificação;
VI – em áreas de preservação permanente ou naquelas
onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis até a sua correção;
VII – em áreas que pelas condições de localização,
seja inacessível á rede publica de abastecimento e saneamento, a menos que o
interessado firme compromisso com a prefeitura de implantar as suas expensas
estes serviços.
Art. 4º. Os
loteamentos, desmembramentos, remembramentos e modificações de parcelamento não
poderão resultar em áreas que não possam se constituir em lotes de acordo com
os parâmetros estabelecidos no Plano Diretor do Município.
Art. 5°. A aprovação de
parcelamentos por loteamento e desmembramento está condicionada à obediência às
disposições da Lei Federal nº 6.766/79 e suas modificações, bem como às
disposições dos arts. 15 a
32, da Lei do Plano Diretor Urbano, no que se refere ao zoneamento urbano e
nesta Lei.
Art. 6º. A aprovação de
condomínios horizontais está condicionada à obediência às disposições desta Lei
e no art 8º da Lei Federal 4.591/64.
[...].
Art. 8°. Deverão
obrigatoriamente ser encaminhados ao Conselho Municipal de Desenvolvimento
Urbano Sustentável, para Parecer Técnico, os requerimentos de parcelamento na
forma de loteamentos.
Art. 9°. As
quadras resultantes do parcelamento não poderão ultrapassar 250,00m (duzentos e
cinqüenta metros) de extensão, seja de largura ou de comprimento.
Art. 10.
Os lotes resultantes de parcelamento só poderão ser objeto de subdivisão
mediante projeto aprovado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
e, de acordo
com as disposições desta Lei, atendendo as exigências de dimensões mínimas por
zona de acordo com a classificação constante do Plano Diretor Urbano do
Município.
Art. 11. Aplicar-se-ão
as disposições contidas nesta Lei às atividades industriais, residenciais,
comerciais e de serviço, mesmo quando localizados em área rural.
Parágrafo único. Nos
casos definidos neste artigo, os parcelamentos e edificações seguirão parâmetros definidos na Lei do Plano Diretor
Urbano para a zona mais próxima.
[...].
03.IV – Nas operações
de cadastramento técnico imobiliário, há a necessidade de se ter o conhecimento
das áreas legalmente que estão ou que deveriam ser de domínio e posse do
Município, a fim de que, sejam envidadas as providências cabíveis necessárias
quanto à regularização fundiária sem os riscos de se contrariar o interesse
público através de decisões precipitadas e/ou incorretas dos agentes públicos
responsáveis pelo cadastramento técnico imobiliário que poderão colocar em
riscos a perda de patrimônio público e, ainda, a dificultar as ações inerentes
aos serviços públicos concedidos e os não concedidos caso sejam as áreas
destinadas às servidões administrativas ou a construção de equipamentos
públicos dos mais diversos possíveis, dentre os quais: praças, jardins, ruas,
avenidas, calçadas, rede de esgotos, iluminação pública, rede de telefonia,
escolas, postos de saúde, equipamentos desportivos, mercados, feiras, etc. É de
fato o que impõe a Lei nº 2.367/2016, conforme está disposto nos seus
dispositivos a seguir transcritos, ipsis litteris:
“Art. 12. Nos loteamentos, o projeto
destinará para as áreas comuns, áreas verdes e de circulação, a proporção
mínima de 35% (trinta e cinco por cento) da área total da gleba, que serão
destinados para doação ao município, observados os seguintes parâmetros mínimos:
I - 10% (dez por
cento) para áreas verdes;
II – 5% (cinco por
cento) para área institucional; e
III - 20% (vinte por
cento) para vias de circulação.
§ 1º.
Quando a área necessária para implantação de vias for inferior a 20% (vinte por
cento) de destinação mínima, a diferença será acrescentada para áreas verdes ou
institucional.
§ 2°. As
faixas não edificáveis em áreas destinadas à preservação permanente não poderão
ser descontadas do percentual de área verde;
§ 3°. As
faixas não edificáveis como de domínio de vias, rede
de energia elétrica, adutoras, rede de drenagem pluvial e rede de esgotamento
sanitário não serão computadas para efeito do cálculo de áreas públicas
destinadas aos espaços livres de uso e gozo público de loteamentos.
§ 4º.
As áreas doadas ao município não poderão ter inclinação superior a 20% (vinte
por cento).
§ 5º. As faixas não
edificáveis quando ao longo das faixas
de domínio das rodovias e ferrovias e situadas aproximadamente ao mesmo nível
destas, poderá ser utilizada para áreas verdes ou sistema viário.
§ 6°.
O loteador transferirá para o patrimônio municipal, por ocasião da Licença de
Implantação do loteamento, no Cartório de Registro de Imóveis, mediante
escritura pública, sem qualquer ônus para o Município, as áreas de terreno de
que trata o caput deste artigo.
§ 7°.
A localização das áreas destinadas a equipamentos urbanos e comunitários e dos
espaços livres de uso público dos loteamentos deverá ser aprovada pelo órgão
municipal competente.
§
8°. Quando, pelo porte do empreendimento, as áreas
institucionais destinadas à implantação de equipamentos comunitários,
resultarem inferiores a duas vezes o tamanho do lote mínimo do empreendimento,
poderão ser substituídas por áreas situadas em outro local, ou por pagamento em
espécie com base no valor de mercado, ao Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano, em ambos os casos a critério do órgão público e com anuência do
Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano Sustentável.
§ 9°. Serão
considerados como loteamentos populares aqueles constituídos de no mínimo 70%
(setenta por cento) de lotes com área de 125,00 m² (cento e vinte
e cinco metros quadrados), com frente mínima de 5,00m (cinco metros), salvo
quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos
habitacionais de interesse social, ou ainda para regularização fundiária,
previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.
§10.
Constitui-se crime contra o patrimônio público municipal a invasão de terras
destinadas para as áreas comuns, áreas verdes, áreas institucionais e áreas
para vias de circulação. Destarte, fica definitivamente proibida a invasão de
qualquer área de terra pertencente ao município de Itabuna.
§ 11. Qualquer pessoa que indevidamente se apossarem
das referidas áreas de terras descritas no caput do parágrafo anterior,
responderão processo na categoria de crime contra o patrimônio, além disso, não
terão direito a nenhum tipo de indenização por parte do município pelas
possíveis benfeitorias realizadas no local.
§ 12. As áreas de terras que foram doadas no
exercício das administrações anteriores e não seguiram os tramites legal
conforme determinação do Artigo 150 da Lei Orgânica Municipal de Itabuna –
LOMI, serão devolvidas ao município.
§
13. O município terá poder de polícia para agir nas ações de reintegração de
posse ou a desocupação imediata das áreas invadidas, bem como quando ocorrer a
identificação de uma situação relatada nos termos do caput de parágrafo 12.”
03.V – Para o licenciamento do
parcelamento da terra há a necessidade do registro da terra, quando for o caso,
considerando que a posse consolidada dispensa tal registro, mas, que deverá ser
avaliado detidamente pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano e pela área
jurídica do Município, podendo esta própria secretaria mencionada, manter em
seus quadros, equipe de consultores jurídicos e/ou institucionais que
possibilitem o encaminhamento e soluções adequadas de tais problemas,
considerando que a Procuradoria Jurídica sempre está sobrecarregada de assuntos
rotineiros que demandam muito tempo dos Advogados e, ainda, por considerar as
tipicidade das providências que exigem o acompanhamento constante e a perfeita
articulação com os demais técnicos envolvidos nas áreas de planejamento urbano
e do exercício do Poder de Polícia Administrativa do Município. Os dispositivos
da Lei nº 2.367/2016, que chamam a atenção para tais
providências, são os que seguem transcritos ipsis litteris:
“Art.
23. Os
projetos de empreendimentos de urbanização deverão ser licenciados em três
fases, com fundamento no poder de polícia:
I -
Licença de Localização, com caráter
urbano-ambiental, concedida pelo prazo de um ano, destinada à abertura de:
a) novos
loteamentos urbanos;
b) novos
logradouros ao sistema viário urbano;
c) novos condomínios horizontais em área de
terreno igual ou superior a 2.000
m².
II - Licença de Implantação, correspondente à
Licença de Execução de Obras de Urbanização e de Edificação e ao Alvará de
Construção, destinada à avaliação dos projetos, objetivando assegurar a
observância de padrões mínimos de segurança, acessibilidade, higiene, salubridade e conforto dos empreendimentos
de urbanização e da realização de atividades e somente será expedida se
cumpridos todos os condicionamentos urbanísticos e ambientais estabelecidos
pela legislação, consignados no respectivo procedimento administrativo;
e
III -
Licença de Operação, correspondente ao “Habite-se”, expedida se cumpridos todos
os condicionamentos urbanísticos e ambientais estabelecidos pela legislação e
aprovados na respectiva Licença de Implantação, consignados no respectivo
procedimento administrativo.
Parágrafo único.
As Licenças serão expedidas mediante recolhimento das taxas municipais
pertinentes, acrescidas, quando for o caso, do ressarcimento dos custos
necessários para sua expedição.
Art. 24.
Os interessados deverão apresentar
além dos projetos, os seguintes documentos:
I -
quando pessoas jurídicas:
a) ato constitutivo, registrado no órgão competente;
b) fotocópia do Cartão de Inscrição do Cadastro
Nacional das Pessoas Jurídicas da Receita Federal (CNPJ);
c)
fotocópia da Carteira de Identidade do representante legal;
d) fotocópia do Cartão de Inscrição no Cadastro das
Pessoas Físicas da Receita Federal (CPF) do representante legal; e
II -
quando pessoas físicas:
a) fotocópia da Carteira de Identidade;
b) fotocópia do Cartão de Inscrição no Cadastro das
Pessoas Físicas da Receita Federal (CPF);
III -
título de propriedade da área com
registro no Cartório de Imóveis competente e autorização do legítimo
proprietário quando for o caso;
IV- certidão negativa de
tributos municipais incidentes sobre o imóvel.”
03.VI
– O Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano e Sustentável e o Conselho
Municipal do Meio Ambiente, são de fundamental importância para as soluções
inerentes ao parcelamento urbano, quando as situações assim as exigirem e, de
fato, considerando a existência de áreas de preservação ambiental e de
patrimônio histórico e turístico, há a necessidade de inseri-los como partes
importantes, também, no processo de legalização fundiária urbana, além no de
parcelamento urbano que transcorrerá naturalmente no dia a dia da Administração
Municipal de Itabuna. Os dispositivos da Lei nº 2.367/2016, a qual
trata da análise por este item, são os que seguem transcritos, selecionados
dentre outros existentes, ipsis litteris:
“Art.
39. O Poder
Executivo Municipal poderá regularizar parcelamentos irregulares, com parecer
técnico favorável dos Conselhos Municipais de Desenvolvimento Urbano e
Sustentável e Conselho Municipal do Meio Ambiente, em acordo com as normas
vigentes e/ou mediante lei específica que determine as condições mínimas para
tal regularização, tendo em vista o interesse social, ocorridos até à data desta
Lei.
Parágrafo único. A regularização dos parcelamentos, quanto às vias internas, deverá
observar, quando possível, as disposições do art. 29 a 32, da Lei do Plano
Diretor Urbano do Município.
Art. 40. O
Poder Executivo poderá celebrar, com o empreendedor, Termo de Acordo e
Compromisso (TAC), mediante estabelecimento de contrapartidas que poderão
incluir:
I – doação de
áreas fora do perímetro do empreendimento, quando não for possível corrigir a
situação;
II - execução
de obras de infra-estrutura e de serviços urbanos; e
III – recomposição ambiental dentro ou fora
do empreendimento.”
03.VII
– Finalizamos as nossas análises chamando a atenção para o fato da necessidade
da expedição de atos administrativos pelo Poder Executivo à fiel observância da
Lei nº 2.367/2016, portanto, o Chefe do
Executivo, no seu poder/dever, deverá promover a elaboração de normas que
complementem as disposições desta mencionada Lei ou que permitam as
providências por ela e demais legislação aplicada para que efetivamente haja o
pleno disciplinamento urbano em todos os sentidos e com isto a possibilidade de
promoção do planejamento para o desenvolvimento sustentável do Município de
Itabuna. É o que se extrai da Lei de Parcelamento do Solo Urbano recentemente
editada (04 de novembro de 2016), destarte, bastante jovem e que já poderá ser
observada em suas nuâncias e complementações através dos serviços de
consultoria que estamos propondo neste primeiro momento para a elaboração da
proposta de projeto de cadastramento técnico imobiliário com a sua extensão
para a assunção do projeto bem mais amplo de Legalização Fundiária Urbana,
tendo como filosofia a transferência de conhecimentos aos agentes públicos do
Município de Itabuna e a reestruturação do Município para que tais ações sejam
contínuas e perenes na vida da comuna em relação ao ente público municipal. Os
dispositivos que fecham a Lei e que são bastante pertinentes e têm muito a ver
com as nossas propostas são os que seguem transcritos neste item, ipsis
litteris:
“Art.
42. O Poder
Executivo Municipal expedirá os atos administrativos que se fizerem necessários
à fiel observância dos dispositivos desta Lei.
Art. 43. Os assuntos que nesta lei
estiverem omissos, serão discutidos e definidos pelo Conselho Municipal de
Desenvolvimento Urbano Sustentável.
Art. 44.
Os projetos de parcelamento em
tramitação no Poder Executivo Municipal, deverão se adequar às normas desta Lei.”
PRIMEIRA PARTE
Acrescento este tópico considerando solicitação de Erlon Botelho, sobre a
Recuperação de Receitas, já informado ao mesmo, sobre as providências a serem
tomadas e que envolvem diretamente a Secretaria da Fazenda Municipal e a área
Jurídica do Município, conforme segue transcrito, a título de orientação:
“A recuperação das receitas tributárias do Município de Itabuna
dependerá em parte das avaliações da dívida ativa municipal e, também, da
possibilidade de contratação de consultoria especializada que atue na área já
há bastante tempo, vez que, é necessário que os profissionais da empresa tenham
forte ligação com o fisco estadual que servirá como intimidação para que os
agentes bancários e financeiros abram as suas caixas pretas, o que se torna
difícil tão somente pelos agentes tributários dos municípios, os quais, a
rigor, ficam acomodados e sendo gratificados, confortavelmente, por demandas
espontâneas sem a vontade de se exporem perante os contribuintes. Portanto,
deverá a administração municipal, passar por todo um processo de mudança
comportamental que implica em longo tempo. Tempo este poderá ultrapassar a uma
gestão e efetivamente não atenderá às imediatas necessidades da Administração
Municipal. Destarte, oriento a contratação de empresa de consultoria
especializada na área, ao tempo em que se prepare a modifique a legislação
sobre prêmios e incentivos e se capacite os agentes fazendários, especialmente,
para o exercício das atividades de fiscalização permanente perante as
instituições financeiras.
Segue parecer que foi por mim
produzido atendendo à solicitação de empresa especializada e que poderá muito
bem colocar a Administração Municipal a par das providências.
Finalizo informando que a recuperação de receitas se dará, também, na
oportunidade do recadastramento imobiliário que recalculará o tributo e propiciará
a implantação das políticas públicas necessárias para que o proprietário do
imóvel promova a sua regularização imediata visando a efetiva consolidação da
posse do imóvel e com isto as garantias necessárias para que se credencie às
oportunidades de investimentos nos aportes financeiros devido a tais garantias
perante o mercado financeiro, ao tempo em que, também, estará propiciando o
imóvel a lançamentos de taxas e tributos em determinado exercício”.
Salvador, BA, em
11 de março de 2017.
NILDO LIMA SANTOS
Diretor de Planejamento e Operações do Instituto ALFA
BRASIL
Consultor em Administração Pública
Consultor em Desenvolvimento Institucional
ANEXO:
Parecer do consultor Nildo Lima Santos: INEXIGIBILIDADE DE LICITAÇÃO. CONTRATAÇÃO DE
SERVIÇOS TÉCNICOS DE NATUREZA SINGULAR COM PROFISSIONAIS DE NOTÓRIA
ESPECIALIZAÇÃO.
