TERMO DE REFERÊNCIA PARA ELABORAÇÃO DE CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO DE CASA NOVA

Nildo Lima Santos. Consultor em Administração Pública e em Desenvolvimento Institucional.

APRESENTAÇÃO:

        

         Este Termo de Referência tem como finalidade estabelecer regras e diretrizes necessárias para a EXECUÇÃO DO PROJETO DE CADASTRAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO DO MUNICÍPIO DE CASA NOVA, no Estado da Bahia.

         A visão dos técnicos sobre o Cadastro Técnico Imobiliário como instrumento unicamente de arrecadação do IPTU e de algumas taxas de serviços urbanos é curta e não mais prevalece face às inúmeras finalidades e utilidades deste excelente instrumento de planejamento que reputamos ser um dos mais importantes para a Administração Pública Municipal, ficando atrás somente dos instrumentos do sistema orçamentário (PPA, LDO e LOA). É também o mais importante para o planejamento urbano.

A concepção de Cadastro Técnico Imobiliário faz parte do arcabouço legal vigente, desde o nível federal até o municipal, cabendo-lhe observar especificamente o que dispõe a Constituição Federal, a Constituição do Estado e a Lei Orgânica do Município, além do mais novo instrumento incorporado a política urbana do Brasil, o Estatuto da Cidade, a Lei Federal 10.257/ 2001 e, ainda, pela recém editada Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, que dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana.

Dentre outros aspectos de relevância social e institucional, o Estatuto da Cidade esclarece o instituto do usucapião urbano, institui os instrumentos da urbanização compulsória, do direito de preempção, das operações urbanas consorciadas, da outorga onerosa e da transferência do direito de construir; recomenda a gestão democrática da cidade e do processo de planejamento urbano; e obriga a inclusão das diretrizes do Plano Diretor Municipal Participativo nos orçamentos anual e plurianual dos Municípios que passa necessariamente pela atualização da base cadastral imobiliária urbana.

Sob esse enfoque, o processo de elaboração do Cadastro Técnico Imobiliário precisa incluir a busca de acordos com a Sociedade Civil (comunidades, agentes econômicos) e com o Poder Público (diversos segmentos do Executivo e Legislativo), o que implica o seu acompanhamento “pari passu”, por meio de um trabalho articulado ao longo de sua elaboração, até que se chegue ao consenso sobre as suas questões e diretrizes fundamentais.

Por fim, o Cadastro Técnico Municipal Multifinalitário, em sua concepção global, deve ser modelado como um processo de planejamento, com atualização prevista pelo menos a ano. O Cadastro Técnico Imobiliário Multifinalitário deve constituir-se, também, no documento articulador dos demais componentes do sistema de planejamento municipal, dentre eles:

I – o Plano Plurianual, cuja duração deve estender-se até o primeiro ano do mandato subseqüente, fixando objetivos, diretrizes e metas para os investimentos;

II – a Lei de Diretrizes Orçamentárias, compreendendo as metas e prioridades que orientarão a elaboração do orçamento anual;

III – o Orçamento Anual, compreendendo o orçamento fiscal e o orçamento de investimento das empresas em que o Município detenha a maior parte do capital social;

IV – A legislação urbanística, compreendida pelas leis do Perímetro Urbano, de Parcelamento do Solo, do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo, do Sistema Viário, do Código de Edificações e do Código de Posturas;

V – a legislação tributária (Código Tributário Municipal).

 

HISTÓRICO REFERENCIAL PARA O PROJETO:

         Os problemas que entravam o desenvolvimento dos Municípios brasileiros têm diversas faces. E, uma destas faces é a ocupação desordenada do solo urbano; propiciada pela ausência do Estado, que é representado na figura dos entes municipais e, não raro com o descaso e/ou cumplicidade da União que, interfere nos municípios através de execução de projetos que não observam estes fatores, tendo como conseqüência o atrofiamento no processo de desenvolvimento sócio econômico.

        

         Uma destas intervenções foi a construção da barragem de Sobradinho no médio São Francisco, que desapropriou imensas áreas e aglomerados humanos urbanos onde tinham assentados posseiros legais com o título e registro dos seus imóveis e, os remanejou para áreas próximas às margens do Lago de Sobradinho sem o cuidado devido da promoção da titularidade dos imóveis, pois, era bem mais cômodo a transferência destes encargos para os Municípios que, até hoje, não conseguem entender o processo e sequer tomaram alguma providência. Um destes Municípios é Casa Nova, no Estado da Bahia, o qual conta como um dos maiores responsáveis pelo entravamento no seu processo de desenvolvimento: “A falta de titularidade e do registro dos imóveis urbanos que foram transferidos para o Município, pela CHESF”.  Registro este que somente será possível através da implantação de base cadastral e cartográfica que permita o registro dos loteamentos e, consequentemente das unidades imobiliárias individuais.   

A estatal, em pleno regime militar onde, praticamente, era impossível a contestação e reclamações contra o Estado e, principalmente contra a União, simplesmente transferiu o problema para os municípios e para a sociedade molestada em seus direitos, costumes, sentimentos e tradições, apesar de tal empresa ter sido a responsável pela grande maioria dos imóveis (terrenos e edificações), distribuídos à população. O que agrava mais ainda o problema.”  

OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO PROJETO:

        

         OBJETIVOS GERAIS:

         Objetiva o Cadastro Técnico Imobiliário: servir de instrumento de planejamento e, como instrumento de arrecadação de IPTU, ITBI-IV, dentre ouros específicos, através da produção da base cartográfica e de informações cadastrais sobre a área urbana da sede do Município de Casa Nova, evidenciando a propriedade imobiliária e o seu uso; a localização e identificação dos imóveis urbanos; o cadastramento de logradouros públicos, infra-estrutura e serviços existentes nos mesmos.

OBJETIVOS ESPECÍFICOS:

1. Servir de base cartográfica para o planejamento urbano;

2. Servir de base de informações cadastrais para a elaboração do projeto de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano;

3. Servir de base de informações cadastrais para o projeto de Legalização Fundiária Urbana;

     

4. Servir de base de informações cadastrais para a elaboração de projetos e implantação de programas sociais e assistenciais;

5. Servir de base de informações cadastrais para atender as empresas que tenham investimentos ou interesses em investir no Município;

6. Padronizar o sistema de endereçamento postal da sede urbana do Município de Casa Nova;

7. Servir de base de dados e informações para o sistema de arrecadação tributária e de rendas do Município de Casa Nova;

8. Servir de base para o planejamento dos serviços públicos municipais (água, esgoto, coleta de lixo, varrição, saúde, educação, etc.);

9. Servir de base para o planejamento dos investimentos em infra-estrutura urbana na sede do Município;

10. Conhecimento da situação jurídico legal da propriedade imobiliária;

11. Conhecimento da situação atual do sistema cadastral e de arrecadação dos tributos imobiliários;

12. Servir de base para a apresentação de soluções para problemas urbanos;

13. Servir de base para a negociação de soluções de problemas urbanos; dentre outros;      

14. Etc.

BASE LEGAL PARA ELABORAÇÃO DO CADASTRO TÉCNICO IMOBILIARIO.

         São vários instrumentos normativos e legais que dão garantia jurídica/administrativa/financeira à produção do cadastro técnico imobiliário, dentre eles:

a)    Lei de redefinição da estrutura organizacional da Prefeitura Municipal de Casa Nova;

b)    Lei que instituiu o Plano Plurianual de Investimentos para o período de 2006 a 2009;

c)     Lei que dispõe sobre as diretrizes para elaboração da lei orçamentária de 2009 (Anexo de Metas e Ações Administrativas);

d)    Lei que dispõe sobre o orçamento anual para o exercício de 2009.      

FASES PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:

         Os trabalhos compreendem duas fases. A Primeira Fase que trata da Elaboração do Projeto de Legalização Fundiária Urbana que inclui a estratégia na composição e seleção da equipe pelo Município de Casa Nova e, a Segunda Fase que trata especificamente da Execução do Projeto de Legalização Fundiária Urbana.

Elaboração do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário

         A fase primeira que trata de ações preliminares para implantação do escritório para os serviços de administração do projeto de elaboração do cadastramento técnico imobiliário com recursos integrais repassados para o Instituto Parceiro, projeto este necessário para um segundo momento que é a implantação de projeto de legalização fundiária urbana.

PRIMEIRA FASE:

Ações Preliminares:

I - Equipes e Recursos Locais:

Antes de qualquer atividade, deverá ocorrer a montagem de equipe local e a organização das etapas subseqüentes do trabalho, com definição das estruturas de participação e monitoramento, bem como alocação dos recursos financeiros ao projeto, de responsabilidade da própria Prefeitura Municipal de Casa Nova, sem os quais não se poderá dar início às atividades. É essencial que seja feita a designação de um Coordenador Técnico do Projeto, responsável pela interlocução interna e com os técnicos consultores, com a finalidade de Supervisionar a execução dos serviços. Este técnico da Prefeitura Municipal de Casa Nova deverá estar envolvido em todas as etapas de trabalho e ser nomeado por Decreto.

Indicar um servidor do Município, para a função de Supervisor de Campo, o qual terá como atribuições supervisionar os trabalhos da equipe de campo (cadastradores e equipe de topografia).

 

Montar uma equipe composta de 20 (vinte) cadastradores, para formação de 10 grupos para serviços de campo.

Contratar um Desenhista Técnico que seja Operador de Auto Cad, a fim de que sejam produzidos os desenhos dos logradouros, da planta baixa dos imóveis e, da planta baixa da Sede do Município.

Contratar serviços de topografia para levantamento topográfico das áreas a serem mapeadas.  

Destinar espaço físico para funcionamento do Cadastro Técnico Imobiliário, com os seguintes equipamentos:

·        02 computadores completos;

·        01 impressora a laser;

·        02 mesas para computador;

·        02 cadeiras giratórias;

·        01 mesa de reunião;

·        01 mesa retangular para reuniões e manipulação de plantas;

·        150 cadeiras fixas, sendo 2 para as supervisões, 10 para a mesa de reuniões e 3 para recepção e descanso dos servidores quando da volta do campo;

·        1 arquivo de aço com quatro gavetas tamanho ofício;

·        Telefone com linha aberta para ligações locais e interurbanas e equipamentos de comunicação (fax e acesso a internet);

·        serviços de reprodução de cartografia e de documentos;

·        material de expediente;

·        material de limpeza;

·        serviços postais;

·        aluguel de carro;

·        recursos para pagamento de combustível;

·        recursos para aluguel de imóvel para ao escritório;

·        serviços cartoriais (taxas e emolumentos);

·        etc.

Promover a locação de um veículo, com capacidade para transportar 05 pessoas por vez, para o transporte do pessoal para serviços de campo. 

Disponibilizar sala (auditório) para treinamento e palestra.

Disponibilizar recursos instrucionais (Retroprojetor, Data Show, Flip Chart, Quadro para escrita à pincel, Tela para projeção, sistema de som, etc.);

II – Equipe Externa:

Contratar empresa de Consultoria e/ou técnico consultor, para Assessor a equipe local de Cadastramento Técnico Imobiliário, capacitando-a e, orientando-a quanto aos procedimentos administrativos, técnicos e legais.

Dotação de estrutura mínima de apoio logístico necessário a alojar a equipe externa de assessoria, assim definido:

         - alojamento e/ou hospedagem para os técnicos;

         - alimentação para os técnicos;

         - locação de veículo de apoio exclusivamente para uso dos técnicos;

         - abastecimento e manutenção do veículo quando a serviço dos técnicos.

        

SEGUNDA FASE:

Promover a nomeação do Coordenador Técnico do Projeto, através de Decreto ou Portaria do Chefe do Executivo Municipal;

Promover a escolha e indicação da equipe técnica do Cadastro Técnico Imobiliário;

Promover a contratação dos serviços de consultoria técnica;

Promover a contratação do Desenhista Técnico Cadista;

Promover a contratação do topógrafo com equipamento de topografia;

Promover a locação e destinação do veículo para auxiliar nos serviços de campo;

Promover a instalação do escritório com os respectivos móveis e equipamentos.

TERCEIRA FASE:

Execução do projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário.

Fazer palestra sobre Cadastramento Técnico Imobiliário Multifinalitário, com a intenção de sensibilizar a sociedade local e permitir que seja feito o recadastramento imobiliário urbano com a colaboração fundamental da comunidade.  

Promover a capacitação da equipe de cadastramento técnico imobiliário urbano, constituída para os trabalhos.  

Escolha e implantação de software para processamento dos dados cadastrais.

Promover levantamentos e estudos junto aos órgãos municipais e aos órgãos federais do acervo técnico disponível, que possam subsidiar os trabalhos de cadastramento técnico imobiliário, a seguir descritos:

a)    Cartografia do Distrito Sede;

b)     Cartografia do Município;

c)     Estudos Demográficos feitos por institutos e órgãos oficiais da União.

QUARTA FASE:

         Levantamento topográfico da sede do Município, redefinindo os setores e vetores de crescimento da cidade;

        

         Levantamento das Leis que definiram o nome dos logradouros públicos do Município;

         Produção dos Boletins de Logradouros;

         Produção de Boletins de Cadastramento Imobiliário;

         Produção de desenhos das plantas dos logradouros;

         Produção de desenhos das plantas dos imóveis cadastrados;

         Produção dos mapas dos setores cadastrados;

         Produção da planta baixa da cidade;

         Produção dos mapas temáticos da planta baixa da cidade;

         Produção da Planta Genérica de Valores.

  

Promover a implantação de micro-unidade de manutenção do Cadastro Técnico Imobiliário Urbano no Município;

Promover a finalização dos serviços com a entrega dos equipamentos cedidos e com a prestação de contas dos recursos locados no projeto.

ESTRATÉGIAS PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:

         O Município, a fim de que possa executar o projeto com custo relativamente baixo, poderá optar pela contratação de equipe de consultoria para transferência de conhecimento para os agentes administrativos locais que serão os responsáveis pela continuidade dos serviços e ações a cargo do Cadastro Técnico Imobiliário.

        

Poderá o Município, ceder espaços físicos disponíveis (salas) para acomodar a equipe de execução dos serviços de cadastramento técnico imobiliário.

CUSTO ESTIMADO DO PROJETO:

         O custo do projeto fica estimado em R$ ............... (...................................................), com um desembolso mensal de apenas R$.................. (.....................................) considerando, ser o primeiro desembolso o maior de todos em razão de incluir os investimentos para instalação do escritório, inclusive, o investimento que será feito com equipamentos serão doados pelo instituto ao Município, a fim de que sejam mantidos os serviços de planejamento urbano da Prefeitura e, que somam o valor de R$............. (............................) para a execução do mesmo, conforme discriminação a seguir:

I – Custos com mão-de-obra:

Item	Discriminação	Unid. Física	Quant.	Valor Unit.	Valor Total
01	Coordenador do Cadastro	Um	01
02	Desenhista Cadista	Um	01
03	Cadastrador (p/4 meses)	Um	20
04	TOTAL

 

II – Custos com Serviços Externos e Consultoria:

Item	Discriminação	Unid. Física	Quant.	Valor Unit.	Valor Total
01	Serviços de Consultoria para 6 meses, desde o planejamento das ações, até a finalização dos trabalhos.	Verba
02	Serviços de topografia para 3 meses.	Verba
03	Total

III – Custos com imóvel, mobiliário e equipamentos:

Item	Discriminação	Unid. Física	Quant.	Valor Unit.	Valor Total
01	Aluguel de imóvel p/6 meses.	Verba
02	Água	Verba
03	Telefone e linha internet	Verba
03	Energia	Verba
04	Aluguel de veículo p/4 meses.	Verba
05	Serviços de xérox e encadernação	Verba
06	Material de expediente	Verba
07	Combustível p/4 meses	Verba
06	Serviços de plotagem	Verba
04	Computador completo	Um	02
05	Impressora laser	Uma	01
06	Mesa para computador	Uma	02
07	Mesa para reunião	Uma	01
08	Cadeiras fixas sem braços	Uma	15
07	Cadeira giratória estofada	Uma	02
08	Arquivo com 4 gavetas	Um	01
09	Estantes de aço c/6 prateleiras	Uma	03
10	Ventiladores turbo	Um	02
09	TOTAL

         O Custo, inicialmente, fica estimado em R$............... (...........................................), para a conclusão do cadastramento técnico imobiliário de Casa Nova, cumprindo todas as suas fases, ao longo de seis (06) meses, conforme cronograma financeiro.

       

CRONOGRAMA FÍSICO FINANCEIRO:

1º Mês	2º Mês	3º Mês	4º Mês	5º mês	6º mês	Total R$

Nildo Lima Santos

Diretor de Planejamento e Operações

Consultor em Administração Pública

Tel.: (74)  9.8107.5334

E-mail: nildolimasantos@gmail.com