* Nildo Lima Santos
Matéria que trata da inclusão de terras remanescentes de parcelamento do solo urbano ao patrimônio do Município.
Uma
das formas de inclusão de bens públicos no patrimônio do Município é a que se
dá através do parcelamento do solo urbano, quando do registro do loteamento em Cartório. Isto é, a
subdivisão de gleba de terra em lotes individualizados, na forma da Lei Federal
nº 6.766/79, especialmente, por força dos seguintes dispositivos, Art. 4º, I,
III, §1º, §2º; e Art. 5º, § Único, a seguir transcritos:
“Art.
4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I
as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento
urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão
proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, ressalvado o
disposto no § 1º deste artigo;
..........................................................................
III
ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das
rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non
aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da
legislação específica;
.........................................................................
§
1º A percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá
ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos
destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil
metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.
§
2º Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura,
saúde, lazer e similares.
Art.
5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada
loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos
urbanos.
Parágrafo
único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água,
serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede
telefônica e gás canalizado.”
Não
importa, portanto, se o loteador é qualquer dos entes públicos, particulares ou
aquele que tem o domínio por enfiteuse (foreiro)! O destino será sempre o
mesmo: “a integração de tais áreas ao patrimônio do Município”, já a partir do
registro do loteamento que deverá ser aprovado por este referido ente público.
Somente o Município poderá aprovar loteamento, pois, é sua competência
exclusiva na forma do Artigo 30, VIII e, do Artigo 182, §§ 1º, 2º e, 4º, I, da
Constituição Federal, a seguir transcritos:
“
Art. 30. Compete aos Municípios:
..........................................................
VIII – promover no que couber, adequado
ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do
parcelamento e da ocupação do solo urbano;
..........................................................
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano,
executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em
lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da
cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§
1º O plano diretor aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com
mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão urbana.
§
2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências
fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
...........................................................
§
4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída
no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo
urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente de:
I
– parcelamento ou edificação compulsórios;
..........................................................”
ÁLVARO
PESSOA, nos seus ensinamentos, sobre a figura do loteamento afirmou: “o terreno loteado perde
sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se individualizam
como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas; inexiste o estado e a
pluralidade de comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano
(inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos que passam a ser com o
registro imobiliário) passa a participar do sistema viário local e do orbe
municipal”
Igual
ao entendimento de Álvaro Pessoa é o de LÚCIA VALLE FOGUEIREDO que afirmou: “...afora esse
aspecto da individualização dominial das frações (lotes), ora sob a perspectiva
das áreas públicas que se criam com o loteamento de uma gleba, o Poder
Público adquire bens por força da lei ou ‘ministerio legis’. “
Assim
também, pensa ROBERTO BARROSO, professor e Procurador de Justiça no Rio de
Janeiro, afirma que: “aprovado o loteamento pela
municipalidade, os espaços livres, as vias e praças, assim como outras áreas
destinadas a equipamentos urbanos tornam-se inalienáveis; e, com o registro do
loteamento, transmitem-se, automaticamente, ao domínio público do Município,
com a afetação ao interesse público especificado no Plano do Loteamento. Tal
transferência dos bens ao domínio público e sua afetação aos fins públicos
indicados no Plano do Loteamento independem de qualquer ato jurídico de
natureza civil ou administrativa (escritura ou termo de doação) ou ato
declaratório de afetação”
Os
fundamentos segundo ROBERTO BARROSO que
justificam a transferência de parte da propriedade objeto de parcelamento para
o domínio público (art. 4º, Lei 6.766/79), nos ensina que esta se opera pelo
instituto chamado “concurso voluntário” pelo qual “o
loteador propõe e a Administração do Município aceita a transferência à
municipalidade do domínio e posse dos espaços destinados às vias e praças e aos
espaços de uso comunitário integrantes do conjunto urbanístico cuja aprovação é
proposta. Com o pedido de aprovação do loteamento, o particular dá início ao
processo de formação do “Concurso Voluntário”, por via do qual passarão ao
domínio público as áreas destinadas ao sistema de circulação (ruas e praças), à
implantação de equipamentos urbanos e comunitários (escola, posto de saúde
etc), bem como a espaços livres de uso público, de proteção ambiental ou de
preservação paisagística.
Referências Bibliográficas:
1. Álvaro Pessoa, Direito do Urbanismo –
Uma Visão Sócio-Jurídica; IBAM, LTC, Rio de Janeiro, 1981;
2. José Carlos de Freitas, Procurador de Justiça em São Paulo ; Parecer: “Da
3. 3. Legalidade dos Loteamentos Fechados.”
4. Constituição Federal de 1988;
5. Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
* Nildo Lima
Santos. Consultor em
Administração Pública. Diretor
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