ORIENTAÇÕES PARA ELABORAÇÃO DO PROJETO BÁSICO
A SER ADOTADO PELOS MUNICÍPIOS QUANDO DA CELEBRAÇÃO DE PARCERIAS OU CONTRATOS
DE PRODUÇÃO DO CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO MULTIFINALITÁRIO
Elaboração: Nildo Lima Santos
Diretor de Planejamento e Operações do Instituto ALFA BRASIL
Consultor em Administração Pública
Consultor em Desenvolvimento Institucional
Neide Dias Santos
Arquiteta
ADMINISTRAÇÃO
Luiz Roque de Oliveira
Presidente do Instituto ALFA BRASIL
Graduado em Gestão Pública
Data de Elaboração
23 de janeiro de 2017
ORIENTAÇÕES PARA ELABORAÇÃO DO PROJETO BÁSICO A SER ADOTADO
PELOS MUNICÍPIOS QUANDO DA CELEBRAÇÃO DE PARCERIAS OU CONTRATOS DE PRODUÇÃO DO
CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO MULTIFINALITÁRIO
I - APRESENTAÇÃO
A demanda por recursos diretamente
dependente do poder da providência que se relaciona às funções inerentes ao
poder de polícia do Estado e suas funções primordiais na capacidade de
administrar e planejar os espaços urbanos e urbanizáveis que exigem grandes
esforços, e portanto, capacidades extremas para a arrecadação tributária e o
disciplinamento urbano, que são atividades contínuas e inseparáveis ao longo da
vida da Administração Pública e da comuna em todos os sentidos são fatores que
indicam a necessidade de mudanças na postura dos administradores públicos
quanto ao reconhecimento de que – no aspecto geral – a Administração Pública no
Brasil se descurou de suas funções básicas e, portanto, foram responsáveis pela
geração do caos que hoje impera nas comunas em geral, sejam estas representadas
por pequenas cidades ou grandes metrópoles. A realidade são as mesmas: ausência
do planejamento como instrumento de gestão pública contínua e permanente,
ausência de aparato institucional adequado que permita atenção diuturna à estas
funções quanto ao disciplinamento e planejamento urbano, e, ainda, quanto à
segurança na preservação dos dados e informações cadastrais inerentes a tais
funções - dado ao fato de que cada governo encerra a administração pública em
si mesmo, em seu período de quatro e, no máximo, de oito anos na oportunidade
da reeleição. Destarte, inexistindo a preocupação com os arquivos públicos que
alimentam os processos e subprocessos administrativos e operacionais, dentre os
quais, os relacionados à arrecadação, e ao planejamento e disciplinamento urbano.
Reconhece-se que a Constituição
Federal, em seus Artigos 182 e 183 da Constituição Federal, regulamentados pela
Lei Federal nº 10.257, de 10 de junho de 2001 (Estatuto da Cidade) e, ainda, nessa
mesma referida Carta Magna, os Artigos 5º, XXIII, XXIV e XXX; 6º, que seguem
todos transcritos na íntegra ipsis litteris, impõem as providências ao entes
municipais de forma contínua e permanente, inclusive, com o apoio e suportes
financeiros da União:
“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer
natureza, garantindo-se aos
brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito
à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos
seguintes:
XXIII - a propriedade atenderá
a sua função social;
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade
ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia
indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta
Constituição;
XXX - é garantido o direito de herança;
Art. 6º São direitos sociais
a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o
transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à
maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta
Constituição. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 90, de 2015)
Art. 182. A política de
desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem
por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e
garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para
cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de
desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana
cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação
da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e
justa indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder
Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor,
exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado
aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação
compulsórios;
II - imposto sobre a
propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de
emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até
dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da
indenização e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir
como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua
família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro
imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem
ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.” (Ver Art. 4º, V,
j); Art. 9º, §§ 1º, 2º e 3º; Art. 10, §§ 1º, 2º, 3º, 4º e 5º; Art. 11; Art. 12,
I, II e III, §§ 1º e 2º; Art. 13 e Art. 14; todos da Lei Federal nº 10.257
quanto a usucapião especial de imóvel urbano).
Os Artigos, 1º, 2º, 3º e 4º, com
seus respectivos dispositivos, da Lei Federal nº 10.257 (Estatuto da Cidade),
considerando ser esta uma lei complementar à Constituição Federal, dão o tom
das obrigações e providências de cada gestor para com a gestão das cidades.
Dispositivos estes que colamos neste instrumento, a seguir, ipsis
litteris:
“Art. 1o Na execução da política urbana, de que
tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o
previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade,
estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da
propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos
cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar
o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana,
mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana,
à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e
aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e
futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da
população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade
na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de
desenvolvimento urbano;
III – cooperação
entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no
processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento
do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das
atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência,
de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos
negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta
de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos
adequados aos interesses e necessidades da população e às
características locais;
VI – ordenação
e controle do uso do solo, de forma a evitar:
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou
inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar
como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;
VII – integração
e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o
desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de
influência;
VIII – adoção
de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana
compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do
Município e do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus
decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação
dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos
públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os
investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos
diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação
dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de
imóveis urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio
ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico,
paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da
população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou
atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural
ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização
fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante
o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e
edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas
ambientais;
XV – simplificação
da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias,
com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e
unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os
agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades
relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações
urbanas, de sistemas operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos
que objetivem a redução de impactos ambientais e a economia de recursos
naturais. (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013)
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de
energia, telecomunicações, abastecimento de água e saneamento. (Incluído pela Lei nº 13.116, de 2015)
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre
a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios em relação à política
urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito
nacional;
III - promover, por iniciativa própria e em
conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, programas de
construção de moradias e melhoria das condições habitacionais, de saneamento
básico, das calçadas, dos passeios públicos, do mobiliário urbano e dos demais
espaços de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)
IV -
instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação,
saneamento básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de
acessibilidade aos locais de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)
V – elaborar e executar planos nacionais e
regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social.
DOS
INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Dos
instrumentos em geral
I – planos nacionais, regionais e estaduais de
ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas,
aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento
municipal, em especial:
IV – institutos
tributários e financeiros:
V – institutos
jurídicos e políticos:
t) demarcação
urbanística para fins de regularização fundiária;
(Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e
estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1o Os
instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é
própria, observado o disposto nesta Lei.
§ 2o Nos
casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos
por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa
área, a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser
contratada coletivamente.
§ 3o Os
instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por
parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida
a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.”
A recente Medida Provisória Nº 759,
de 22 de dezembro de 2016, editada pelo Governo Temer, claramente informa-nos
sobre a urgência das providências das medidas relacionadas ao desenvolvimento
urbano para a reparação da degradação, há longos anos, dos espaços urbanísticos
e habitacionais no País e, reconhecidamente, iniciam-se tais providências
efetivamente com o Cadastramento técnico Imobiliário Urbano. A exemplo os
dispositivos transcritos a seguir ipsis litteris:
“Art. 4o A Lei nº
11.952, de 25 de junho de 2009, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 22.
.................................................................
§ 2º Em áreas com ocupações para fins urbanos já consolidadas ou com
equipamentos públicos urbanos ou comunitários a serem implantados, nos termos
estabelecidos em regulamento, a transferência da União para o Município poderá
ser feita independentemente da existência da lei municipal referida no §
1o.
.........................................................................................
§ 4º As áreas com destinação rural localizadas em perímetro urbano que
venham a ser transferidas pela União para o Município deverão ser objeto de
regularização fundiária, conforme as regras do plano diretor e a legislação local.”
Art. 8º Ficam instituídas normas gerais e procedimentos aplicáveis, no
território nacional, à Regularização Fundiária Urbana - Reurb, a qual abrange medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de
núcleos urbanos informais.
Parágrafo único. Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as
políticas de suas competências de acordo com os princípios de competitividade,
sustentabilidade econômica, social e ambiental, ordenação territorial,
eficiência energética e complexidade funcional, buscando que o solo se ocupe de
maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.
I - núcleos
urbanos - os adensamentos com usos e características urbanas, ainda que
situados:
a) em
áreas qualificadas como rurais; ou
b) em
imóveis destinados predominantemente à moradia de seus ocupantes, sejam eles
privados, públicos ou em copropriedade ou comunhão com ente público ou privado;
II - núcleos
urbanos informais - os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais,
atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi
possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de parcelamentos
do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou
mistos; e
III - ocupantes
- aqueles que detenham área pública ou que possuam área privada, a qualquer
título, de unidades imobiliárias situadas em núcleos urbanos informais.
§ 1º Para fins de Reurb, os Municípios
poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas
destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a
outros parâmetros urbanísticos e edilícios.
§ 2º Os núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como
rurais poderão ser objeto da Reurb, desde que a unidade imobiliária tenha área
inferior à fração mínima de parcelamento, prevista na Lei nº 5.868,
de 12 de dezembro de 1972.
§ 3º Constatada a existência de área de
preservação permanente, total ou parcialmente, em núcleo urbano informal, a
Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25
de maio de 2012, hipótese para a qual se torna obrigatória a elaboração de
estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação
anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o
caso.
§ 4º A Reurb cuja ocupação tenha
ocorrido às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração
de energia ou ao abastecimento público que foram registrados ou tiveram seus
contratos de concessão ou de autorização assinados anteriormente a 24 de agosto
de 2001, a faixa da área de preservação permanente será a distância entre o
nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum.
§ 5º No caso de o projeto abranger área de
unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de
18 de julho de 2000, admita a regularização, será exigida também a anuência do
órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essa intervenção
implique na melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação
informal anterior.
I - identificar
os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços
públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida;
II - ampliar
o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar
a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais, a serem
posteriormente regularizados;
III - promover
a integração social e a geração de emprego e renda;
IV - estimular
a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à
cooperação entre Estado e sociedade;
V - conceder
direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
VI - garantir
o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII - ordenar
o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de
seus habitantes; e
VIII - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e
no uso do solo.”
II – A CORRETA VISÃO DO
CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO
A visão dos técnicos, em geral, sobre o
Cadastro Técnico Imobiliário é tão somente de ser um instrumento auxiliar nas
funções de arrecadação do IPTU e de algumas taxas de serviços urbanos. Isto é:
um mero instrumento FISCAL. Destarte, é uma visão curta e não mais prevalece
apenas – mesmo considerando que em algum momento era utilizado mais para
atender a esta função – face às inúmeras finalidades e utilidades deste
excelente instrumento de planejamento que reputamos ser um dos mais importantes
para a Administração Pública Municipal, ficando atrás somente dos instrumentos
do sistema orçamentário (PPA, LDO e LOA). É também o mais importante para o
planejamento urbano.
A concepção de Cadastro Técnico Imobiliário faz parte do arcabouço
legal vigente, desde o nível federal até o municipal, cabendo-lhe observar
especificamente o que dispõem:
a)
a
Constituição Federal;
b)
a
Constituição do Estado;
c)
a Lei
Orgânica do Município;
d)
o
Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001), o mais
novo instrumento incorporado à política urbana do Brasil;
e)
a
legislação urbanística, em especial:
1. Plano Diretor Urbano (obrigatório para municípios com mais de
20.000 habitantes);
2. Lei do Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano;
3. Código de Obras e Edificações;
4. Lei de Definição do Perímetro Urbano;
5. Legislação Ambiental;
f)
Código
Tributário Nacional;
g)
Código
Tributário Municipal;
h)
Lei de redefinição da
estrutura organizacional da Prefeitura Municipal.
III - DO DIAGNÓSTICO NECESSÁRIO
PARA ELABORAÇÃO DO TERMO DE REFERÊNCIA PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO DE
CADASTRAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO ADEQUADO À REALIDADE DO MUNICÍPIO EM SEPARADO
Os problemas que entravam o desenvolvimento dos Municípios brasileiros
têm diversas faces. E, uma destas faces é a ocupação desordenada do solo
urbano, propiciada pela ausência do Estado, que é representado na figura dos
entes municipais e não raro com o descaso e/ou cumplicidade da União que,
interfere nos municípios através de execução de projetos que não observam estes
fatores, tendo como consequência o atrofiamento no processo de desenvolvimento
sócio econômico e da sociedade local em geral.
Uma destas intervenções são os assentamentos e criação de reservas de
extensas áreas territoriais destinando-as aos povos nativos e aos quilombolas
sem as avaliações dos impactos locais e regionais possíveis e sem uma perfeita
integração dos organismos públicos locais. Sendo, destarte, muitas vezes
imposições que não agradam nem às referidas comunidades nem ao ente público estatal
(Município). E, por consequência, geram fortes conflitos sociais de todas as
ordens, destarte, atrofiando o processo de desenvolvimento urbano e social das
cidades e da população municipal em geral.
Sobre a questão acima é importantíssimo que sejam diagnosticadas as
situações reais e de interferência no processo de mapeamento das áreas urbanas
existentes informalmente ou oficialmente e as possíveis regularizações por
instrumentos jurídicos normativos hábeis aplicados ao caso.
Portanto, necessário se faz diagnosticar a realidade jurídica
institucional do Município com relação aos seguintes aspectos:
01 - Se existe um órgão específico responsável pelas atividades de
cadastramento técnico imobiliário, devidamente institucionalizado e sua
vinculação estrutural (a qual órgão e/ou unidade do poder público municipal
está vinculado);
02 - Se de fato existem os serviços de cadastramento técnico imobiliário
efetivamente implantados e funcionando em regime contínuo e permanente;
03 - Se existe alguma base de dados cadastrais inerentes ao cadastro
técnico imobiliário e sua situação, quanto:
a) ao universo de alcance (sede da cidade, sede de distrito, povoado, etc.),
especificando quantidade aproximada de imóveis e, percentual estimado dos
imóveis totais existentes;
b) quanto a existência de software que processa efetivamente e de forma
satisfatória e permanente, os cadastros técnicos imobiliários, gerando os
vários relatórios necessários às múltiplas áreas da Administração Municipal,
dentre os quais os carnês de IPTU e, caso contrário, informar a situação real;
04 - Se existe instrumento normativo definindo a formação da base
genérica de valores para o IPTU;
05 - Se o Código Tributário define a forma de tributação dos imóveis
urbanos (IPTU e taxas de serviços públicos que recaem sobre tais imóveis);
06 - Se existe Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano;
07 - Se existe órgão responsável pelas autorizações de uso e parcelamento
do solo urbano e como se operam tais autorizações e/ou permissões, no último
caso, quando se tratar de imóvel público municipal;
08 - Se existe Código de Obras e Edificações e o competente sistema de
fiscalização de obras e seu controle efetivo e permanente;
09 - Se existe a cartografia básica das áreas urbanas com a localização
do perfil urbanístico de tais áreas (sede da cidade e demais áreas urbanas);
10 - Se o sistema de produção da cartografia básica é efetiva e
permanente;
11 - Se o sistema de averbação de imóveis urbanos está conectado com o
sistema de registro de imóveis e, como, de fato funciona;
12 – Se existe corpo técnico envolvido nas atividades de cadastramento
técnico imobiliário, tais como, ou com atribuições similares aos seguintes
cargos:
a)
Cadastrador Técnico Imobiliário;
b)
Auxiliar de Cadastramento Técnico Imobiliário;
c)
Fiscal de Tributos Imobiliário;
d)
Analista Técnico Imobiliário;
e)
Técnico Agrimensor;
f)
Desenhista Técnico de Edificações;
g)
Operador Técnico de Sistema de Auto CAD;
h)
Engenheiro Agrimensor.
13 – Se existem equipamentos e recursos técnicos disponíveis para o
processamento dos dados e produção das informações desejáveis para o
cadastramento técnico imobiliário e as competentes produções dos relatórios
pertinentes, dentre os quais, as plantas cartográficas, tais como:
a)
Computadores;
b)
Softwares de Auto CAD;
c)
Software de processamento de dados e
informações inerentes ao cadastramento técnico imobiliário;
d)
Impressoras com scanner formato A4;
e)
Plotter para reprodução de plantas e mapas
digitalizados;
f)
Equipamento de GPS;
g)
Nível e/ou Teodolito;
h)
Mesa prancheta para desenhista;
i)
Banco alto regulável para desenhista;
j)
Etc.
É imperioso e necessário que seja enxergado, neste tipo de serviço, a sua
importância crucial para o processo de desenvolvimento do País; onde fatores,
ainda não considerados pela administração pública e/ou abandonados por ela,
sejam observados para que sejam reduzidas, principalmente, os desconcertantes
índices sociais que negativamente expõem-nos todos a nós brasileiros a vexames perante
o mundo civilizado.
Sob esse enfoque, o processo de elaboração do Cadastro Técnico
Imobiliário precisa incluir a busca de acordos com a Sociedade Civil (comunidades, agentes econômicos) e com o Poder Público (diversos segmentos do
Executivo e Legislativo), o que implica o seu acompanhamento “pari passu”,
por meio de um trabalho articulado ao longo de sua elaboração, até que se
chegue ao consenso sobre as suas questões e diretrizes fundamentais.
Por fim, o Cadastro Técnico
Municipal Multifinalitário, em sua concepção global, deve ser modelado como
um processo de planejamento, com atualização prevista pelo menos a cada ano. O
Cadastro Técnico Imobiliário Multifinalitário deve constituir-se, também, no
instrumento articulador dos demais componentes do sistema de planejamento
municipal, dentre eles, os já listados acima nesta apresentação e, ainda, nos
seguintes instrumentos:
01 – o Plano Plurianual de
Investimentos (PPA), cuja duração deve estender-se até o primeiro ano do
mandato subsequente, fixando objetivos, diretrizes e metas para os
investimentos;
02 – a Lei de Diretrizes
Orçamentárias, compreendendo as metas e prioridades que orientarão a
elaboração do orçamento anual;
03 – o Orçamento Anual,
compreendendo o orçamento fiscal e o orçamento de investimento das empresas em
que o Município detenha a maior parte do capital social.
Para
a produção do diagnóstico específico para referido Município, criamos o
questionário (Anexo I) a este instrumento, o qual deverá ser preenchido com
atenção e bastante fidelidade, de forma que seja possível iniciarmos a produção
de um Termo de Referência e Projeto mais apropriados com relação às
providências e demandas quanto aos recursos necessários a serem empregados, bem
como, de instrumentos jurídicos normativos e institucionais que permitam a
efetiva implantação de uma unidade de cadastramento técnico imobiliário que
seja efetivo, contínuo e permanente nas respectivas Administrações Públicas.
IV – OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO PROJETO
O Termo
de Referência deverá, rigorosamente, ser elaborado com relação às providências
e respectivos custos o mais aproximado possível das necessidades, a fim de que,
o projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário seja o mais apropriado e
adequado às necessidades do Município que, deverá ser agregado, através dos
seus agentes e recursos materiais e financeiros disponíveis, à proposta do ente
social propositor do Termo de Colaboração.
IV.1. OBJETIVOS GERAIS
Objetiva o Cadastro Técnico Imobiliário
servir de instrumento de planejamento e como instrumento de arrecadação de IPTU, ITBI, dentre outros tributos
específicos cujos fatos geradores tenham relação com o imóvel (taxa de coleta
de lixo, taxa de conservação de calçamento, contribuição da iluminação pública,
etc.), através da produção da base cartográfica e de informações cadastrais
sobre a área urbana da sede do Município e das demais áreas urbanas
descentralizadas, evidenciando a propriedade imobiliária e o seu uso e
ocupação; a localização e identificação dos imóveis urbanos; o cadastramento de
logradouros públicos, infraestrutura e serviços existentes nos mesmos.
IV.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
1. Servir de base cartográfica para o
planejamento urbano, incluindo a elaboração da Lei de uso, ocupação e
parcelamento do solo urbano;
2. Servir de base de informações cadastrais
para a elaboração do projeto de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano;
3. Servir de base de informações cadastrais
para o projeto de Legalização Fundiária Urbana;
4. Servir de base de informações cadastrais
para a elaboração de projetos e implantação de programas sociais e
assistenciais;
5. Servir de base de informações cadastrais
para atender as empresas que tenham investimentos ou interesses em investir no
Município;
6. Padronizar o sistema de endereçamento
postal;
7. Servir de base de dados e informações para
o sistema de arrecadação tributária e de rendas do Município;
8. Servir de base para o planejamento dos
serviços públicos municipais (água, esgoto, coleta de lixo, varrição, saúde,
educação, iluminação pública, etc.);
9. Servir de base para o planejamento dos
investimentos em infraestrutura urbana na sede do Município;
10. Conhecimento da situação jurídico legal da
propriedade imobiliária, servindo de base para os registros dos imóveis;
11. Conhecimento da situação atual do sistema
cadastral e de arrecadação dos tributos imobiliários;
12. Servir de base para a apresentação de
soluções para problemas urbanos;
13. Servir de base para a negociação de
soluções de problemas urbanos; dentre outros;
14. Etc.
V - FASES PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:
Os trabalhos, inerentes à
execução do projeto de cadastramento técnico imobiliário, compreendem quatro fases. A Primeira Fase que trata
de ações preliminares para a implantação do escritório para a Elaboração do
Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário que inclui a estratégia na
composição e seleção da equipe pelo Município, e a Segunda, Terceira e Quarta
Fases que tratam especificamente da Execução do Projeto de Cadastramento
Técnico Imobiliário, podendo daí, evoluir para a implantação do Projeto de
Legalização Fundiária Urbana.
V.1.
PRIMEIRA FASE
A fase primeira que trata de
ações preliminares para implantação do escritório para os serviços de
administração do projeto de elaboração do cadastramento técnico imobiliário
urbano com recursos integrais repassados para a entidade parceira, na forma do instrumento
pactuado, Termo de Colaboração, por
Chamamento Público ou sua dispensa, na forma das Orientações em Anexo (Anexo II - DAS FORMAS QUE PODERÃO SER ADOTADAS NAS PARCERIAS PÚBLICOS
PRIVADOS COM OSC (Organizações da Sociedade Civil) SEM FINALIDADE ECONÔMICA), considerando
se tratar de serviços de consultoria especializada, este necessário como
instrumento básico para se deflagrar inúmeros projetos de desenvolvimento
urbano, dentre os quais, os relacionados à legalização fundiária urbana e de
denominação de logradouros e numeração de imóveis. Esta fase implica nos
seguintes desdobramentos de “Ações Preliminares inerentes à montagem e
elaboração do projeto”:
V.1.1.
Equipes e Recursos Locais
O
cumprimento da legislação urbanística e do planejamento municipal, como
processo, exige dos entes públicos a efetiva locação de recursos humanos,
materiais, orçamentários e financeiros, que de fato caracterize a efetivação
dos serviços que são exigências do arcabouço normativo legal, sua continuidade
como serviço público e perenidade. Destarte, são necessários arranjos jurídicos
e institucionais que permitam do maior ao menor ente municipal o cumprimento
das determinações legais ao bem maior da sociedade brasileira – especialmente a
local – e, consequentemente, do Estado providência e previdência em todos os
sentidos da vida das comunas nele inseridas.
V.1.1.1.
Organização e Recursos Humanos:
Antes de qualquer atividade, deverá ocorrer a montagem de equipe
local e a organização das etapas subsequentes do trabalho, com definição das
estruturas de participação e monitoramento, bem como alocação dos recursos
financeiros ao projeto, de responsabilidade do Município Parceiro, sem os quais
não se poderá dar início às atividades. É essencial que seja feita a designação de um Supervisor Técnico do
Projeto, responsável pela interlocução interna e com os técnicos
consultores, com a finalidade de Supervisionar a execução dos serviços. Este
técnico, indicado e/ou aceito pela Prefeitura Municipal, deverá estar envolvido
em todas as etapas do trabalho e será nomeado por Decreto ou Portaria do Chefe
do Executivo Municipal (Prefeito).
Contratar um Gerente do
Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário, recrutado pela entidade
parceira, o qual a representará junto às ações relacionadas ao projeto perante
os consultores de tal entidade e perante o Supervisor
Técnico do Projeto, o qual atuará permanentemente durante a execução do
projeto, no escritório local instalado na sede do Município.
Contratar serviços de topografia e/ou georreferenciamento para levantamentos
topográficos/georreferenciais das áreas a serem mapeadas, que serão
supervisionados e se subordinarão ao Gerente do Projeto de Cadastramento
Técnico Imobiliário.
Contratar um Desenhista Técnico que seja Operador de Auto CAD, recrutado pela
entidade parceira, o qual se subordinará ao Gerente do Projeto de Cadastramento
Técnico Imobiliário, a fim de que sejam produzidos os desenhos dos logradouros,
das plantas quadras e produção dos Boletins
de Logradouros (BL), antes do início dos trabalhos de cadastramento e,
posteriormente, promover o desenho das plantas baixas dos imóveis, inserindo-as
nas plantas quadras e na planta baixa da Sede do Município.
Contratar um técnico, recrutado pela entidade parceira, para atuar junto ao
Projeto, no Município, para a função de Supervisor
Geral de Campo, o qual terá como atribuições supervisionar os trabalhos das
equipes de campo (Cadastradores e seus Auxiliares) e, ainda, Supervisionar os
Coordenadores de equipes de campo, na geração de BCI’s – Boletins de Cadastramento Imobiliário.
Indicar um técnico, por área urbana definida, recrutado pela entidade
parceira, para atuar junto ao Projeto, no Município, para a função de Supervisor de Área, destarte,
supervisionando os trabalhos de três equipes, no máximo, formada por Cadastrador Técnico Imobiliário e Auxiliar
de Cadastrador Técnico Imobiliário, promovendo as conferências e possíveis
correções das produções em campo.
Montar equipes de campo compostas, cada uma de: um (1) Cadastrador Técnico
Imobiliário e um (1) Auxiliar de Cadastrador Técnico Imobiliário, que se
subordinará diretamente a um Coordenador de Área.
V.1.1.2. Organograma:
A
estrutura orgânica funcional da Administração Direta do Poder Executivo
Municipal deverá conter, no mínimo, quando de sua departamentalização, uma
unidade que permita a efetividade e continuidade dos serviços públicos
inerentes às funções e atividades de planejamento em geral através do sistema
de cadastro técnico imobiliário multifinalitário como um dos maiores
instrumentos para o desenvolvimento da Administração Pública Municipal.
Destarte, sugere-se, portanto, quanto às linhas formais, uma estrutura que
tenha similaridade com a que estamos propondo no Anexo III a este instrumento.
V.1.1.3. Recursos Materiais e Serviços:
Destinar espaço físico para funcionamento do Cadastro Técnico
Imobiliário, com os seguintes equipamentos:
- 04 computadores completos;
- 02 impressora a laser;
- 04 mesas para computador;
- 04 cadeiras giratórias;
- 01 mesa de reunião;
- 01 mesa retangular para reuniões
e manipulação de plantas;
- 18 cadeiras fixas, sendo 5 para
as supervisões, 10 para a mesa de reuniões e 3 para recepção e descanso
dos servidores quando da volta do campo;
- 02 bancos de 3 lugares para
recepção;
- 1 arquivo de aço com quatro
gavetas tamanho ofício;
- Telefone celular com linha aberta
para ligações locais e interurbanas e equipamentos de comunicação e acesso
à internet;
- Acesso direto dos computadores à
internet;
- Serviços de reprodução de
cartografia e de documentos;
- Material de expediente;
- Material de limpeza;
- Serviços postais;
- Aluguel de carro;
- Recursos para pagamento de
combustível;
- Recursos para aluguel de imóvel
para ao escritório;
- Serviços cartoriais (taxas e
emolumentos);
- etc.
Promover a locação de um veículo, com capacidade para transportar
05 pessoas por vez, para o transporte do pessoal para serviços de campo.
Disponibilizar sala (auditório)
para treinamento e palestra.
Disponibilizar recursos
instrucionais (Retroprojetor, Data Show, Flip Chart, Quadro para escrita à
pincel, Tela para projeção, sistema de som, etc.);
V.1.2.
Equipe Externa:
Contratar empresa de Consultoria Parceira e/ou técnico consultor,
para Assessorar a equipe local de Cadastramento Técnico Imobiliário,
capacitando-a, e orientando-a quanto aos procedimentos administrativos,
técnicos e legais.
Dotação de estrutura mínima de
apoio logístico necessário a alojar a equipe externa de assessoria, assim
definido:
-
alojamento e/ou hospedagem para os técnicos;
-
alimentação para os técnicos;
-
locação de veículo de apoio exclusivamente para uso dos técnicos;
-
abastecimento e manutenção do veículo quando a serviço dos técnicos.
V.2.
SEGUNDA FASE:
Promover a nomeação do Coordenador
Técnico do Projeto, através de Decreto ou Portaria do Chefe do Executivo
Municipal;
Promover a escolha e indicação da equipe
técnica do Cadastro Técnico Imobiliário;
Promover a contratação dos serviços de
consultoria técnica;
Promover a contratação do Desenhista
Técnico Cadista;
Promover a contratação do topógrafo com
equipamento de topografia;
Promover a locação e destinação do
veículo para auxiliar nos serviços de campo;
Promover a instalação do escritório com
os respectivos móveis e equipamentos.
V.3.
TERCEIRA FASE:
Execução do projeto de Cadastramento
Técnico Imobiliário.
Fazer palestra sobre Cadastramento
Técnico Imobiliário Multifinalitário, com a intenção de sensibilizar a
sociedade local e permitir que seja feito o recadastramento imobiliário urbano
com a colaboração fundamental da comunidade.
Promover a capacitação da equipe de
cadastramento técnico imobiliário urbano, constituída para os trabalhos.
Escolha e implantação de software para processamento
dos dados cadastrais.
Promover levantamentos e estudos junto
aos órgãos municipais e aos órgãos federais do acervo técnico disponível, que
possam subsidiar os trabalhos de cadastramento técnico imobiliário, a seguir
descritos:
a)
Cartografia do Distrito Sede;
b)
Cartografia do Município;
c)
Estudos Demográficos feitos por institutos e órgãos oficiais da
União
V.4. QUARTA FASE:
Levantamento topográfico da sede
do Município, redefinindo os setores e vetores de crescimento da cidade;
Levantamento das Leis que
definiram o nome dos logradouros públicos do Município;
Produção dos Boletins de
Logradouros;
Produção de Boletins de
Cadastramento Imobiliário;
Produção de desenhos das plantas
dos logradouros;
Produção de desenhos das plantas
dos imóveis cadastrados;
Produção dos mapas dos setores
cadastrados;
Produção da planta baixa da
cidade;
Produção dos mapas temáticos da
planta baixa da cidade;
Produção da Planta Genérica de
Valores.
Promover a implantação de
microunidade de manutenção do Cadastro Técnico Imobiliário Urbano no Município;
Promover a finalização dos
serviços com a entrega dos equipamentos cedidos e com a prestação de contas dos
recursos locados no projeto.
VI – ESTRATÉGIAS PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:
O Município, a fim de que possa
executar o projeto com custo relativamente baixo, poderá optar pela contratação
de equipe de consultoria para transferência de conhecimento para os agentes
administrativos locais que serão os responsáveis pela continuidade dos serviços
e ações a cargo do Cadastro Técnico Imobiliário. Equipe que poderá ser
contratada ou que possa ser concentrada através de instrumento de parceria com
entidade não governamental (Instituto ALFA
BRASIL).
Poderá o Município, ceder espaços
físicos disponíveis (salas) para acomodar a equipe de execução dos serviços de
cadastramento técnico imobiliário, móveis, equipamentos e veículos. Inclusive,
com a possibilidade de agregar ao projeto outras instituições públicas dos
diversos entes públicos com atuação na região (União, Estado e Municípios),
incluindo as universidades públicas, bem como, poderá, ainda, agregar ao
projeto, outras instituições civis.
VII – CUSTO ESTIMADO DO PROJETO:
Serão encontrados os custos estimados em
função da realidade do Município que implica as análises preliminares nas
normas e a elaboração de relatório de diagnóstico do perfil jurídico
institucional do ente municipal relacionado à matéria e, ainda, aos seguintes fatores:
a) Áreas urbanas a serem
trabalhadas (sede, distritos, vilas e povoados);
b) Quantificação
estimada de imóveis (terrenos e edificações) existentes no Município;
c) Prazo que se quer
definido para a execução dos trabalhos;
d) Recursos materiais
existentes no ente público e que poderão ser destinados à execução do projeto;
e) Recursos humanos
existentes no ente público e que poderão ser destinados à execução do projeto;
f) Recursos imobiliários
disponíveis e que poderão ser destinados à realização dos trabalhos relacionados
ao projeto;
g) Informações legais
e/ou cadastrais sobre os logradouros públicos;
h) Informações sobre
imóveis disponíveis nos cartórios;
i) Distâncias a serem
percorridas para a execução dos trabalhos;
j) Formas de
contratações e parcerias a serem definidas para o corpo técnico e auxiliares a
serem envolvidos no projeto.
Para a apropriação mais adequada dos custos
com o projeto será aplicado o questionário (Anexo I) sobre a realidade
do Município, possível de ser detectada, com relação às informações e dados que
se queira obter para o diagnóstico superficial preliminar que servirá de base
para a fixação da estrutura de custos e do cronograma financeiro iniciais
inerentes à execução do projeto e, portanto, inerentes à pactuação inicial.
A – Custos com mão-de-obra:
O custo de mão-de-obra se estenderá até o momento da transição das
operações para os agentes representantes do Município Parceiro, os quais, terão
a responsabilidade da manutenção e continuidade dos serviços de cadastramento
técnico imobiliário. Serão inclusos nos custos de mão-de-obra as possíveis
gratificações a técnicos cedidos por outros entes públicos para o exercício de
suas atribuições em benefício do projeto.
Item
|
Discriminação
|
Unid. Física
|
Quant.
|
Valor Unit.
|
Valor Total
|
01
|
Coordenador do Cadastro
|
Um
|
01
|
||
02
|
Desenhista Cadista (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos
serviços)
|
Um
|
|||
03
|
Supervisor de Equipes de Cadastradores de Campo (p/ o tempo necessário a ser definido em
função do volume dos serviços – um por três (3) equipes)
|
Um
|
|||
04
|
Cadastrador Técnico (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos
serviços)
|
Um
|
|||
05
|
Auxiliar de Cadastro Técnico (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos
serviços, o qual com o Cadastrador formará a equipe de campo)
|
Um
|
|||
06
|
TOTAL
|
OBS.: Sugere-se a produção média de 10 cadastros por dia útil de
serviço. Os quais serão avaliados pelo Supervisor de Equipes e, ainda, será
este que calculará a área total das edificações expostas no croquis para que
seja inserido no software para ser trabalhado pelo cadista na produção dos
mapas da cidade.
B – Custos com Serviços Externos e Consultoria:
Poderão ser inclusos como consultores externos, técnicos de outro
ente público que seja colocado à disposição dos serviços executados pela
entidade parceira em benefício do projeto. Para os técnicos da própria
Administração Pública serão promovidas soluções mais apropriadas sem riscos da
quaisquer julgamentos que se contraponham às despesas realizadas, quanto à
remuneração justa dos seus trabalhos executados extra/função e/ou extra/horário
de trabalho.
Item
|
Discriminação
|
Unid. Física
|
Quant.
|
Valor Unit.
|
Valor Total
|
01
|
Serviços de Consultoria (para tempo a ser definido em função do volume de serviços, desde
o planejamento das ações, até a finalização dos trabalhos, incluindo a
capacitação do pessoal envolvido).
|
Verba
|
|||
02
|
Serviços de topografia (para o tempo a ser definido em função do volume de serviços)
|
Verba
|
|||
03
|
Total
|
C – Custos com imóvel, mobiliário e equipamentos:
Item
|
Discriminação
|
Unid. Física
|
Quant.
|
Valor Unit.
|
Valor Total
|
01
|
Aluguel de imóvel (a ser definido para o tempo necessário para a conclusão dos
serviços, caso o Município não disponha para acomodação dos trabalhos e dos
técnicos).
|
Verba
|
|||
02
|
Água
|
Verba
|
|||
03
|
Telefone e linha internet
|
Verba
|
|||
04
|
Energia
|
Verba
|
|||
05
|
Aluguel de veículo (para o tempo que for necessário em função do volume dos serviços).
|
Verba
|
|||
06
|
Serviços de xérox e encadernação
|
Verba
|
|||
07
|
Material de expediente
|
Verba
|
|||
08
|
Combustível (p/ o
tempo que for necessário, em função do volume dos serviços)
|
Verba
|
|||
09
|
Serviços de plotagem
|
Verba
|
|||
10
|
Computador completo
|
Um
|
|||
11
|
Impressora laser
|
Uma
|
|||
12
|
Mesa para computador
|
Uma
|
|||
13
|
Mesa para reunião
|
Uma
|
|||
14
|
Cadeiras fixas sem braços
|
Uma
|
|||
15
|
Cadeira giratória estofada
|
Uma
|
|||
16
|
Arquivo com 4 gavetas
|
Um
|
|||
17
|
Estantes de aço c/6 prateleiras
|
Uma
|
|||
18
|
Ventiladores turbo
|
Um
|
|||
19
|
TOTAL
|
O Custo,
inicialmente, fica estimado em R$............... (...........................................),
para a conclusão do cadastramento técnico imobiliário de Casa Nova, cumprindo
todas as suas fases, ao longo de seis (06) meses, conforme cronograma
financeiro.
VIII – DO CRONOGRAMA FÍSICO FINANCEIRO
(A ser definido em função do volume dos serviços para cada
Município)
1º Mês
|
2º Mês
|
3º Mês
|
4º Mês
|
5º mês
|
6º mês
|
N mês
|
Total R$
|
IX – DO TEMPO ESTABELECIDO PARA A PACTUAÇÃO E DA POSSIBILIDADE DE
ADITIVAMENTO DAS PARCERIAS
Considerando a complexidade dos trabalhos e as incertezas
naturalmente existentes, relacionados às descobertas de situações e problemas
obscuros, mascarados, ou desprezados no instante da decisão do universo a ser
trabalhado, quer por limitações técnicas, orçamentárias e financeiras, quer por
incertezas e imprecisões dos dados e informações, existirão efetivamente
necessidades, em determinados períodos, da ampliação das ações inerentes ao
projeto inicial e seu conjunto de instrumentos de custos e operações. Destarte,
deverá ficar claro, desde já da necessidade de revisão das metas pactuadas a
fim de que sejam corrigidos rumos e/ou ampliados em razão das demandas e
efetivamente do aprimoramento das ações públicas nesta área que é de suma
importância para o desenvolvimento da sociedade em geral. Portanto, existirão
necessidades de aditamento dos instrumentos de parceria em tantos quanto forem
possíveis para o bom andamento dos trabalhos, e que deverão ser feitos com as
devidas justificativas tecnicamente avaliadas, tanto pela gestão pública quanto
pelo ente parceiro e conselho de políticas públicas respectivo da área.
Nildo Lima Santos
Diretor de Planejamento e Operações
Consultor em Administração Pública
Consultor em Desenvolvimento Institucional
Tel.: (74) 3611.3744 (74)
98107.5334
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