Nildo Lima Santos
As dificuldades que muitas vezes são impostas pelos agentes cartorários
na exigência de declarações de herdeiros de espólios e/ou dos proprietários
anteriores, ao loteamento, devidamente registrado o seu parcelamento, em
cartório, não deverão ser aceitas, considerando que, é o bastante que sejam
apresentados apenas competente contrato de compra e venda com os respectivos
comprovantes do pagamento do lote originário de tal parcelamento. É o que está
contido no § 6º do artigo 26 da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de
1979. Dispositivos que, os destaco a seguir, transcritos, ipsis litteris.
“Art. 26. Os compromissos de compra e
venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura
pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na
forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
§ 6o Os compromissos de compra e venda, as
cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999).”
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Presidência da República
Casa Civil Subchefia para Assuntos Jurídicos |
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Dispõe sobre o
Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências.
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O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o CONGRESSO NACIONAL
decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão
estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal
para adequar o previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.
Disposições Preliminares
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante
loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das
legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados
a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos
ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes
destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde
que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
§ 4o Considera-se lote o terreno servido de
infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos
definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se
situe.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 5o A infra-estrutura básica dos parcelamentos
é constituída pelos equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais,
iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável,
energia elétrica pública e domiciliar e vias de
circulação. (Redação dada pela Lei nº 11.445, de 2007). (Vigência)
§ 6o A infra-estrutura básica dos parcelamentos
situados nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social
(ZHIS) consistirá, no mínimo,
de: (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
I - vias de circulação;
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - escoamento das águas
pluviais;
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
III - rede para o abastecimento de água potável;
e
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica
domiciliar.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
7o O lote poderá ser
constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade imobiliária integrante
de condomínio de lotes.
(Incluído péla Lei nº 13.465, de 2017)
§ 8o Constitui loteamento de acesso
controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste
artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público
Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de
veículos, não residentes, devidamente identificados ou
cadastrados.
(Incluído péla Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 3o Somente será admitido o parcelamento do
solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde
pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça
condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.
Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento
urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão
proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada
por lei municipal para a zona em que se
situem.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se
destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio
público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa
não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da
legislação
específica;
(Redação dada pela Lei nº 10.932, de 2004)
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada
zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os
índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão,
obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos
de aproveitamento.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação,
cultura, saúde, lazer e similares.
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa
não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo
licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a
segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas
normas técnicas
pertinentes.
(Incluído pela Lei nº 10.932, de 2004)
§ 4o No caso de lotes integrantes de
condomínio de lotes, poderão ser instituídas limitações administrativas e
direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população
em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem,
usufrutos e restrições à construção de
muros.
(Incluído péla Lei nº 13.465, de 2017)
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em
cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a
equipamentos urbanos.
Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de
abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas
pluviais, rede telefônica e gás canalizado.
Do Projeto de Loteamento
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado
deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o
caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do
sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento
urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do
imóvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei
estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a
localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos
e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas
distâncias da área a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as caracteristicas, dimensões e localização das zonas de uso
contíguas.
Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o
caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo
com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema
viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a
serem respeitadas;
II - o traçado básico do sistema viário principal;
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano
e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas
pluviais e as faixas não edificáveis;
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos
compatíveis.
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de
quatro
anos. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 8o Os Municípios com menos de cinqüenta mil
habitantes e aqueles cujo plano diretor contiver diretrizes de urbanização para
a zona em que se situe o parcelamento poderão dispensar, por lei, a fase de
fixação de diretrizes previstas nos arts. 6o e 7o desta
Lei.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 9o Orientado pelo traçado e diretrizes
oficiais, quando houver, o projeto, contendo desenhos, memorial descritivo e
cronograma de execução das obras com duração máxima de quatro anos, será
apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso,
acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo
Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos
municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no §
4o do art. 18.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos:
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e
numeração;
Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia;
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas,
arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias;
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de
circulação e praças;
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos
ângulos de curvas e vias projetadas;
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das
águas pluviais.
§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo
menos:
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a
fixação da zona ou zonas de uso predominante;
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem
sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes
fixadas;
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do
município no ato de registro do loteamento;
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços
públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
§ 3o Caso se constate, a qualquer tempo, que a
certidão da matrícula apresentada como atual não tem mais correspondência com os
registros e averbações cartorárias do tempo da sua apresentação, além das
conseqüências penais cabíveis, serão consideradas insubsistentes tanto as
diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações
conseqüentes.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Do Projeto de Desmembramento
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado
apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando
for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida
pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4o do
art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado
contendo:
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições
urbanísticas vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas,
as disposições urbanísticas para os loteamentos.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único - O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso,
fixará os requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes
decorrentes de loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à
mínima prevista no § 1º do art. 4º desta Lei.
Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado
pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem
compete também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta
Lei, salvo a exceção prevista no artigo seguinte.
§ 1o O projeto aprovado deverá ser
executado no prazo constante do cronograma de execução, sob pena de caducidade
da
aprovação. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
§ 2o Nos Municípios
inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis à ocorrência
de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos
ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata
o caput ficará vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da
carta geotécnica de aptidão à
urbanização. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) (Vigência)
§ 3o É vedada a aprovação de projeto de
loteamento e desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis,
no plano diretor ou em legislação dele
derivada. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de
loteamentos e desmembramentos nas seguintes
condições: (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de
proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e
arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;
Il - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área
limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões
metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou
federal;
Parágrafo único - No caso de loteamento ou desmembramento localizado em
área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência
prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção
especial, previstas no inciso I do artigo anterior.
Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão
submeter-se os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no
art. 13, observadas as disposições desta Lei.
Parágrafo único - Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o
Estado procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal.
Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de
parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras
executadas sejam aceitas ou
recusadas.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 1o Transcorridos os prazos sem a manifestação
do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas,
assegurada a indenização por eventuais danos derivados da
omissão. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 2o Nos Municípios cuja legislação for omissa,
os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias
para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de
urbanização. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do
projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo
loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da
licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências
do art. 23 desta Lei.
Do Registro do Loteamento e Desmembramento
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o
loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e
oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes
documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado
o disposto nos §§ 4o e 5o;
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o
imóvel;
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a
Administração Pública.
IV - certidões:
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo
período de 10 (dez) anos;
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez)
anos;
c) de ônus reais relativos ao imóvel;
d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de
verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das
obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução
das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e
logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um
cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente
instrumento de garantia para a execução das
obras;
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou
de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações
previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do
loteamento.
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV,
alíneas a, e d, tomarão por base a data do pedido de registro do
loteamento, devendo todas elas serem extraídas em nome daqueles que, nos
mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.
§ 2º - A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais,
exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não
impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos
ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do
Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida
perante o juiz competente.
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não
dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa
de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser
praticados pelo seu cônjuge.
§ 4o O título de propriedade será dispensado
quando se tratar de parcelamento popular, destinado às classes de menor renda,
em imóvel declarado de utilidade pública, com processo de desapropriação
judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que promovido pela
União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades delegadas,
autorizadas por lei a implantar projetos de habitação.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 5o No caso de que trata o § 4o,
o pedido de registro do parcelamento, além dos documentos mencionados nos
incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias autênticas da decisão
que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de
desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando
formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do
Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em
resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de
registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de
15 (quinze) dias contados da data da última publicação.
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o
registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis
intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando
for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob
pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será
enviado ao juiz competente para decisão.
§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz
decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as
vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário
Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais
municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou,
não havendo, em jornal da região.
§ 4º - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em
desacordo com as exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10
(dez) vezes os emolumentos regimentais fixados para o registro, na época em que
for aplicada a penalidade pelo juiz corregedor do cartório, sem prejuízo das
sanções penais e administrativas cabíveis.
§ 5º - Registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por
certidão, o seu registro à Prefeitura.
Parágrafo único - No Registro de Imóveis far-se-á o registro do
loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a
abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a
equipamentos urbanos.
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma
circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante
aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido o
registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o
registro do loteamento em cada uma das demais, comprovando perante cada qual o
registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado
registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo
Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos
registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.
§ 1º Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.
§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante
diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos
os atos praticados com infração a esta norma.
§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este
artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta
Lei.
§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição
não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do
indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e
desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o
remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal,
ou o Distrito Federal quando for o caso.
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o
domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas
a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do
memorial descritivo.
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e
não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta
de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de
declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas
destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu
domínio.
(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
I - por decisão judicial;
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do
Distrito Federal quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de
contrato;
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de
lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e
do Estado.
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se
disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já
se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.
§ 2º - Nas hipóteses dos incisos Il e III, o Oficial do Registro de
Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento, podendo
este ser impugnado no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última
publicação. Findo esse prazo, com ou sem impugnação, o processo será remetido
ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento, ouvido o
Ministério Público.
§ 3º - A homologação de que trata o parágrafo anterior será precedida de
vistoria judicial destinada a comprovar a inexistência de adquirentes
instalados na área loteada.
Art. 24. O processo de loteamento e os contratos de depositados em
Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo,
independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de
busca.
Dos Contratos
Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e
promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e,
estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de
cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular,
de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão,
pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda,
nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos,
confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do
sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as
prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a
10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial
ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas
incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do
loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3
(três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no
registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer
das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro
imobiliário.
§ 3o Admite-se, nos parcelamentos populares, a
cessão da posse em que estiverem provisoriamente imitidas a União, Estados,
Distrito Federal, Municípios e suas entidades delegadas, o que poderá ocorrer
por instrumento particular, ao qual se atribui, para todos os fins de direito,
caráter de escritura pública, não se aplicando a disposição do inciso II do art. 134 do Código Civil.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 4o A cessão da posse referida no § 3o,
cumpridas as obrigações do cessionário, constitui crédito contra o
expropriante, de aceitação obrigatória em garantia de contratos de
financiamentos
habitacionais.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 5o Com o registro da sentença que, em processo
de desapropriação, fixar o valor da indenização, a posse referida no § 3o converter-se-á
em propriedade e a sua cessão, em compromisso de compra e venda ou venda e
compra, conforme haja obrigações a cumprir ou estejam elas cumpridas,
circunstância que, demonstradas ao Registro de Imóveis, serão averbadas na
matrícula relativa ao
lote.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
§ 6o Os compromissos de compra e venda, as
cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da
propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de
quitação. (Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de
venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor
para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze)
dias, sob pena de proceder-se ao registro de pré-contrato, passando as relações
entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.
§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a
promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro
instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação
do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.
§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte
que o requereu não comprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na
forma devida, salvo se ainda não exigível.
§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o
contrato, observar-se-á o disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.
Art. 28. Qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento
registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes
atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou
do Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de
Imóveis, em complemento ao projeto original com a devida averbação.
Art. 29. Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante
ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o
transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a
respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas
as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o
direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.
Art. 30. A sentença declaratória de falência ou da insolvência de
qualquer das partes não rescindirá os contratos de compromisso de compra e
venda ou de promessa de cessão que tenham por objeto a área loteada ou lotes da
mesma. Se a falência ou insolvência for do proprietário da área loteada ou do
titular de direito sobre ela, incumbirá ao síndico ou ao administrador dar
cumprimento aos referidos contratos; se do adquirente do lote, seus direitos
serão levados à praça.
Art. 31. O contrato particular pode ser transferido por simples
trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em
separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e
a qualificação do cessionário, para o devido registro.
§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este,
seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes
ou quando registrada a cessão.
§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial
do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado
rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a
requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as
prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros
convencionados e as custas de intimação.
§ 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.
§ 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o
vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação.
Art. 33. Se o credor das prestações se recusar recebê-las ou furtar-se
ao seu recebimento, será constituído em mora mediante notificação do Oficial do
Registro de Imóveis para vir receber as importâncias depositadas pelo devedor
no próprio Registro de Imóveis. Decorridos 15 (quinze) dias após o recebimento
da intimação, considerar-se-á efetuado o pagamento, a menos que o credor
impugne o depósito e, alegando inadimplemento do devedor, requeira a intimação
deste para os fins do disposto no art. 32 desta Lei.
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente,
as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão
ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em
contrário.
Parágrafo único - Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em
desconformidade com o contrato ou com a lei.
Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do
contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço
ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do
cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao
mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao
titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua
disposição junto ao Registro de Imóveis.
§ 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o Oficial do
Registro de Imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10
(dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante.
§ 2º No caso de não se encontrado o interessado, o Oficial do Registro
de Imóveis depositará quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem
prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil,
em conta com incidência de juros e correção monetária.
I - por decisão judicial;
II - a requerimento conjunto das partes contratantes;
III - quando houver rescisão comprovada do contrato.
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas
associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins
lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da
solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de
administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência,
visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista
a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e
conexão, à atividade de administração de
imóveis.
(Incluído péla Lei nº 13.465, de 2017)
Parágrafo único. A administração de imóveis
na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização
e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma
desses atos para suportar a consecução dos seus
objetivos.
(Incluído péla Lei nº 13.465, de 2017)
Disposições Gerais
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha
registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal,
ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote
suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para
suprir a falta.
§ 1º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na
forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das
prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará
em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil,
em conta com incidência de juros e correção monetária, cuja movimentação
dependerá de prévia autorização judicial.
§ 2º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, ou
o Ministério Público, poderá promover a notificação ao loteador prevista
no caput deste artigo.
§ 3º Regularizado o loteamento pelo loteador, este promoverá
judicialmente a autorização para levantar as prestações depositadas, com os
acréscimos de correção monetária e juros, sendo necessária a citação da
Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo
judicial aqui previsto, bem como audiência do Ministério Público.
§ 4º Após o reconhecimento judicial de regularidade do loteamento, o
loteador notificará os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de
Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações
restantes, a contar da data da notificação.
§ 5º No caso de o loteador deixar de atender à notificação até o
vencimento do prazo contratual, ou quando o loteamento ou desmembramento for
regularizado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o
caso, nos termos do art. 40 desta Lei, o loteador não poderá, a qualquer
titulo, exigir o recebimento das prestações depositadas.
Art.39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato
por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente
inscrito.
Art. 40. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o
caso, se desatendida pelo loteador a notificação, poderá regularizar loteamento
ou desmembramento não autorizado ou executado sem observância das determinações
do ato administrativo de licença, para evitar lesão aos seus padrões de
desenvolvimento urbano e na defesa dos direitos dos adquirentes de lotes.
§ 1º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, que
promover a regularização, na forma deste artigo, obterá judicialmente o
levantamento das prestações depositadas, com os respectivos acréscimos de
correção monetária e juros, nos termos do § 1º do art. 38 desta Lei, a título
de ressarcimento das importâncias despendidas com equipamentos urbanos ou
expropriações necessárias para regularizar o loteamento ou desmembramento.
§ 2º As importâncias despendidas pela Prefeitura Municipal, ou pelo
Distrito Federal quando for o caso, para regularizar o loteamento ou
desmembramento, caso não sejam integralmente ressarcidas conforme o disposto no
parágrafo anterior, serão exigidas na parte faltante do loteador, aplicando-se
o disposto no art. 47 desta Lei.
§ 3º No caso de o loteador não cumprir o estabelecido no parágrafo
anterior, a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,
poderá receber as prestações dos adquirentes, até o valor devido.
§ 4º A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso,
para assegurar a regularização do loteamento ou desmembramento, bem como o
ressarcimento integral de importâncias despendidas, ou a despender, poderá
promover judicialmente os procedimentos cautelares necessários aos fins
colimados.
§ 5o A regularização de um parcelamento pela
Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal, quando for o caso, não poderá
contrariar o disposto nos arts. 3o e 4o desta
Lei, ressalvado o disposto no § 1o desse
último.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 41. Regularizado o loteamento ou desmembramento pela Prefeitura
Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, o adquirente do lote,
comprovando o depósito de todas as prestações do preço avençado, poderá obter o
registro, de propriedade do lote adquirido, valendo para tanto o compromisso de
venda e compra devidamente firmado.
Art. 42. Nas desapropriações não serão considerados como loteados ou
loteáveis, para fins de indenização, os terrenos ainda não vendidos ou
compromissados, objeto de loteamento ou desmembramento não registrado.
Art. 43. Ocorrendo a execução de loteamento não aprovado, a destinação
de áreas públicas exigidas no inciso I do art. 4º desta Lei não se poderá
alterar sem prejuízo da aplicação das sanções administrativas, civis e
criminais previstas.
Parágrafo único. Neste caso, o loteador ressarcirá a Prefeitura
Municipal ou o Distrito Federal quando for o caso, em pecúnia ou em área
equivalente, no dobro da diferença entre o total das áreas públicas exigidas e
as efetivamente destinadas.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 44. O Município, o Distrito Federal e o Estado poderão expropriar
áreas urbanas ou de expansão urbana para reloteamento, demolição, reconstrução
e incorporação, ressalvada a preferência dos expropriados para a aquisição de
novas unidades.
Art. 45. O loteador, ainda que já tenha vendido todos os lotes, ou os
vizinhos, são partes legítimas para promover ação destinada a impedir
construção em desacordo com restrições legais ou contratuais.
Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na
presente Lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
Art. 47. Se o loteador integrar grupo econômico ou financeiro, qualquer
pessoa física ou jurídica desse grupo, beneficiária de qualquer forma do
loteamento ou desmembramento irregular, será solidariamente responsável pelos
prejuízos por ele causados aos compradores de lotes e ao Poder Público.
Art. 48. O foro competente para os procedimentos judiciais previstos
nesta Lei será o da comarca da situação do lote.
Art. 49. As intimações e notificações previstas nesta Lei deverão ser
feitas pessoalmente ao intimado ou notificado, que assinará o comprovante do
recebimento, e poderão igualmente ser promovidas por meio dos Cartórios de
Registro de Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do
domicílio de quem deva recebê-las.
§ 1º Se o destinatário se recusar a dar recibo ou se furtar ao
recebimento, ou se for desconhecido o seu paradeiro, o funcionário incumbido da
diligência informará esta circunstância ao Oficial competente que a
certificará, sob sua responsabilidade.
§ 2º Certificada a ocorrência dos fatos mencionados no parágrafo
anterior, a intimação ou notificação será feita por edital na forma desta Lei,
começando o prazo a correr 10 (dez) dias após a última publicação.
Disposições Penais
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público
competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas
pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municipíos;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações
constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação
ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento
ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a
ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é qualificado, se
cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer
outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou
desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel
loteado ou desmembrado, ressalvado o disposto no art. 18, §§ 4o e
5o, desta Lei, ou com omissão fraudulenta de fato a ele
relativo, se o fato não constituir crime mais grave.
(Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100
(cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Art. 51. Quem, de qualquer modo, concorra para a prática dos crimes
previstos no artigo anterior desta Lei incide nas penas a estes cominadas,
considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de
loteador, diretor ou gerente de sociedade.
Parágrafo único.
(VETADO)
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos
órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou
promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de
loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50
(cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das
sanções administrativas cabíveis.
Disposições Finais
Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos
dependerão de prévia audiência do Instituto Nacional de Colonização e Reforma
Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o
Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal
quando for o caso, segundo as exigências da legislação pertinente.
Art. 53-A. São considerados de interesse público os parcelamentos
vinculados a planos ou programas habitacionais de iniciativa das Prefeituras
Municipais e do Distrito Federal, ou entidades autorizadas por lei, em especial
as regularizações de parcelamentos e de
assentamentos.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Parágrafo único. Às ações e intervenções de que trata este artigo não
será exigível documentação que não seja a mínima necessária e indispensável aos
registros no cartório competente, inclusive sob a forma de certidões, vedadas
as exigências e as sanções pertinentes aos particulares, especialmente aquelas
que visem garantir a realização de obras e serviços, ou que visem prevenir
questões de domínio de glebas, que se presumirão asseguradas pelo Poder Público
respectivo.
(Incluído pela Lei nº 9.785, de 1999)
Brasília, em 19 de dezembro de 1979; 158º da lndependência e 91º da
República.
JOÃO FIGUEIREDO
Petrônio Portella
Angelo Amaury Stábile
Mário David Andreazza
Este texto não substitui o publicado no
DOU de 20.12.1979
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