Instrumento elaborado pelo consultor Nildo Lima Santos considerando as múltiplas possibilidade do aproveitamento do Cadastro Técnico Imobiliário, dentre as quais, e que é essencial, a de regularização fundiária das áreas urbanas e urbanizáveis
TERMO DE REFERÊNCIA PARA
ELABORAÇÃO DE PROJETO DE CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO MULTIFINALITÁRIO
I – APRESENTAÇÃO:
Apresentamos a ideia básica para a
elaboração de Termo de Referência que tem como finalidade estabelecer regras e
diretrizes necessárias para a ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO DE CADASTRAMENTO
TÉCNICO IMOBILIÁRIO MUNICIPAL MULTIFINALITÁRIO para Municípios de pequeno porte.
A visão dos técnicos, em geral, sobre o
Cadastro Técnico Imobiliário é tão somente de ser um instrumento auxiliar nas
funções de arrecadação do IPTU e de algumas taxas de serviços urbanos. Isto é: um
mero instrumento FISCAL. Destarte, é uma visão curta e não mais prevalece
apenas – mesmo considerando que em algum momento era utilizado mais para
atender a esta função – face às inúmeras finalidades e utilidades deste
excelente instrumento de planejamento que reputamos ser um dos mais importantes
para a Administração Pública Municipal, ficando atrás somente dos instrumentos
do sistema orçamentário (PPA, LDO e LOA). É também o mais importante para o
planejamento urbano.
A concepção de Cadastro Técnico
Imobiliário faz parte do arcabouço legal vigente, desde o nível federal até o
municipal, cabendo-lhe observar especificamente o que dispõem:
a)
a Constituição Federal;
b)
a Constituição do Estado;
c)
a Lei Orgânica do Município;
d)
o Estatuto das Cidades (Lei Federal
10.257/2001), o mais novo
instrumento incorporado à política urbana do Brasil;
e)
a legislação urbanística, em especial:
1. Plano
Diretor Urbano (obrigatório para municípios com mais de 20.000 habitantes);
2. Lei do
Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano;
3. Código
de Obras e Edificações;
4. Lei de
Definição do Perímetro Urbano;
5.
Legislação Ambiental;
f)
Código Tributário Nacional;
g)
Código Tributário Municipal;
h)
Lei de redefinição da estrutura organizacional da
Prefeitura Municipal.
Dentre outros
aspectos de relevância social e institucional, o “Estatuto das Cidades” esclarece o “instituto do usucapião urbano”,
institui os “instrumentos da urbanização compulsória”, do “direito de preempção”,
das operações urbanas consorciadas, da outorga onerosa e da transferência do
direito de construir; recomenda a gestão democrática da cidade e do processo de
planejamento urbano; e “obriga a inclusão das diretrizes do Plano Diretor
Municipal Participativo nos orçamentos anual e plurianual dos Municípios”, que
passam, necessariamente, pela atualização da base cadastral imobiliária urbana.
Abrimos
parênteses para entendimentos sobre a expressão “preempção” e da possibilidade do “usucapião especial de imóvel urbano” pela Administração Municipal.
Sobre a expressão “preempção” e sobre as possibilidades do seu uso e do
“usucapião especial”:
A expressão, preempção
que é sinônimo da palavra prelação,
é derivada do latim praelatione,
que significa preferência. O termo
preempção é, também, de origem no latim (praeemptione),
que significa compra antecipada, direito
de precedência (preferência) na compra.
No caso de alienação onerosa do
imóvel locado, o proprietário, inicialmente, deverá ofertá-lo ao inquilino, desde
que nas mesmas condições oferecidas por terceiros, conforme artigo 27, Lei nº.
8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos:
“Art. 27. No caso de venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o
locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do
negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação
deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de
pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode
ser examinada a documentação pertinente.” (destacamos)
Direitos
que se davam e se dão, esporadicamente, quando das relações entre pessoas de
direito privado e direito público e que se estenderam para as relações entre
Estado e pessoas de direito, em geral (público
e privado) para a preferência ao poder público de adquirir imóvel urbano em
razão das diretrizes da política urbana. Especialmente com a edição da Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001
(Estatuto das Cidades), que inseriu no Capítulo II (DOS INSTRUMENTOS DA
POLÍTICA URBANA), Seção I (Dos Instrumentos em Geral), a figura jurídica da preempção
através do seu “Art. 4º, V, m)”.
Assim,
como a preempção, o Estatuto das Cidades, também, facultou em função da
política urbana, através de suas diretrizes, a possibilidade da utilização do “usucapião especial de imóvel urbano”
[“Art.
4º, V, j)”]. Destarte, dando-nos as certezas que o processo de
legalização fundiária urbana ficou bem mais fácil de ser adotado para o
desenvolvimento das cidades quando relacionados aos arranjos urbanísticos.
Entretanto, as complexidades existes sim! Mas, apenas nas interpretações das
possibilidades da legislação e enquadramento dos casos concretos existentes, de
forma que sejam possíveis os adequados ordenamentos institucionais,
procedimentais e processuais que requerem especialistas com expertise na
matéria. Portanto, necessita-se de adequado nível de consultoria que possa
orientar na execução de determinados processos; inclusive, propondo e
elaborando normas e pareceres que orientem o corpo técnico e jurídico
institucional do ente público.
Sob esse
enfoque, o processo de elaboração do Cadastro Técnico Imobiliário precisa
incluir a busca de acordos com a Sociedade
Civil (comunidades, agentes econômicos) e com o Poder Público (diversos segmentos do Executivo e Legislativo), o
que implica o seu acompanhamento “pari passu”, por meio de um trabalho
articulado ao longo de sua elaboração, até que se chegue ao consenso sobre as
suas questões e diretrizes fundamentais.
Por fim, o Cadastro Técnico Municipal Multifinalitário,
em sua concepção global, deve ser modelado como um processo de planejamento,
com atualização prevista pelo menos a cada ano. O Cadastro Técnico Imobiliário
Multifinalitário deve constituir-se, também, no instrumento articulador dos
demais componentes do sistema de planejamento municipal, dentre eles, os já
listados acima nesta apresentação e, ainda, nos seguintes instrumentos:
01 – o Plano Plurianual de Investimentos (PPA),
cuja duração deve estender-se até o primeiro ano do mandato subseqüente,
fixando objetivos, diretrizes e metas para os investimentos;
02 – a Lei de Diretrizes Orçamentárias,
compreendendo as metas e prioridades que orientarão a elaboração do orçamento
anual;
03 – o Orçamento
Anual, compreendendo o orçamento fiscal e o orçamento de investimento das
empresas em que o Município detenha a maior parte do capital social.
II – HISTÓRICO REFERENCIAL
PARA O PROJETO:
Os problemas que entravam o desenvolvimento dos
Municípios brasileiros têm diversas faces. E, uma destas faces é a ocupação
desordenada do solo urbano, propiciada pela ausência do Estado, que é
representado na figura dos entes municipais e não raro com o descaso e/ou
cumplicidade da União que, interfere nos municípios através de execução de
projetos que não observam estes fatores, tendo como conseqüência o atrofiamento
no processo de desenvolvimento sócio econômico e da sociedade local em geral.
Uma destas intervenções são os assentamentos e criação
de reservas de extensas áreas territoriais destinando-as aos povos nativos e
aos quilombolas sem as avaliações dos impactos locais e regionais possíveis e
sem uma perfeita integração dos organismos públicos locais. Sendo, destarte,
muitas vezes imposições que não agradam nem às referidas comunidades nem ao
ente público estatal (Município). E, por consequência, geram fortes conflitos
sociais de todas as ordens, destarte, atrofiando o processo de desenvolvimento
urbano e social das cidades e da população municipal em geral.
Sobre a questão acima é importantíssimo que sejam
diagnosticadas as situações reais e de interferência no processo de mapeamento
das áreas urbanas existentes informalmente ou oficialmente e as possíveis
regularizações por instrumentos jurídicos normativos hábeis aplicados ao
caso.
III – OBJETIVOS E
JUSTIFICATIVAS DO PROJETO:
III.1. OBJETIVOS GERAIS:
Objetiva
o Cadastro Técnico Imobiliário servir de instrumento de planejamento e como instrumento de arrecadação de IPTU, ITBI,
dentre outros tributos específicos cujos fatos geradores tenham relação com o
imóvel (taxa de coleta de lixo, taxa de conservação de calçamento, contribuição
da iluminação pública, etc.), através da produção da base cartográfica e de
informações cadastrais sobre a área urbana da sede do Município e das demais
áreas urbanas descentralizadas, evidenciando a propriedade imobiliária e o
seu uso e ocupação; a localização e identificação dos imóveis urbanos; o
cadastramento de logradouros públicos, infraestrutura e serviços existentes nos
mesmos.
III.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
1.
Servir de base cartográfica para o planejamento urbano, incluindo a elaboração
da Lei de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano;
2.
Servir de base de informações cadastrais para a elaboração do projeto de Plano
Diretor de Desenvolvimento Urbano;
3.
Servir de base de informações cadastrais para o projeto de Legalização
Fundiária Urbana;
4.
Servir de base de informações cadastrais para a elaboração de projetos e
implantação de programas sociais e assistenciais;
5.
Servir de base de informações cadastrais para atender as empresas que tenham
investimentos ou interesses em investir no Município;
6.
Padronizar o sistema de endereçamento postal;
7.
Servir de base de dados e informações para o sistema de arrecadação tributária
e de rendas do Município;
8.
Servir de base para o planejamento dos serviços públicos municipais (água,
esgoto, coleta de lixo, varrição, saúde, educação, iluminação pública, etc.);
9.
Servir de base para o planejamento dos investimentos em infraestrutura urbana
na sede do Município;
10.
Conhecimento da situação jurídico legal da propriedade imobiliária, servindo de
base para os registros dos imóveis;
11.
Conhecimento da situação atual do sistema cadastral e de arrecadação dos
tributos imobiliários;
12.
Servir de base para a apresentação de soluções para problemas urbanos;
13.
Servir de base para a negociação de soluções de problemas urbanos; dentre
outros;
14.
Etc.
IV - FASES PARA ELABORAÇÃO E
EXECUÇÃO DO PROJETO:
Os trabalhos compreendem quatro
fases. A Primeira Fase que trata de ações preliminares para a implantação
do escritório para a Elaboração do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário
que inclui a estratégia na composição e seleção da equipe pelo Município, e a
Segunda, Terceira e Quarta Fases que tratam especificamente da Execução do
Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário, podendo daí, evoluir para a
implantação do Projeto de Legalização Fundiária Urbana.
IV.1. PRIMEIRA FASE:
A fase primeira que trata de ações preliminares para implantação
do escritório para os serviços de administração do projeto de elaboração do
cadastramento técnico imobiliário urbano com recursos integrais repassados para
a entidade parceira, na forma do instrumento pactuado, Termo de Colaboração, por Chamamento Público ou sua dispensa,
considerando se tratar de serviços de consultoria especializada, este
necessário como instrumento básico para se deflagrar inúmeros projetos de
desenvolvimento urbano, dentre os quais, os relacionados à legalização
fundiária urbana e de denominação de logradouros e numeração de imóveis. Esta
fase implica nos seguintes desdobramentos de “Ações Preliminares inerentes à
montagem e elaboração do projeto”:
IV.1.1. Equipes e Recursos Locais:
IV.1.1.1. Organização e Recursos
Humanos:
Antes de
qualquer atividade, deverá ocorrer a montagem de equipe local e a organização
das etapas subsequentes do trabalho, com definição das estruturas de
participação e monitoramento, bem como alocação dos recursos financeiros ao
projeto, de responsabilidade do Município Parceiro, sem os quais não se poderá
dar início às atividades. É essencial que seja feita a designação de um Supervisor Técnico do Projeto, responsável pela
interlocução interna e com os técnicos consultores, com a finalidade de
Supervisionar a execução dos serviços. Este técnico, indicado e/ou aceito pela
Prefeitura Municipal, deverá estar envolvido em todas as etapas do trabalho e
será nomeado por Decreto ou Portaria do Chefe do Executivo Municipal (Prefeito).
Contratar um Gerente do Projeto de Cadastramento Técnico
Imobiliário, recrutado pela entidade parceira, o qual a representará junto
às ações relacionadas ao projeto perante os consultores de tal entidade e
perante o Supervisor Técnico do Projeto,
o qual atuará permanentemente durante a execução do projeto, no escritório
local instalado na sede do Município.
Contratar serviços de
topografia e/ou georreferenciamento para levantamentos topográficos/georreferenciais
das áreas a serem mapeadas, que serão supervisionados e se subordinarão ao Gerente
do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário.
Contratar um Desenhista
Técnico que seja Operador de Auto CAD, recrutado pela entidade parceira, o
qual se subordinará ao Gerente do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário,
a fim de que sejam produzidos os desenhos dos logradouros, das plantas quadras
e produção dos Boletins de Logradouros
(BL), antes do início dos trabalhos de cadastramento e, posteriormente,
promover o desenho das plantas baixas dos imóveis, inserindo-as nas plantas quadras
e na planta baixa da Sede do Município.
Contratar um técnico,
recrutado pela entidade parceira, para atuar junto ao Projeto, no Município,
para a função de Supervisor Geral de
Campo, o qual terá como atribuições supervisionar os trabalhos das equipes
de campo (Cadastradores e seus Auxiliares) e, ainda, Supervisionar os
Coordenadores de equipes de campo, na geração de BCI’s – Boletins de Cadastramento Imobiliário.
Indicar um técnico, por
área urbana definida, recrutado pela entidade parceira, para atuar junto ao
Projeto, no Município, para a função de Supervisor
de Área, destarte, supervisionando os trabalhos de três equipes, no máximo,
formada por Cadastrador Técnico
Imobiliário e Auxiliar de Cadastrador Técnico Imobiliário, promovendo as
conferências e possíveis correções das produções em campo.
Montar equipes de campo compostas,
cada uma de: um (1) Cadastrador Técnico Imobiliário e um (1) Auxiliar de Cadastrador
Técnico Imobiliário, que se subordinará diretamente a um Coordenador de
Área.
IV.1.1.2. Organograma:
ANEXO ÚNICO
IV.1.1.3. Recursos
Materiais e Serviços:
Destinar espaço
físico para funcionamento do Cadastro Técnico Imobiliário, com os seguintes
equipamentos:
·
04
computadores completos;
·
02
impressora a laser;
·
04
mesas para computador;
·
04
cadeiras giratórias;
·
01
mesa de reunião;
·
01
mesa retangular para reuniões e manipulação de plantas;
·
18
cadeiras fixas, sendo 5 para as supervisões, 10 para a mesa de reuniões e 3
para recepção e descanso dos servidores quando da volta do campo;
·
02
bancos de 3 lugares para recepção;
·
1
arquivo de aço com quatro gavetas tamanho ofício;
·
Telefone
celular com linha aberta para ligações locais e interurbanas e equipamentos de
comunicação e acesso à internet;
·
Acesso
direto dos computadores à internet;
·
Serviços
de reprodução de cartografia e de documentos;
·
Material
de expediente;
·
Material
de limpeza;
·
Serviços
postais;
·
Aluguel
de carro;
·
Recursos
para pagamento de combustível;
·
Recursos
para aluguel de imóvel para ao escritório;
·
Serviços
cartoriais (taxas e emolumentos);
·
etc.
Promover a
locação de um veículo, com capacidade para transportar 05 pessoas por vez, para
o transporte do pessoal para serviços de campo.
Disponibilizar sala (auditório) para treinamento e palestra.
Disponibilizar recursos instrucionais (Retroprojetor, Data Show,
Flip Chart, Quadro para escrita à pincel, Tela para projeção, sistema de som,
etc.);
IV.1.2. Equipe Externa:
Contratar
empresa de Consultoria Parceira e/ou técnico consultor, para Assessorar a
equipe local de Cadastramento Técnico Imobiliário, capacitando-a, e orientando-a
quanto aos procedimentos administrativos, técnicos e legais.
Dotação de estrutura mínima de apoio logístico necessário a alojar
a equipe externa de assessoria, assim definido:
- alojamento e/ou
hospedagem para os técnicos;
- alimentação para
os técnicos;
- locação de veículo
de apoio exclusivamente para uso dos técnicos;
- abastecimento e
manutenção do veículo quando a serviço dos técnicos.
IV.2. SEGUNDA FASE:
Promover a nomeação do Coordenador Técnico do Projeto, através de Decreto
ou Portaria do Chefe do Executivo Municipal;
Promover a escolha e indicação da equipe técnica do Cadastro Técnico
Imobiliário;
Promover a contratação dos serviços de consultoria técnica;
Promover a contratação do Desenhista Técnico Cadista;
Promover a contratação do topógrafo com equipamento de topografia;
Promover a locação e destinação do veículo para auxiliar nos serviços de
campo;
Promover a instalação do escritório com os respectivos móveis e
equipamentos.
IV.3. TERCEIRA FASE:
Execução do projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário.
Fazer palestra sobre Cadastramento Técnico Imobiliário Multifinalitário,
com a intenção de sensibilizar a sociedade local e permitir que seja feito o
recadastramento imobiliário urbano com a colaboração fundamental da comunidade.
Promover a capacitação da equipe de cadastramento técnico imobiliário
urbano, constituída para os trabalhos.
Escolha e
implantação de software para processamento dos dados cadastrais.
Promover levantamentos e estudos junto aos órgãos municipais e aos órgãos
federais do acervo técnico disponível, que possam subsidiar os trabalhos de
cadastramento técnico imobiliário, a seguir descritos:
a) Cartografia do Distrito Sede;
b) Cartografia do Município;
c) Estudos Demográficos feitos por institutos
e órgãos oficiais da União
IV.4. QUARTA FASE:
Levantamento topográfico da sede do Município, redefinindo os
setores e vetores de crescimento da cidade;
Levantamento das Leis que definiram o nome dos logradouros
públicos do Município;
Produção dos Boletins de Logradouros;
Produção de Boletins de Cadastramento Imobiliário;
Produção de desenhos das plantas dos logradouros;
Produção de desenhos das plantas dos imóveis cadastrados;
Produção dos mapas dos setores cadastrados;
Produção da planta baixa da cidade;
Produção dos mapas temáticos da planta baixa da cidade;
Produção da Planta Genérica de Valores.
Promover a implantação de microunidade de manutenção do Cadastro
Técnico Imobiliário Urbano no Município;
Promover a finalização dos serviços com a entrega dos equipamentos
cedidos e com a prestação de contas dos recursos locados no projeto.
V – ESTRATÉGIAS PARA
ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:
O Município, a fim de que possa executar o projeto com custo
relativamente baixo, poderá optar pela contratação de equipe de consultoria
para transferência de conhecimento para os agentes administrativos locais que
serão os responsáveis pela continuidade dos serviços e ações a cargo do
Cadastro Técnico Imobiliário. Equipe que poderá ser contratada ou que possa ser
concentrada através de instrumento de parceria com entidade não governamental (Instituto ALFA BRASIL).
Poderá o Município, ceder espaços físicos disponíveis (salas) para
acomodar a equipe de execução dos serviços de cadastramento técnico imobiliário.
VI – CUSTO ESTIMADO DO
PROJETO:
Serão
encontrados os custos estimados em função da realidade do Município que implica
as análises preliminares nas normas e a elaboração de relatório de diagnóstico
do perfil jurídico institucional do ente municipal relacionado à matéria e,
ainda, aos seguintes fatores:
a)
Áreas urbanas a
serem trabalhadas (sede, distritos, vilas e povoados);
b)
Quantificação
estimada de imóveis (terrenos e edificações) existentes no Município;
c)
Prazo que se quer
definido para a execução dos trabalhos;
d)
Recursos
materiais existentes no ente público e que poderão ser destinados à execução do
projeto;
e)
Recursos humanos
existentes no ente público e que poderão ser destinados à execução do projeto;
f)
Recursos
imobiliários disponíveis e que poderão ser destinados à realização dos
trabalhos relacionados ao projeto;
g)
Informações
legais e/ou cadastrais sobre os logradouros públicos;
h)
Informações sobre
imóveis disponíveis nos cartórios;
i)
Distâncias a
serem percorridas para a execução dos trabalhos;
j)
Formas de contratações
e parcerias a serem definidas para o corpo técnico e auxiliares a serem
envolvidos no projeto.
VII – CONTATOS
Pelo Município:
LISTAR:
..................................................................................
PELO INSTITUTO ALFA BRASIL:
NILDO LIMA SANTOS
Consultor em Administração Pública
Consultor em Desenvolvimento
Institucional
Diretor de Planejamento e Operações do
Instituto ALFA BRASIL
Tel.: (74) 9.8107.5334
Site: wwwnildoestadolivre.blogspot.com
LUIZ ROQUE DE OLIVEIRA
Graduado em Gestão Pública
Presidente do Instituto ALFA BRASIL
Tel.: (87) 9.8808.4739 e (71) 3285.4702
ENDERÊÇO DO INSTITUTO ALFA BRASIL:
Rua Ózi Miranda, 67-B –
Piatã – Salvador – BA
CEP: 61650-066
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