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Bacharel em Administração Pública pela Universidade Católica de Brasília e FACAPE/PE, consultor em administração pública e, em desenvolvimento organizacional, com 46 anos de experiência na área pública iniciada no Exército e, que continuo em toda extensão da vida civil. Responsável por relevantes trabalhos em importância e quantidade, na área de formação e relacionadas ao desenvolvimento da administração pública e das organizações civis; dentre os quais: implantação de entes públicos, reformas administrativas e institucionais, incluindo implantação de município recém-emancipado, planos de carreira, regime jurídico dos servidores, concursos públicos, códigos tributários municipais, defesas de contas públicas, audiências públicas, controle interno, normas de posturas e ambientais, etc. Com a atuação ativa na área da filantropia e das organizações sociais. Com passagens e atuação no Rio de Janeiro, Brasília, Bahia e Pernambuco, onde, inclusive, fixou residência.      

sábado, 10 de junho de 2017

Parcelamento do Solo Urbano. Inclusão de Terras no Patrimônio Público










* Nildo Lima Santos

Matéria que trata da inclusão de terras remanescentes de parcelamento do solo urbano ao patrimônio do Município.

Uma das formas de inclusão de bens públicos no patrimônio do Município é a que se dá através do parcelamento do solo urbano, quando do registro do loteamento em Cartório. Isto é, a subdivisão de gleba de terra em lotes individualizados, na forma da Lei Federal nº 6.766/79, especialmente, por força dos seguintes dispositivos, Art. 4º, I, III, §1º, §2º; e Art. 5º, § Único, a seguir transcritos:


“Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba, ressalvado o disposto no § 1º deste artigo;
..........................................................................
III ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
.........................................................................
§ 1º A percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.

§ 2º Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

Parágrafo único. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.”   

Não importa, portanto, se o loteador é qualquer dos entes públicos, particulares ou aquele que tem o domínio por enfiteuse (foreiro)! O destino será sempre o mesmo: “a integração de tais áreas ao patrimônio do Município”, já a partir do registro do loteamento que deverá ser aprovado por este referido ente público. Somente o Município poderá aprovar loteamento, pois, é sua competência exclusiva na forma do Artigo 30, VIII e, do Artigo 182, §§ 1º, 2º e, 4º, I, da Constituição Federal, a seguir transcritos:

“ Art. 30. Compete aos Municípios:
   ..........................................................
   VIII – promover no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
   ..........................................................
   Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.

§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
   ...........................................................
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente de:

I – parcelamento ou edificação compulsórios;
    ..........................................................”
    

ÁLVARO PESSOA, nos seus ensinamentos, sobre a figura do loteamento afirmou: o terreno loteado perde sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se individualizam como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas; inexiste o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos que passam a ser com o registro imobiliário) passa a participar do sistema viário local e do orbe municipal

Igual ao entendimento de Álvaro Pessoa é o de LÚCIA VALLE FOGUEIREDO que afirmou: “...afora esse aspecto da individualização dominial das frações (lotes), ora sob a perspectiva das áreas públicas que se criam com o loteamento de uma gleba, o Poder Público adquire bens por força da lei ou ‘ministerio legis’. “ 

Assim também, pensa ROBERTO BARROSO, professor e Procurador de Justiça no Rio de Janeiro, afirma que:aprovado o loteamento pela municipalidade, os espaços livres, as vias e praças, assim como outras áreas destinadas a equipamentos urbanos tornam-se inalienáveis; e, com o registro do loteamento, transmitem-se, automaticamente, ao domínio público do Município, com a afetação ao interesse público especificado no Plano do Loteamento. Tal transferência dos bens ao domínio público e sua afetação aos fins públicos indicados no Plano do Loteamento independem de qualquer ato jurídico de natureza civil ou administrativa (escritura ou termo de doação) ou ato declaratório de afetação

Os fundamentos segundo ROBERTO BARROSO que justificam a transferência de parte da propriedade objeto de parcelamento para o domínio público (art. 4º, Lei 6.766/79), nos ensina que esta se opera pelo instituto chamado “concurso voluntário” pelo qual “o loteador propõe e a Administração do Município aceita a transferência à municipalidade do domínio e posse dos espaços destinados às vias e praças e aos espaços de uso comunitário integrantes do conjunto urbanístico cuja aprovação é proposta. Com o pedido de aprovação do loteamento, o particular dá início ao processo de formação do “Concurso Voluntário”, por via do qual passarão ao domínio público as áreas destinadas ao sistema de circulação (ruas e praças), à implantação de equipamentos urbanos e comunitários (escola, posto de saúde etc), bem como a espaços livres de uso público, de proteção ambiental ou de preservação paisagística.

Referências Bibliográficas:

1. Álvaro Pessoa, Direito do Urbanismo – Uma Visão Sócio-Jurídica; IBAM, LTC, Rio de Janeiro, 1981;
2. José Carlos de Freitas, Procurador de Justiça em São Paulo; Parecer: “Da 3. 3. Legalidade dos Loteamentos Fechados.”
4. Constituição Federal de 1988;
5. Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.

  

* Nildo Lima Santos. Consultor em Administração Pública. Diretor de Planejamento e Operações do Instituto ALFA BRASIL.
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