Legalização fundiária urbana. O caso de Pilar no Município de Jaguarari - BA.

LEGALIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA DE PILAR (Jaguarari)

                                                         
          
Nildo Lima Santos

                                 Consultor em Administração Pública

                                 Diretor de Planejamento e Operações do Instituto ALFA BRASIL

  

O PORQUÊ DA LEGALIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA?

• Para a titularização do imóvel junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos e, consequente garantia de propriedade do imóvel.
• Lembramos: “Quem não registra não é dono!”  

BENEFÍCIOS DO IMÓVEL TITULARIZADO:

Para o Proprietário:

• Posse definitiva e incontestável do imóvel, garantindo com isto o direito de propriedade (Inciso XXII do Art. 5º. Da nC.F.).
• Garantia de herança, que é uma proteção constitucional (Inciso XXX do artigo 30).
• Eliminação de conflitos sociais familiares em função de disputas de posse de imóvel.
• Garantia creditícia.

Para a Sociedade:

• Aumento da valoração social da propriedade territorial urbana pelas seguintes razões:

** Credenciamento real dos proprietários ao acesso aos créditos ofertados pelo sistema financeiro para a promoção de empreendimentos empresariais (Geração de trabalho, emprego e renda). 

** Possibilidade do império das leis municipais e federais de disciplinamento urbano, em benefício da coletividade.

FORÇAS RESTRITIVAS:

Do Alto Valor para o Registro dos Imóveis Edificados

            O registro do imóvel passa pelo envolvimento de penosos e caros processos, exigidos pela burocracia do Estado, desde a necessidade de produção de plantas baixas, expedição de certidões de averbação pelos órgãos municipais de fiscalização, até às exigências legais tributárias, incluindo taxas de serviços públicos, taxas e tarifas cartoriais, impostos de transferências de imóveis e, contribuições previdenciárias, sendo esta última a que mais onera a legalização do imóvel e, a que mais contribui para a ilegalidade dos mesmos e, como consequência, também, a que mais contribui para o entrave no processo de desenvolvimento social. O que é bastante contraditório. O INSS na ânsia de saciar a sede dos seus cofres, em decorrência da má gestão e, comprovadamente do seu déficit operacional, ao invés de promover o aumento de sua base contributiva com a inserção do cidadão no mercado de produção ativa, por incompetência, ou até mesmo, por insensibilidade, afasta-se da oportunidade de cumprir a sua verdadeira função social. Destarte, desconhecendo a função social dos imóveis e, impossibilitando aos seus proprietários, cidadãos, o acesso ao crédito e, consequentemente ao mercado produtivo, sem contar com inúmeros outros benefícios sociais relacionados à oportunidade do planejamento urbano através do possível disciplinamento quanto ao destino e uso das edificações urbanas.

            O encarecimento da legalização do imóvel, pelo lado dos supostos direitos previdenciários, se dá com a aplicação de tabelas de preços de padrão de construção que é aplicada pelo INSS para todo o território nacional, o que implica dizer que, se utiliza de critérios como se a realidade de mercado de mão-de-obra fosse igual para todo o País. Não atendendo, portanto, tais critérios, os princípios da realidade, da legalidade e da razoabilidade.

              

Da Incapacidade do Estado de Impor a Lei e o Poder de Polícia

            A incapacidade do Estado de se impor através da Lei e do Poder de Polícia reside na máxima da propriedade privada onde, juridicamente e, costumeiramente, só é reconhecido como proprietário, aquele que tenha o registro do imóvel em seu nome. Consequentemente, a falta de registro motiva o cidadão à desobediência civil na certeza da impunidade pela carência de objeto fático e jurídico que é o reconhecimento da posse e titularidade do imóvel, o que, as normas tributárias, as normas de disciplinamento urbano (Código de Obras e Edificações, Código de Posturas Urbano Ambiental, Lei de Uso e Parcelamento Urbano) e normas previdenciárias, por si mesmas, não têm o poder mágico de impedi-la. Consequentemente, construções de baixa qualidade, assentamentos de riscos e, proliferação de favelas e de aglomerados urbanos sem a mínima condição digna do ponto de vista da sustentabilidade da habitabilidade com os requisitos da: segurança, higiene, qualidade, acessibilidade, etc. Destarte, as políticas públicas de planejamento não permitem a inclusão de tais comunidades no planejamento urbano.

Dos Problemas Sociais Decorrentes de Conflitos Familiares Quanto a Direitos de Herança             

           

            Quando o imóvel não é registrado, em tese, não tem proprietário. Destarte, a falta de titularidade para o imóvel, tira a garantia sucessória aos herdeiros daquele que tinha a posse útil do imóvel quando em vida. Esta situação gera graves conflitos sociais e desconfortos familiares, além de não permitir que as leis que se relacionam a cobrança de tributos (IPTU e taxas de serviços urbanos) e, ao disciplinamento urbano tenham a eficácia necessária, o que culmina com graves desordens urbanas e conflitos sociais urbanos generalizados, exigindo, portanto, esforços extremos do Poder Público para a tentativa do saneamento do caos gerado pela falta de providências possíveis de serem tomadas de imediato na época adequada.

           

Da Falta de Acesso ao Crédito por Carência de Garantias Reais

Quando se cria programas de geração de emprego e renda, sempre vem por trás como suporte necessário o apoio creditício, seja através de instituições financeiras oficiais, ou através de instituições financeiras privadas. Sempre o crédito é o elemento maior para que seja deflagrada a inserção do cidadão no mercado produtivo. Como o sistema bancário sempre trabalha com garantias reais para a cessão do crédito, a propriedade do imóvel é de fundamental importância; e aquele que não tem bem imóvel, devidamente registrado, ficará, efetivamente, fora de qualquer programa de investimento destinado à área de geração de trabalho, emprego e renda. A depender do volume de imóveis sem o devido registro, na comunidade, é pouco provável que esta comunidade se desenvolva e saia da exclusão social que é uma condição instalada e generalizada graças à incompetência dos administradores e organismos públicos. Esta é que é a grande verdade. 

FORÇAS IMPULSORAS:

Da Possibilidade Real e Legal da Promoção da Legalização Fundiária Urbana

A possibilidade para a legalização fundiária urbana de Pilar é extremamente real, pelos seguintes fatores favoráveis:

1) Inteiro domínio dos técnicos da realidade jurídica e administrativa que possibilitem o tratamento adequado para a consecução dos objetivos do projeto de legalização fundiária urbana;

            2) Baixo custo do projeto, considerando que:

           a) o Instituto ALFA BRASIL (OSCIP) conta com técnicos que detêm conhecimento aprofundado do problema (Consultores de Organizações Públicas, Advogados, Arquitetos e Urbanistas), que os disponibilizará para a execução do projeto;

            b) as edificações que foram construídas há mais de vinte anos, portanto, a prescrição previdenciária poderá ser arguida para os imóveis edificados; além da prescrição, poderá ser arguida também, a bitributação, já que a empresa CARAÍBA METAIS, enquanto estatal construiu os imóveis do Distrito de Pilar através da contratação de empresas legalmente estabelecidas e sem impedimentos fiscais e previdenciários;

               e) pressuposto da existência de loteamento da vila Pilar atendendo a todos os requisitos técnicos, de forma que sejam possibilitados os devidos registros junto ao Cartório de Títulos e Documentos na Comarca de Jaguararí;

                 f) possibilidade do projeto ser financiado através de doações da Empresa Caraíba Metais, exclusivamente para ser aplicado no projeto, por conta das deduções do Imposto de Renda, na forma prevista pela Medida Provisória nº 2.158, reeditada em 24.08.2001. A doação poderá ser deduzida do Imposto de Renda, até 2% do lucro operacional das empresas que declarem os seus rendimentos, para efeitos de tributação, pelo lucro real.   

            g) possibilidade do Município de Jaguararí, por conta e força do projeto de legalização fundiária, onde este será o grande beneficiado no cumprimento de suas funções sociais, de promover a isenção do ITBI-IV Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos.

            3) Celeridade na execução do projeto, considerando o alto nível de formação e experiência da equipe, não correndo risco de se atravessar anos na execução que o tipo do projeto requer quando não se tem uma boa equipe com conhecimentos aprofundados e multidisciplinares. A EQUIPE JÁ SABE O QUE FAZER E COMO FAZER.   

           4) Pelo estímulo recente, em final de 2016, através de política federal implementada pelo Governo Temer, com recursos disponibilizados para a solução do problema que se arrasta há décadas favelizando as cidades e impedindo o exercício da tributação sobre os imóveis, além de impedir a possibilidade de ações que permitam a apropriação do espaço público pelo Estado, para a efetivo planejamento e implementação de ações relacionadas às políticas públicas em geral e, em especial, as de urbanismo e de serviços públicos, dentre os quais, os de segurança pública.