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Bacharel em Administração Pública pela Universidade Católica de Brasília e FACAPE/PE, consultor em administração pública e, em desenvolvimento organizacional, com 46 anos de experiência na área pública iniciada no Exército e, que continuo em toda extensão da vida civil. Responsável por relevantes trabalhos em importância e quantidade, na área de formação e relacionadas ao desenvolvimento da administração pública e das organizações civis; dentre os quais: implantação de entes públicos, reformas administrativas e institucionais, incluindo implantação de município recém-emancipado, planos de carreira, regime jurídico dos servidores, concursos públicos, códigos tributários municipais, defesas de contas públicas, audiências públicas, controle interno, normas de posturas e ambientais, etc. Com a atuação ativa na área da filantropia e das organizações sociais. Com passagens e atuação no Rio de Janeiro, Brasília, Bahia e Pernambuco, onde, inclusive, fixou residência.      

sexta-feira, 27 de janeiro de 2017

Projeto básico para Cadastro Técnico Imobiliário. Orientações





ORIENTAÇÕES PARA ELABORAÇÃO DO PROJETO BÁSICO A SER ADOTADO PELOS MUNICÍPIOS QUANDO DA CELEBRAÇÃO DE PARCERIAS OU CONTRATOS DE PRODUÇÃO DO CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO MULTIFINALITÁRIO







Elaboração: Nildo Lima Santos
                      Diretor de Planejamento e Operações do Instituto ALFA BRASIL
                      Consultor em Administração Pública
                      Consultor em Desenvolvimento Institucional

                      Neide Dias Santos
                      Arquiteta 




ADMINISTRAÇÃO

Luiz Roque de Oliveira
Presidente do Instituto ALFA BRASIL
Graduado em Gestão Pública










Data de Elaboração
23 de janeiro de 2017
















ORIENTAÇÕES PARA ELABORAÇÃO DO PROJETO BÁSICO A SER ADOTADO PELOS MUNICÍPIOS QUANDO DA CELEBRAÇÃO DE PARCERIAS OU CONTRATOS DE PRODUÇÃO DO CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO MULTIFINALITÁRIO


I - APRESENTAÇÃO

            A demanda por recursos diretamente dependente do poder da providência que se relaciona às funções inerentes ao poder de polícia do Estado e suas funções primordiais na capacidade de administrar e planejar os espaços urbanos e urbanizáveis que exigem grandes esforços, e portanto, capacidades extremas para a arrecadação tributária e o disciplinamento urbano, que são atividades contínuas e inseparáveis ao longo da vida da Administração Pública e da comuna em todos os sentidos são fatores que indicam a necessidade de mudanças na postura dos administradores públicos quanto ao reconhecimento de que – no aspecto geral – a Administração Pública no Brasil se descurou de suas funções básicas e, portanto, foram responsáveis pela geração do caos que hoje impera nas comunas em geral, sejam estas representadas por pequenas cidades ou grandes metrópoles. A realidade são as mesmas: ausência do planejamento como instrumento de gestão pública contínua e permanente, ausência de aparato institucional adequado que permita atenção diuturna à estas funções quanto ao disciplinamento e planejamento urbano, e, ainda, quanto à segurança na preservação dos dados e informações cadastrais inerentes a tais funções - dado ao fato de que cada governo encerra a administração pública em si mesmo, em seu período de quatro e, no máximo, de oito anos na oportunidade da reeleição. Destarte, inexistindo a preocupação com os arquivos públicos que alimentam os processos e subprocessos administrativos e operacionais, dentre os quais, os relacionados à arrecadação, e ao planejamento e disciplinamento urbano.

            Reconhece-se que a Constituição Federal, em seus Artigos 182 e 183 da Constituição Federal, regulamentados pela Lei Federal nº 10.257, de 10 de junho de 2001 (Estatuto da Cidade) e, ainda, nessa mesma referida Carta Magna, os Artigos 5º, XXIII, XXIV e XXX; 6º, que seguem todos transcritos na íntegra ipsis litteris, impõem as providências ao entes municipais de forma contínua e permanente, inclusive, com o apoio e suportes financeiros da União:  

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
XXIV - a lei estabelecerá o procedimento para desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição;
XXX - é garantido o direito de herança;
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.   (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 90, de 2015)
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de expansão urbana.
§ 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
I - parcelamento ou edificação compulsórios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III - desapropriação com pagamento mediante títulos da dívida pública de emissão previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate de até dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o valor real da indenização e os juros legais.
Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.” (Ver Art. 4º, V, j); Art. 9º, §§ 1º, 2º e 3º; Art. 10, §§ 1º, 2º, 3º, 4º e 5º; Art. 11; Art. 12, I, II e III, §§ 1º e 2º; Art. 13 e Art. 14; todos da Lei Federal nº 10.257 quanto a usucapião especial de imóvel urbano).
       
            Os Artigos, 1º, 2º, 3º e 4º, com seus respectivos dispositivos, da Lei Federal nº 10.257 (Estatuto da Cidade), considerando ser esta uma lei complementar à Constituição Federal, dão o tom das obrigações e providências de cada gestor para com a gestão das cidades. Dispositivos estes que colamos neste instrumento, a seguir, ipsis litteris: 

“Art. 1o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social;
IV – planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuição espacial da população e das atividades econômicas do Município e do território sob sua área de influência, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V – oferta de equipamentos urbanos e comunitários, transporte e serviços públicos adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais;
VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatíveis ou inconvenientes;
c) o parcelamento do solo, a edificação ou o uso excessivos ou inadequados em relação à infra-estrutura urbana;
d) a instalação de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como pólos geradores de tráfego, sem a previsão da infra-estrutura correspondente;
e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização;
f) a deterioração das áreas urbanizadas;
g) a poluição e a degradação ambiental;
h) a exposição da população a riscos de desastres.     (Incluído dada pela Lei nº 12.608, de 2012)
VII – integração e complementaridade entre as atividades urbanas e rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território sob sua área de influência;
VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência;
IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;
X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI – recuperação dos investimentos do Poder Público de que tenha resultado a valorização de imóveis urbanos;
XII – proteção, preservação e recuperação do meio ambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico;
XIII – audiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação de empreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construído, o conforto ou a segurança da população;
XIV – regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo e edificação, consideradas a situação socioeconômica da população e as normas ambientais;
XV – simplificação da legislação de parcelamento, uso e ocupação do solo e das normas edilícias, com vistas a permitir a redução dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
XVI – isonomia de condições para os agentes públicos e privados na promoção de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbanização, atendido o interesse social.
XVII - estímulo à utilização, nos parcelamentos do solo e nas edificações urbanas, de sistemas operacionais, padrões construtivos e aportes tecnológicos que objetivem a redução de impactos ambientais e a economia de recursos naturais.        (Incluído pela Lei nº 12.836, de 2013)
XVIII - tratamento prioritário às obras e edificações de infraestrutura de energia, telecomunicações, abastecimento de água e saneamento.  (Incluído pela Lei nº 13.116, de 2015)
Art. 3o Compete à União, entre outras atribuições de interesse da política urbana:
I – legislar sobre normas gerais de direito urbanístico;
II – legislar sobre normas para a cooperação entre a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios em relação à política urbana, tendo em vista o equilíbrio do desenvolvimento e do bem-estar em âmbito nacional;
III - promover, por iniciativa própria e em conjunto com os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, programas de construção de moradias e melhoria das condições habitacionais, de saneamento básico, das calçadas, dos passeios públicos, do mobiliário urbano e dos demais espaços de uso público;  (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)     
 IV - instituir diretrizes para desenvolvimento urbano, inclusive habitação, saneamento básico, transporte e mobilidade urbana, que incluam regras de acessibilidade aos locais de uso público; (Redação dada pela Lei nº 13.146, de 2015)   
V – elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social.
CAPÍTULO II
DOS INSTRUMENTOS DA POLÍTICA URBANA
Seção I
Dos instrumentos em geral
Art. 4o Para os fins desta Lei, serão utilizados, entre outros instrumentos:
I – planos nacionais, regionais e estaduais de ordenação do território e de desenvolvimento econômico e social;
II – planejamento das regiões metropolitanas, aglomerações urbanas e microrregiões;
III – planejamento municipal, em especial:
a) plano diretor;
b) disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
c) zoneamento ambiental;
d) plano plurianual;
e) diretrizes orçamentárias e orçamento anual;
f) gestão orçamentária participativa;
g) planos, programas e projetos setoriais;
h) planos de desenvolvimento econômico e social;
IV – institutos tributários e financeiros:
a) imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana - IPTU;
b) contribuição de melhoria;
c) incentivos e benefícios fiscais e financeiros;
V – institutos jurídicos e políticos:
a) desapropriação;
b) servidão administrativa;
c) limitações administrativas;
d) tombamento de imóveis ou de mobiliário urbano;
e) instituição de unidades de conservação;
f) instituição de zonas especiais de interesse social;
g) concessão de direito real de uso;
h) concessão de uso especial para fins de moradia;
i) parcelamento, edificação ou utilização compulsórios;
j) usucapião especial de imóvel urbano;
l) direito de superfície;
m) direito de preempção;
n) outorga onerosa do direito de construir e de alteração de uso;
o) transferência do direito de construir;
p) operações urbanas consorciadas;
q) regularização fundiária;
r) assistência técnica e jurídica gratuita para as comunidades e grupos sociais menos favorecidos;
s) referendo popular e plebiscito;
t) demarcação urbanística para fins de regularização fundiária;     (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
u) legitimação de posse.      (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
VI – estudo prévio de impacto ambiental (EIA) e estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV).
§ 1o Os instrumentos mencionados neste artigo regem-se pela legislação que lhes é própria, observado o disposto nesta Lei.
§ 2o Nos casos de programas e projetos habitacionais de interesse social, desenvolvidos por órgãos ou entidades da Administração Pública com atuação específica nessa área, a concessão de direito real de uso de imóveis públicos poderá ser contratada coletivamente.
§ 3o Os instrumentos previstos neste artigo que demandam dispêndio de recursos por parte do Poder Público municipal devem ser objeto de controle social, garantida a participação de comunidades, movimentos e entidades da sociedade civil.” 

            A recente Medida Provisória Nº 759, de 22 de dezembro de 2016, editada pelo Governo Temer, claramente informa-nos sobre a urgência das providências das medidas relacionadas ao desenvolvimento urbano para a reparação da degradação, há longos anos, dos espaços urbanísticos e habitacionais no País e, reconhecidamente, iniciam-se tais providências efetivamente com o Cadastramento técnico Imobiliário Urbano. A exemplo os dispositivos transcritos a seguir ipsis litteris: 

“Art. 4o A Lei nº 11.952, de 25 de junho de 2009, passa a vigorar com as seguintes alterações:
“Art. 22.  .................................................................
 § 2º Em áreas com ocupações para fins urbanos já consolidadas ou com equipamentos públicos urbanos ou comunitários a serem implantados, nos termos estabelecidos em regulamento, a transferência da União para o Município poderá ser feita independentemente da existência da lei municipal referida no § 1o.
......................................................................................... 
 § 4º As áreas com destinação rural localizadas em perímetro urbano que venham a ser transferidas pela União para o Município deverão ser objeto de regularização fundiária, conforme as regras do plano diretor e a legislação local.”
Art. 8º Ficam instituídas normas gerais e procedimentos aplicáveis, no território nacional, à Regularização Fundiária Urbana - Reurb, a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de núcleos urbanos informais.  
Parágrafo único.  Os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de competitividade, sustentabilidade econômica, social e ambiental, ordenação territorial, eficiência energética e complexidade funcional, buscando que o solo se ocupe de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional
Art. 9º Para fins desta Medida Provisória, consideram-se:
I - núcleos urbanos - os adensamentos com usos e características urbanas, ainda que situados:
a) em áreas qualificadas como rurais; ou
b) em imóveis destinados predominantemente à moradia de seus ocupantes, sejam eles privados, públicos ou em copropriedade ou comunhão com ente público ou privado;
II - núcleos urbanos informais - os clandestinos, irregulares ou aqueles nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, horizontais, verticais ou mistos; e
III - ocupantes - aqueles que detenham área pública ou que possuam área privada, a qualquer título, de unidades imobiliárias situadas em núcleos urbanos informais
§ 1º Para fins de Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios. 
§ 2º Os núcleos urbanos informais situados em áreas qualificadas como rurais poderão ser objeto da Reurb, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento, prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972.  
§ 3º Constatada a existência de área de preservação permanente, total ou parcialmente, em núcleo urbano informal, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, hipótese para a qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso. 
§ 4º A Reurb cuja ocupação tenha ocorrido às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público que foram registrados ou tiveram seus contratos de concessão ou de autorização assinados anteriormente a 24 de agosto de 2001, a faixa da área de preservação permanente será a distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum
§ 5º No caso de o projeto abranger área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000, admita a regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essa intervenção implique na melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior.   
Art. 10.  Constituem objetivos da Reurb:
I - identificar os núcleos urbanos informais, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar sua qualidade de vida;
II - ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais, a serem posteriormente regularizados;
III - promover a integração social e a geração de emprego e renda;
IV - estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade;
V - conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher;
VI - garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas;
VII -  ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus habitantes; e
VIII - concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo.” 



II – A CORRETA VISÃO DO CADASTRO TÉCNICO IMOBILIÁRIO

            A visão dos técnicos, em geral, sobre o Cadastro Técnico Imobiliário é tão somente de ser um instrumento auxiliar nas funções de arrecadação do IPTU e de algumas taxas de serviços urbanos. Isto é: um mero instrumento FISCAL. Destarte, é uma visão curta e não mais prevalece apenas – mesmo considerando que em algum momento era utilizado mais para atender a esta função – face às inúmeras finalidades e utilidades deste excelente instrumento de planejamento que reputamos ser um dos mais importantes para a Administração Pública Municipal, ficando atrás somente dos instrumentos do sistema orçamentário (PPA, LDO e LOA). É também o mais importante para o planejamento urbano.

A concepção de Cadastro Técnico Imobiliário faz parte do arcabouço legal vigente, desde o nível federal até o municipal, cabendo-lhe observar especificamente o que dispõem:
a)    a Constituição Federal;
b)    a Constituição do Estado;
c)    a Lei Orgânica do Município;
d)    o Estatuto das Cidades (Lei Federal 10.257/2001), o mais novo instrumento incorporado à política urbana do Brasil;
e)    a legislação urbanística, em especial:
1. Plano Diretor Urbano (obrigatório para municípios com mais de 20.000 habitantes);
2. Lei do Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo Urbano;
3. Código de Obras e Edificações;
4. Lei de Definição do Perímetro Urbano;
5. Legislação Ambiental;
f)     Código Tributário Nacional;
g)    Código Tributário Municipal;
h)    Lei de redefinição da estrutura organizacional da Prefeitura Municipal.


III - DO DIAGNÓSTICO NECESSÁRIO PARA ELABORAÇÃO DO TERMO DE REFERÊNCIA PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO DE CADASTRAMENTO TÉCNICO IMOBILIÁRIO ADEQUADO À REALIDADE DO MUNICÍPIO EM SEPARADO

Os problemas que entravam o desenvolvimento dos Municípios brasileiros têm diversas faces. E, uma destas faces é a ocupação desordenada do solo urbano, propiciada pela ausência do Estado, que é representado na figura dos entes municipais e não raro com o descaso e/ou cumplicidade da União que, interfere nos municípios através de execução de projetos que não observam estes fatores, tendo como consequência o atrofiamento no processo de desenvolvimento sócio econômico e da sociedade local em geral.
           
Uma destas intervenções são os assentamentos e criação de reservas de extensas áreas territoriais destinando-as aos povos nativos e aos quilombolas sem as avaliações dos impactos locais e regionais possíveis e sem uma perfeita integração dos organismos públicos locais. Sendo, destarte, muitas vezes imposições que não agradam nem às referidas comunidades nem ao ente público estatal (Município). E, por consequência, geram fortes conflitos sociais de todas as ordens, destarte, atrofiando o processo de desenvolvimento urbano e social das cidades e da população municipal em geral.

Sobre a questão acima é importantíssimo que sejam diagnosticadas as situações reais e de interferência no processo de mapeamento das áreas urbanas existentes informalmente ou oficialmente e as possíveis regularizações por instrumentos jurídicos normativos hábeis aplicados ao caso.  

Portanto, necessário se faz diagnosticar a realidade jurídica institucional do Município com relação aos seguintes aspectos:
01 - Se existe um órgão específico responsável pelas atividades de cadastramento técnico imobiliário, devidamente institucionalizado e sua vinculação estrutural (a qual órgão e/ou unidade do poder público municipal está vinculado);
02 - Se de fato existem os serviços de cadastramento técnico imobiliário efetivamente implantados e funcionando em regime contínuo e permanente;
03 - Se existe alguma base de dados cadastrais inerentes ao cadastro técnico imobiliário e sua situação, quanto:
a) ao universo de alcance (sede da cidade, sede de distrito, povoado, etc.), especificando quantidade aproximada de imóveis e, percentual estimado dos imóveis totais existentes;
b) quanto a existência de software que processa efetivamente e de forma satisfatória e permanente, os cadastros técnicos imobiliários, gerando os vários relatórios necessários às múltiplas áreas da Administração Municipal, dentre os quais os carnês de IPTU e, caso contrário, informar a situação real;
04 - Se existe instrumento normativo definindo a formação da base genérica de valores para o IPTU;
05 - Se o Código Tributário define a forma de tributação dos imóveis urbanos (IPTU e taxas de serviços públicos que recaem sobre tais imóveis);
06 - Se existe Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano;
07 - Se existe órgão responsável pelas autorizações de uso e parcelamento do solo urbano e como se operam tais autorizações e/ou permissões, no último caso, quando se tratar de imóvel público municipal; 
08 - Se existe Código de Obras e Edificações e o competente sistema de fiscalização de obras e seu controle efetivo e permanente;
09 - Se existe a cartografia básica das áreas urbanas com a localização do perfil urbanístico de tais áreas (sede da cidade e demais áreas urbanas);
10 - Se o sistema de produção da cartografia básica é efetiva e permanente;
11 - Se o sistema de averbação de imóveis urbanos está conectado com o sistema de registro de imóveis e, como, de fato funciona;
12 – Se existe corpo técnico envolvido nas atividades de cadastramento técnico imobiliário, tais como, ou com atribuições similares aos seguintes cargos:
a)    Cadastrador Técnico Imobiliário;
b)    Auxiliar de Cadastramento Técnico Imobiliário;
c)    Fiscal de Tributos Imobiliário;
d)    Analista Técnico Imobiliário;
e)    Técnico Agrimensor;
f)     Desenhista Técnico de Edificações;
g)    Operador Técnico de Sistema de Auto CAD;
h)    Engenheiro Agrimensor.  
13 – Se existem equipamentos e recursos técnicos disponíveis para o processamento dos dados e produção das informações desejáveis para o cadastramento técnico imobiliário e as competentes produções dos relatórios pertinentes, dentre os quais, as plantas cartográficas, tais como:
a)    Computadores;
b)    Softwares de Auto CAD;
c)    Software de processamento de dados e informações inerentes ao cadastramento técnico imobiliário;
d)    Impressoras com scanner formato A4;
e)    Plotter para reprodução de plantas e mapas digitalizados;
f)     Equipamento de GPS;
g)    Nível e/ou Teodolito;
h)    Mesa prancheta para desenhista;
i)      Banco alto regulável para desenhista;
j)      Etc.         
                       
É imperioso e necessário que seja enxergado, neste tipo de serviço, a sua importância crucial para o processo de desenvolvimento do País; onde fatores, ainda não considerados pela administração pública e/ou abandonados por ela, sejam observados para que sejam reduzidas, principalmente, os desconcertantes índices sociais que negativamente expõem-nos todos a nós brasileiros a vexames perante o mundo civilizado.

Sob esse enfoque, o processo de elaboração do Cadastro Técnico Imobiliário precisa incluir a busca de acordos com a Sociedade Civil (comunidades, agentes econômicos) e com o Poder Público (diversos segmentos do Executivo e Legislativo), o que implica o seu acompanhamento “pari passu”, por meio de um trabalho articulado ao longo de sua elaboração, até que se chegue ao consenso sobre as suas questões e diretrizes fundamentais.

Por fim, o Cadastro Técnico Municipal Multifinalitário, em sua concepção global, deve ser modelado como um processo de planejamento, com atualização prevista pelo menos a cada ano. O Cadastro Técnico Imobiliário Multifinalitário deve constituir-se, também, no instrumento articulador dos demais componentes do sistema de planejamento municipal, dentre eles, os já listados acima nesta apresentação e, ainda, nos seguintes instrumentos:

01 – o Plano Plurianual de Investimentos (PPA), cuja duração deve estender-se até o primeiro ano do mandato subsequente, fixando objetivos, diretrizes e metas para os investimentos;

02 – a Lei de Diretrizes Orçamentárias, compreendendo as metas e prioridades que orientarão a elaboração do orçamento anual;

03 – o Orçamento Anual, compreendendo o orçamento fiscal e o orçamento de investimento das empresas em que o Município detenha a maior parte do capital social.  
            
            Para a produção do diagnóstico específico para referido Município, criamos o questionário (Anexo I) a este instrumento, o qual deverá ser preenchido com atenção e bastante fidelidade, de forma que seja possível iniciarmos a produção de um Termo de Referência e Projeto mais apropriados com relação às providências e demandas quanto aos recursos necessários a serem empregados, bem como, de instrumentos jurídicos normativos e institucionais que permitam a efetiva implantação de uma unidade de cadastramento técnico imobiliário que seja efetivo, contínuo e permanente nas respectivas Administrações Públicas.   


IV – OBJETIVOS E JUSTIFICATIVAS DO PROJETO

O Termo de Referência deverá, rigorosamente, ser elaborado com relação às providências e respectivos custos o mais aproximado possível das necessidades, a fim de que, o projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário seja o mais apropriado e adequado às necessidades do Município que, deverá ser agregado, através dos seus agentes e recursos materiais e financeiros disponíveis, à proposta do ente social propositor do Termo de Colaboração.
        
IV.1. OBJETIVOS GERAIS

Objetiva o Cadastro Técnico Imobiliário servir de instrumento de planejamento e como instrumento de arrecadação de IPTU, ITBI, dentre outros tributos específicos cujos fatos geradores tenham relação com o imóvel (taxa de coleta de lixo, taxa de conservação de calçamento, contribuição da iluminação pública, etc.), através da produção da base cartográfica e de informações cadastrais sobre a área urbana da sede do Município e das demais áreas urbanas descentralizadas, evidenciando a propriedade imobiliária e o seu uso e ocupação; a localização e identificação dos imóveis urbanos; o cadastramento de logradouros públicos, infraestrutura e serviços existentes nos mesmos.


IV.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Servir de base cartográfica para o planejamento urbano, incluindo a elaboração da Lei de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano;

2. Servir de base de informações cadastrais para a elaboração do projeto de Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano;

3. Servir de base de informações cadastrais para o projeto de Legalização Fundiária Urbana;
     
4. Servir de base de informações cadastrais para a elaboração de projetos e implantação de programas sociais e assistenciais;

5. Servir de base de informações cadastrais para atender as empresas que tenham investimentos ou interesses em investir no Município;

6. Padronizar o sistema de endereçamento postal;

7. Servir de base de dados e informações para o sistema de arrecadação tributária e de rendas do Município;

8. Servir de base para o planejamento dos serviços públicos municipais (água, esgoto, coleta de lixo, varrição, saúde, educação, iluminação pública, etc.);

9. Servir de base para o planejamento dos investimentos em infraestrutura urbana na sede do Município;

10. Conhecimento da situação jurídico legal da propriedade imobiliária, servindo de base para os registros dos imóveis;

11. Conhecimento da situação atual do sistema cadastral e de arrecadação dos tributos imobiliários;

12. Servir de base para a apresentação de soluções para problemas urbanos;

13. Servir de base para a negociação de soluções de problemas urbanos; dentre outros;          

14. Etc.
      

V - FASES PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:

Os trabalhos, inerentes à execução do projeto de cadastramento técnico imobiliário, compreendem quatro fases. A Primeira Fase que trata de ações preliminares para a implantação do escritório para a Elaboração do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário que inclui a estratégia na composição e seleção da equipe pelo Município, e a Segunda, Terceira e Quarta Fases que tratam especificamente da Execução do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário, podendo daí, evoluir para a implantação do Projeto de Legalização Fundiária Urbana.

V.1. PRIMEIRA FASE

A fase primeira que trata de ações preliminares para implantação do escritório para os serviços de administração do projeto de elaboração do cadastramento técnico imobiliário urbano com recursos integrais repassados para a entidade parceira, na forma do instrumento pactuado, Termo de Colaboração, por Chamamento Público ou sua dispensa, na forma das Orientações em Anexo (Anexo II - DAS FORMAS QUE PODERÃO SER ADOTADAS NAS PARCERIAS PÚBLICOS PRIVADOS COM OSC (Organizações da Sociedade Civil) SEM FINALIDADE ECONÔMICA), considerando se tratar de serviços de consultoria especializada, este necessário como instrumento básico para se deflagrar inúmeros projetos de desenvolvimento urbano, dentre os quais, os relacionados à legalização fundiária urbana e de denominação de logradouros e numeração de imóveis. Esta fase implica nos seguintes desdobramentos de “Ações Preliminares inerentes à montagem e elaboração do projeto”:

V.1.1. Equipes e Recursos Locais

O cumprimento da legislação urbanística e do planejamento municipal, como processo, exige dos entes públicos a efetiva locação de recursos humanos, materiais, orçamentários e financeiros, que de fato caracterize a efetivação dos serviços que são exigências do arcabouço normativo legal, sua continuidade como serviço público e perenidade. Destarte, são necessários arranjos jurídicos e institucionais que permitam do maior ao menor ente municipal o cumprimento das determinações legais ao bem maior da sociedade brasileira – especialmente a local – e, consequentemente, do Estado providência e previdência em todos os sentidos da vida das comunas nele inseridas.

V.1.1.1. Organização e Recursos Humanos:

Antes de qualquer atividade, deverá ocorrer a montagem de equipe local e a organização das etapas subsequentes do trabalho, com definição das estruturas de participação e monitoramento, bem como alocação dos recursos financeiros ao projeto, de responsabilidade do Município Parceiro, sem os quais não se poderá dar início às atividades. É essencial que seja feita a designação de um Supervisor Técnico do Projeto, responsável pela interlocução interna e com os técnicos consultores, com a finalidade de Supervisionar a execução dos serviços. Este técnico, indicado e/ou aceito pela Prefeitura Municipal, deverá estar envolvido em todas as etapas do trabalho e será nomeado por Decreto ou Portaria do Chefe do Executivo Municipal (Prefeito). 

Contratar um Gerente do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário, recrutado pela entidade parceira, o qual a representará junto às ações relacionadas ao projeto perante os consultores de tal entidade e perante o Supervisor Técnico do Projeto, o qual atuará permanentemente durante a execução do projeto, no escritório local instalado na sede do Município. 

Contratar serviços de topografia e/ou georreferenciamento para levantamentos topográficos/georreferenciais das áreas a serem mapeadas, que serão supervisionados e se subordinarão ao Gerente do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário.  

Contratar um Desenhista Técnico que seja Operador de Auto CAD, recrutado pela entidade parceira, o qual se subordinará ao Gerente do Projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário, a fim de que sejam produzidos os desenhos dos logradouros, das plantas quadras e produção dos Boletins de Logradouros (BL), antes do início dos trabalhos de cadastramento e, posteriormente, promover o desenho das plantas baixas dos imóveis, inserindo-as nas plantas quadras e na planta baixa da Sede do Município.

Contratar um técnico, recrutado pela entidade parceira, para atuar junto ao Projeto, no Município, para a função de Supervisor Geral de Campo, o qual terá como atribuições supervisionar os trabalhos das equipes de campo (Cadastradores e seus Auxiliares) e, ainda, Supervisionar os Coordenadores de equipes de campo, na geração de BCI’s – Boletins de Cadastramento Imobiliário.

Indicar um técnico, por área urbana definida, recrutado pela entidade parceira, para atuar junto ao Projeto, no Município, para a função de Supervisor de Área, destarte, supervisionando os trabalhos de três equipes, no máximo, formada por Cadastrador Técnico Imobiliário e Auxiliar de Cadastrador Técnico Imobiliário, promovendo as conferências e possíveis correções das produções em campo.
 
Montar equipes de campo compostas, cada uma de: um (1) Cadastrador Técnico Imobiliário e um (1) Auxiliar de Cadastrador Técnico Imobiliário, que se subordinará diretamente a um Coordenador de Área.

V.1.1.2. Organograma:

A estrutura orgânica funcional da Administração Direta do Poder Executivo Municipal deverá conter, no mínimo, quando de sua departamentalização, uma unidade que permita a efetividade e continuidade dos serviços públicos inerentes às funções e atividades de planejamento em geral através do sistema de cadastro técnico imobiliário multifinalitário como um dos maiores instrumentos para o desenvolvimento da Administração Pública Municipal. Destarte, sugere-se, portanto, quanto às linhas formais, uma estrutura que tenha similaridade com a que estamos propondo no Anexo III a este instrumento.

V.1.1.3. Recursos Materiais e Serviços:

Destinar espaço físico para funcionamento do Cadastro Técnico Imobiliário, com os seguintes equipamentos:

  • 04 computadores completos;
  • 02 impressora a laser;
  • 04 mesas para computador;
  • 04 cadeiras giratórias;
  • 01 mesa de reunião;
  • 01 mesa retangular para reuniões e manipulação de plantas;
  • 18 cadeiras fixas, sendo 5 para as supervisões, 10 para a mesa de reuniões e 3 para recepção e descanso dos servidores quando da volta do campo;
  • 02 bancos de 3 lugares para recepção;
  • 1 arquivo de aço com quatro gavetas tamanho ofício;
  • Telefone celular com linha aberta para ligações locais e interurbanas e equipamentos de comunicação e acesso à internet;
  • Acesso direto dos computadores à internet;
  • Serviços de reprodução de cartografia e de documentos;
  • Material de expediente;
  • Material de limpeza;
  • Serviços postais;
  • Aluguel de carro;
  • Recursos para pagamento de combustível;
  • Recursos para aluguel de imóvel para ao escritório;
  • Serviços cartoriais (taxas e emolumentos);
  • etc.

Promover a locação de um veículo, com capacidade para transportar 05 pessoas por vez, para o transporte do pessoal para serviços de campo. 

Disponibilizar sala (auditório) para treinamento e palestra.

Disponibilizar recursos instrucionais (Retroprojetor, Data Show, Flip Chart, Quadro para escrita à pincel, Tela para projeção, sistema de som, etc.);

V.1.2. Equipe Externa:

Contratar empresa de Consultoria Parceira e/ou técnico consultor, para Assessorar a equipe local de Cadastramento Técnico Imobiliário, capacitando-a, e orientando-a quanto aos procedimentos administrativos, técnicos e legais.

Dotação de estrutura mínima de apoio logístico necessário a alojar a equipe externa de assessoria, assim definido:
            - alojamento e/ou hospedagem para os técnicos;
            - alimentação para os técnicos;
            - locação de veículo de apoio exclusivamente para uso dos técnicos;
            - abastecimento e manutenção do veículo quando a serviço dos técnicos.


           
V.2. SEGUNDA FASE:

Promover a nomeação do Coordenador Técnico do Projeto, através de Decreto ou Portaria do Chefe do Executivo Municipal;

Promover a escolha e indicação da equipe técnica do Cadastro Técnico Imobiliário;

Promover a contratação dos serviços de consultoria técnica;

Promover a contratação do Desenhista Técnico Cadista;

Promover a contratação do topógrafo com equipamento de topografia;

Promover a locação e destinação do veículo para auxiliar nos serviços de campo;

Promover a instalação do escritório com os respectivos móveis e equipamentos.


V.3. TERCEIRA FASE:

Execução do projeto de Cadastramento Técnico Imobiliário.

Fazer palestra sobre Cadastramento Técnico Imobiliário Multifinalitário, com a intenção de sensibilizar a sociedade local e permitir que seja feito o recadastramento imobiliário urbano com a colaboração fundamental da comunidade.  

Promover a capacitação da equipe de cadastramento técnico imobiliário urbano, constituída para os trabalhos.  

Escolha e implantação de software para processamento dos dados cadastrais.

Promover levantamentos e estudos junto aos órgãos municipais e aos órgãos federais do acervo técnico disponível, que possam subsidiar os trabalhos de cadastramento técnico imobiliário, a seguir descritos:

a)    Cartografia do Distrito Sede;
b)    Cartografia do Município;
c)    Estudos Demográficos feitos por institutos e órgãos oficiais da União


V.4. QUARTA FASE:

Levantamento topográfico da sede do Município, redefinindo os setores e vetores de crescimento da cidade;
           
Levantamento das Leis que definiram o nome dos logradouros públicos do Município;

Produção dos Boletins de Logradouros;

Produção de Boletins de Cadastramento Imobiliário;

Produção de desenhos das plantas dos logradouros;

Produção de desenhos das plantas dos imóveis cadastrados;

Produção dos mapas dos setores cadastrados;

Produção da planta baixa da cidade;

Produção dos mapas temáticos da planta baixa da cidade;

Produção da Planta Genérica de Valores.
   
Promover a implantação de microunidade de manutenção do Cadastro Técnico Imobiliário Urbano no Município;

Promover a finalização dos serviços com a entrega dos equipamentos cedidos e com a prestação de contas dos recursos locados no projeto.


VI – ESTRATÉGIAS PARA ELABORAÇÃO E EXECUÇÃO DO PROJETO:

O Município, a fim de que possa executar o projeto com custo relativamente baixo, poderá optar pela contratação de equipe de consultoria para transferência de conhecimento para os agentes administrativos locais que serão os responsáveis pela continuidade dos serviços e ações a cargo do Cadastro Técnico Imobiliário. Equipe que poderá ser contratada ou que possa ser concentrada através de instrumento de parceria com entidade não governamental (Instituto ALFA BRASIL).
           
Poderá o Município, ceder espaços físicos disponíveis (salas) para acomodar a equipe de execução dos serviços de cadastramento técnico imobiliário, móveis, equipamentos e veículos. Inclusive, com a possibilidade de agregar ao projeto outras instituições públicas dos diversos entes públicos com atuação na região (União, Estado e Municípios), incluindo as universidades públicas, bem como, poderá, ainda, agregar ao projeto, outras instituições civis. 


VII – CUSTO ESTIMADO DO PROJETO:

Serão encontrados os custos estimados em função da realidade do Município que implica as análises preliminares nas normas e a elaboração de relatório de diagnóstico do perfil jurídico institucional do ente municipal relacionado à matéria e, ainda, aos seguintes fatores:

a)    Áreas urbanas a serem trabalhadas (sede, distritos, vilas e povoados);
b)    Quantificação estimada de imóveis (terrenos e edificações) existentes no Município;
c)    Prazo que se quer definido para a execução dos trabalhos;
d)    Recursos materiais existentes no ente público e que poderão ser destinados à execução do projeto;
e)    Recursos humanos existentes no ente público e que poderão ser destinados à execução do projeto;
f)     Recursos imobiliários disponíveis e que poderão ser destinados à realização dos trabalhos relacionados ao projeto;
g)    Informações legais e/ou cadastrais sobre os logradouros públicos;
h)    Informações sobre imóveis disponíveis nos cartórios;
i)      Distâncias a serem percorridas para a execução dos trabalhos;
j)      Formas de contratações e parcerias a serem definidas para o corpo técnico e auxiliares a serem envolvidos no projeto.

Para a apropriação mais adequada dos custos com o projeto será aplicado o questionário (Anexo I) sobre a realidade do Município, possível de ser detectada, com relação às informações e dados que se queira obter para o diagnóstico superficial preliminar que servirá de base para a fixação da estrutura de custos e do cronograma financeiro iniciais inerentes à execução do projeto e, portanto, inerentes à pactuação inicial.


A – Custos com mão-de-obra:

O custo de mão-de-obra se estenderá até o momento da transição das operações para os agentes representantes do Município Parceiro, os quais, terão a responsabilidade da manutenção e continuidade dos serviços de cadastramento técnico imobiliário. Serão inclusos nos custos de mão-de-obra as possíveis gratificações a técnicos cedidos por outros entes públicos para o exercício de suas atribuições em benefício do projeto.

Item
Discriminação
Unid. Física
Quant.
Valor Unit.
Valor Total
01
Coordenador do Cadastro
Um
01


02
Desenhista Cadista (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos serviços)
Um



03
Supervisor de Equipes de Cadastradores de Campo (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos serviços – um por três (3) equipes)
Um



04
Cadastrador Técnico (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos serviços)
Um



05
Auxiliar de Cadastro Técnico (p/ o tempo necessário a ser definido em função do volume dos serviços, o qual com o Cadastrador formará a equipe de campo)
Um



06
TOTAL




OBS.: Sugere-se a produção média de 10 cadastros por dia útil de serviço. Os quais serão avaliados pelo Supervisor de Equipes e, ainda, será este que calculará a área total das edificações expostas no croquis para que seja inserido no software para ser trabalhado pelo cadista na produção dos mapas da cidade. 
 
B – Custos com Serviços Externos e Consultoria:

Poderão ser inclusos como consultores externos, técnicos de outro ente público que seja colocado à disposição dos serviços executados pela entidade parceira em benefício do projeto. Para os técnicos da própria Administração Pública serão promovidas soluções mais apropriadas sem riscos da quaisquer julgamentos que se contraponham às despesas realizadas, quanto à remuneração justa dos seus trabalhos executados extra/função e/ou extra/horário de trabalho.


Item
Discriminação
Unid. Física
Quant.
Valor Unit.
Valor Total
01
Serviços de Consultoria (para tempo a ser definido em função do volume de serviços, desde o planejamento das ações, até a finalização dos trabalhos, incluindo a capacitação do pessoal envolvido).
Verba



02
Serviços de topografia (para o tempo a ser definido em função do volume de serviços)
Verba



03
Total





C – Custos com imóvel, mobiliário e equipamentos:
Item
Discriminação
Unid. Física
Quant.
Valor Unit.
Valor Total
01
Aluguel de imóvel (a ser definido para o tempo necessário para a conclusão dos serviços, caso o Município não disponha para acomodação dos trabalhos e dos técnicos).
Verba



02
Água
Verba



03
Telefone e linha internet
Verba



04
Energia
Verba



05
Aluguel de veículo (para o tempo que for necessário em função do volume dos serviços).
Verba



06
Serviços de xérox e encadernação
Verba



07
Material de expediente
Verba



08
Combustível (p/ o tempo que for necessário, em função do volume dos serviços)
Verba



09
Serviços de plotagem
Verba



10
Computador completo
Um



11
Impressora laser
Uma



12
Mesa para computador
Uma



13
Mesa para reunião
Uma



14
Cadeiras fixas sem braços
Uma



15
Cadeira giratória estofada
Uma



16
Arquivo com 4 gavetas
Um



17
Estantes de aço c/6 prateleiras
Uma



18
Ventiladores turbo
Um



19
TOTAL





            O Custo, inicialmente, fica estimado em R$............... (...........................................), para a conclusão do cadastramento técnico imobiliário de Casa Nova, cumprindo todas as suas fases, ao longo de seis (06) meses, conforme cronograma financeiro.

VIII – DO CRONOGRAMA FÍSICO FINANCEIRO 

(A ser definido em função do volume dos serviços para cada Município)    

1º Mês
2º Mês
3º Mês
4º Mês
5º mês
6º mês
N mês
Total R$










IX – DO TEMPO ESTABELECIDO PARA A PACTUAÇÃO E DA POSSIBILIDADE DE ADITIVAMENTO DAS PARCERIAS

Considerando a complexidade dos trabalhos e as incertezas naturalmente existentes, relacionados às descobertas de situações e problemas obscuros, mascarados, ou desprezados no instante da decisão do universo a ser trabalhado, quer por limitações técnicas, orçamentárias e financeiras, quer por incertezas e imprecisões dos dados e informações, existirão efetivamente necessidades, em determinados períodos, da ampliação das ações inerentes ao projeto inicial e seu conjunto de instrumentos de custos e operações. Destarte, deverá ficar claro, desde já da necessidade de revisão das metas pactuadas a fim de que sejam corrigidos rumos e/ou ampliados em razão das demandas e efetivamente do aprimoramento das ações públicas nesta área que é de suma importância para o desenvolvimento da sociedade em geral. Portanto, existirão necessidades de aditamento dos instrumentos de parceria em tantos quanto forem possíveis para o bom andamento dos trabalhos, e que deverão ser feitos com as devidas justificativas tecnicamente avaliadas, tanto pela gestão pública quanto pelo ente parceiro e conselho de políticas públicas respectivo da área.      


Nildo Lima Santos
Diretor de Planejamento e Operações
Consultor em Administração Pública
Consultor em Desenvolvimento Institucional
Tel.: (74) 3611.3744 (74)  98107.5334



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