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Bacharel em Administração Pública pela Universidade Católica de Brasília e FACAPE/PE, consultor em administração pública e, em desenvolvimento organizacional, com 46 anos de experiência na área pública iniciada no Exército e, que continuo em toda extensão da vida civil. Responsável por relevantes trabalhos em importância e quantidade, na área de formação e relacionadas ao desenvolvimento da administração pública e das organizações civis; dentre os quais: implantação de entes públicos, reformas administrativas e institucionais, incluindo implantação de município recém-emancipado, planos de carreira, regime jurídico dos servidores, concursos públicos, códigos tributários municipais, defesas de contas públicas, audiências públicas, controle interno, normas de posturas e ambientais, etc. Com a atuação ativa na área da filantropia e das organizações sociais. Com passagens e atuação no Rio de Janeiro, Brasília, Bahia e Pernambuco, onde, inclusive, fixou residência.      

quarta-feira, 27 de julho de 2016

Projeto de Legalização Fundiária Urbana. Bases preliminares para a elaboração




PROJETOS


DE LEGALIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA



ELABORAÇÃO e EXECUÇÃO:
Instituto ALFA BRASIL

                                               Janeiro/2016



TÉCNICOS RESPONSÁVEIS:

         Nildo Lima Santos – Consultor em Administração Pública
         Neide Dias Santos – Arquiteta Urbanista
         Luis Roque de Oliveira – Consultor Imobiliário
         Valéria Cristiane Souza N. Dias – Advogada




ENDERÊÇO PARA CONTACTO:

Rua Mal. Floriano Peixoto, nº 87 – Centro Juazeiro – BA
Rua Ozi Miranda, nº 67-B, Piatã – Salvador - BA   
            Fone/Fax: (74) 98107.5334
                E – mail: nildolimsantos@gmail.com





APRESENTAÇÃO DO INSTITUTO ALFA BRASIL:

A INSTITUTO ALFA BRASIL É uma organização não governamental de direito civil, sem fins lucrativos, reconhecida pelo Ministério da Justiça, PROC/MJ Nº. 08071000097/2006-22 e inscrita no CNPJ/MF Nº. 07.761.035/0001-92 na forma da Lei Federal nº. 9.790, de 1999, como Organização da Sociedade Civil de Interesse Público, (OSCIP), regendo-se por legislação específica, podendo firmar convênios, contratos, termos de parceria, termo de cooperação e articular-se de forma conveniente, com órgãos e entidades públicas e privadas, assim como, com empresas e instituições nacionais e estrangeiras. 

FINALIDADES DA ALPHA OSCIP:

 A promoção do desenvolvimento econômico e social sustentável e da cidadania, através de estudos e pesquisas, desenvolvimento, aplicação e difusão de tecnologias de processos produtivos nos múltiplos segmentos que possibilitem a execução de ações práticas e efetivas como precondição para a plena cidadania, que passa pelo desenvolvimento econômico e social sustentável da sociedade. Seja no auxílio direto à população ou através de empreendimentos em parcerias com entes públicos oficiais da União, dos Estados e Municípios e com entidades de classes e demais instituições de direito civil e privado que tenham ações congêneres com os objetivos específicos desta entidade. No cumprimento de suas finalidades, poderá atuar em todo o território brasileiro e no estrangeiro, podendo instalar escritórios e representações dentro e fora do país.                                   



APRESENTAÇÃO DO PROJETO

Os problemas que entravam o desenvolvimento dos Municípios brasileiros têm diversas faces. E, uma destas faces é a ocupação desordenada do solo urbano; propiciada pela ausência do Estado, que é representado na figura dos entes municipais e, não raro com o descaso e/ou cumplicidade da União que, interfere nos municípios através de execução de projetos que não observam estes fatores, tendo como conseqüência o atrofiamento no processo de desenvolvimento sócio econômico.  
           
            Uma destas intervenções é a construção de barragens para uso de geração de energia elétrica com a desapropriação de imensas áreas e aglomerados humanos urbanos onde tinham assentados posseiros legais com o título e registro dos seus imóveis e, que foram remanejados para áreas próximas às margens dos grandes lagos responsáveis pelo imenso acúmulo de água destinada à movimentar as turbinas de geração de energia elétrica. No geral não tiveram o cuidado devido da promoção da titularidade dos imóveis, pois, é bem mais cômodo a transferência deste encargo para os Municípios, os quais, até hoje, não conseguem entender o processo e sequer tomaram alguma providência. Vários destes municípios povoam as bordas dos lagos criados pelas barragens no Vale do Rio São Francisco que contam como um dos maiores responsáveis pelo entravamento no seu processo de desenvolvimento: “A falta de titularidade e do registro dos imóveis urbanos que foram transferidos para os Municípios, pela CHESF”. A estatal, em pleno regime militar onde, praticamente, era impossível a contestação e de reclamações contra o Estado e, principalmente contra a União, simplesmente transferiu o problema para os municípios e para a sociedade molestada em seus direitos, costumes, sentimentos e tradições, apesar de tal empresa ter sido a responsável pela grande maioria dos imóveis (terrenos e edificações), distribuídos à população. O que agrava mais ainda o problema.”

            Destarte é imperioso que a União - que dispõe de linha de investimentos (Programa de Apoio à Regularização Fundiária Sustentável em Áreas Urbanas – Programa Papel Passado) - centre, de uma vez por todas, esforços necessários para que, junto aos Municípios e às instituições civis e, junto aos respectivos Governos Estaduais, promovam a definitiva legalização fundiária urbana através de projeto bem elaborado e bem sistematizado de forma que resolva efetivamente o problema gerador de tantos outros, tais como: - conflitos de direitos de herança; inacessibilidade ao crédito destinado a investimentos por falta de garantias reais; impotência do poder de polícia do Município no disciplinamento urbano, em razão da falta de titularidade da responsabilidade pelo imóvel; perdas de arrecadação e renúncia de receitas pela impossibilidade de atuação do fisco municipal, em razão da falta de titularidade do imóvel; perdas de arrecadação do Estado e da Previdência Social em razão da falta de titularidade do imóvel; e, dificuldade de implantação de projetos de desenvolvimento econômico e social, pelas várias razões anteriores, citadas, contribuindo, portanto, para agravar mais ainda, a cada dia, múltiplos conflitos sociais no Município e na região.                   

            Face, a todas estas questões é que nos propomos a elaborarmos e executarmos projetos, através dos nossos técnicos e meios disponíveis, para todos os municípios que já tenham elaborado os seus Planos Diretores Urbanos, a custos baixíssimos, considerando o perfeito domínio de metodologia adequada. Projeto que necessáriamente contará com os seguintes conteúdos: a) Justificativas – que aborda a realidade social, econômica e jurídica institucional relacionada ao problema; b) Objetivos Gerais e Específicos – que delimita as metas a serem alcançadas, no aspecto geral e, nos seus mínimos detalhes micro-delimitados e quantificados; c) Metodologia – que informa como serão executadas as ações relacionadas ao projeto; d) Beneficiários do Projeto – que indica quais os reais beneficiários do projeto, sob o aspecto individual e sob o aspecto geral; e) Investimentos Necessários – que apresenta quadros de investimentos em mão-de-obra , serviços especializados de consultoria, serviços de apoio administrativo e operacional, material permanente e outros necessários; f) Cronograma de Execução do Projeto – que define o prazo de execução do projeto nas suas múltiplas fases, desde o levantamento de dados e informações até o encaminhamento final do titular do imóvel ao cartório para o competente registro; g) Cronograma Físico Financeiro – que apresenta os números reais a serem investidos ao longo da execução do projeto e, por último, h) Bibliografia – que relaciona todo o material bibliográfico pesquisado nesta primeira fase de proposição do Projeto, reforçando-o no seu entendimento pelos analistas dos parceiros interessados em financia-lo.


FINALIDADES:

            O projeto tem por finalidade a implementação das medidas administrativas e jurídicas destinadas ao desenvolvimento das ações de regularização fundiária, inclusive a propositura de ações judiciais, a formalização de atos e contratos administrativos e a inclusão das áreas regularizadas no sistema de planejamento e disciplinamento urbano/ambiental, propiciando o desenvolvimento urbano econômico e social sustentável e, qualidade de vida, através da integração de mais 60% dos proprietários urbanos nos cadastros municipais/distritais e das concessionárias de serviços públicos.    


OBJETIVOS:

Os objetivos dos projetos serão definidos de duas formas: Objetivos Gerais e, Objetivos Específicos.

            Objetivos Gerais:
            Promover a legalização fundiária urbana, na sede do Município de Sobradinho, com a implementação de atividades jurídicas e administrativas.

            Objetivos Específicos:
            Promover a alienação formal e legal dos imóveis transferidos do Estado da Bahia para o Município e, deste para os moradores;
            Promover a alienação formal e legal dos imóveis transferidos da CHESF para o Município e, deste para os moradores;
            Promover o cadastramento dos imóveis não legalizados e, dos posseiros úteis;
            Promover o registro dos loteamentos cujo proprietário seja o Município de Sobradinho;                   
            Promover a elaboração de normas legais com vistas à concessão de isenções fiscais;
            Promover o registro dos imóveis junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos.



METAS:

            As metas estão subdivididas em: metas físicas e metas sociais.

Metas Físicas:

            As metas físicas estão associadas à quantidade de famílias a serem beneficiadas e de imóveis a serem legalizados.

            Como metas físicas ficam estabelecidas:
            - produção de plantas de loteamentos de propriedade dos Municípios e memoriais descritivos sobre os mesmos, para registro dos loteamentos em cartório;
            - registro dos loteamentos de propriedade dos Municípios em cartório;
            - produção de cadastros de unidades prediais urbanas da sede de cada Município envolvido no projeto;
            - produção de legislação que permita a alienação das unidades habitacionais através de venda simbólica, isto é a transferência legal dos imóveis de cada Município abrangido pelo projeto, para os posseiros úteis;
            - produção de legislação municipal que permita a isenção do imposto inerente à transação, visando o barateamento do projeto de regularização fundiária;
            - produção de processos e recursos individualizados junto às esferas administrativas e judiciais competentes, com vista às soluções de ordens previdenciárias e tributárias;
            - legalização das unidades prediais urbanas da sede de cada Município envolvido, junto ao Cartório de Registro de Títulos e Documentos.


Metas Sociais:

            Como metas sociais ficam estabelecidas:
            - direito de herança a mais de 50% da população urbana dos Municípios abrangidos por cada projeto;
            - redução significativa dos conflitos familiares e outros relacionados a disputas inerentes ao direito de herança;
            - acesso ao crédito, através de garantias reais, adicionado em mais de 50% dos proprietários urbanos dos Municípios envolvidos;
            - inserção agregada de mais 50% dos proprietários urbanos, nas oportunidades dos programas e projetos dos múltiplos órgãos governamentais destinados à geração de trabalho, emprego e renda;
            - reforço e ampliação do poder de polícia em mais de 100% do universo atingido atualmente, com isto, disciplinando melhor o uso e parcelamento do solo urbano;
            - reforço e ampliação da base de contribuintes dos tributos imobiliários municipais em 100%, incluindo, portanto, os novos proprietários formais no rol da co-responsabilidade com o desenvolvimento urbano;
            - reparação de parte da dívida social que o Governo Federal, através da CHESF, tem com a população assentada ao derredor das barragens e usinas por ela construídas;
            - oportunizar a efetiva aplicação dos instrumentos de política urbana voltados à salvaguarda do direito à moradia digna e à cidade, já estabelecidos nos respectivos Planos Diretores de Desenvolvimento Urbano implantados para os Municípios abrangidos pelo Projeto;
            - propiciar a articulação da política de regularização fundiária sustentável com respectivos Planos Diretores de Desenvolvimento Urbano implantados para os Municípios envolvidos no projeto;
            - propiciar a efetiva inclusão das regras para aplicação dos instrumentos de regularização fundiária necessários ao planejamento urbano e, previstos na legislação municipal;
            - propiciar o fortalecimento dos sistemas de informações que apóiem o planejamento urbano e, a gestão dos serviços públicos e tributários;
            - propiciar a oportunidade da comunidade, ora assentada informalmente, participar dos programas sociais destinados à melhoria das condições de habitabilidade.


METODOLOGIA:
           
A metodologia a ser utilizada tem como base de sustentação e de viabilidade do projeto a tríplice parceria entre o Instituto ALFA BRASIL, proponente do projeto, os Municípios envolvidos no projeto e, o Governo Federal, através de: recursos do programa: Urbanização, Regularização e Integração de Assentamentos Precários; de contra-partidas dos Municípios com cessão de pessoal e equipamentos e, dos valores destinados à formalização das alienações dos imóveis para os atuais proprietários; e, de contra-partidas da OSCIP com a cessão de parte do pessoal qualificado e, de parte dos equipamentos.

            Serão promovidos eventos (seminários, palestras e reuniões), com vistas à mobilização da comunidade e dos entes públicos e privados envolvidos no processo, a fim de que seja efetivada a sustentabilidade definitiva do sistema municipal de planejamento e de desenvolvimento urbano, com a aplicação dos instrumentos jurídicos e normativos de controle e disciplinamento urbano (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, Código de Obras e Edificações, Lei de Uso e Parcelamento do Solo Urbano, Código de Posturas Municipais, Código Ambiental, Lei do Perímetro Urbano e, Código Tributário Municipal).

            O trabalho técnico social envolve eventos, que estão programados na forma disposta a seguir:

a)      Palestras de sensibilização das autoridades e da comunidade em geral, sobre a filosofia e importância do Projeto e, sobre a importância da participação da sociedade local, dos órgãos públicos, das instituições civis e das empresas privadas.
b)     Audiências públicas com as comunidades.
c)      Capacitação das equipes de cadastradores e do pessoal envolvido com o Projeto.
d)     Reuniões de avaliação intermediárias e finais do andamento e conclusão do projeto.
e)      Instalação de escritórios nas sedes das cidades envolvidas nos projetos, em imóveis alugados ou cedidos pela administração pública municipal.
f)       Mobilização de técnicos contratados para a execução do projeto.
g)      Mobilização de equipe de consultoria com conhecimento em legalização fundiária urbana e, com conhecimento em legislação urbanística, tributária e previdenciária.
h)     Inventário e reprodução de mapas e de plantas cartográficas a interesse do projeto.
i)        Inventário e reprodução de documentos e registros de loteamentos e, de normas básicas a interesse do projeto (levantamento fundiário realizado junto a CHESF e, nas Prefeituras).
j)       Levantamento em cartórios dos registros dos loteamentos (levantamento fundiário realizado junto ao Cartório de Título e Documentos das respectivas Comarcas dos Municípios envolvidos).
k)     Levantamento documental que referencia e atesta o ano de construção dos imóveis, junto à CHESF, junto ao Cadastro Técnico do Município envolvido, junto ao Serviço de Água e Esgotos do Município, junto à concessionária de Energia Elétrica e, junto aos proprietários, para efeitos de promoção de processo junto à previdência social.
l)        Cadastramento dos imóveis e respectivos proprietários informais dos imóveis urbanos edificados, devendo conter: Nome, RG, CPF/MF, tempo da posse, referência de documento que indique o tempo máximo do imóvel edificado (conta de energia elétrica, conta de água, pagamento de IPTU, notas fiscais de compra de material de construção, correspondências recebidas pelos correios, etc.).
m)   Análise documental e das normas legais e, elaboração de relatório de diagnóstico para efeitos de indicações de providências (elaboração de leis, decretos regulamentares e demais normas regulamentares, registros, pareceres, etc.) e, informações sobre disputas e litígios na posse.
n)     Implantação de medidas administrativas e legais necessárias para aplicação dos instrumentos de regularização fundiária, tais como: lei de remissão de IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano e, de isenção do ITBI-IV – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos; lei de autorização para alienação de bens imóveis do Município a interesse social, por venda a preço simbólico.
o)      Relatório técnico social referente à mobilização da comunidade envolvida no projeto, com estratégias para adesão às propostas e metas do projeto.
p)     Relatório técnico social referente às disputas e litígios nas posses.
q)     Expedição de títulos de outorga de direitos reais em favor dos beneficiários finais do procedimento de regularização fundiária.
r)      Triagem cadastral para os encaminhamentos individualizados e/ou em grupos para os competentes registros, isto é, para a regularização fundiária.
s)       Elaboração, instrução e ajuizamento de ações judiciais ou outras medidas judiciais ou extra-judiciais necessárias à regularização fundiária.
t)       Encaminhamentos individualizados e/ou em grupos de casos análogos, para os competentes registros junto ao Cartório de Títulos e Documentos.
u)     Transferências dos arquivos cadastrais para o Município, propiciando atualização do cadastro técnico imobiliário.
v)      Produção de relatórios mensais de acompanhamento da execução do projeto.
w)    Produção do relatório final da execução do projeto, com a conseqüente prestação de contas final e, publicação na imprensa oficial das metas e resultados alcançados.

Integram a metodologia do projeto, produtos gerados através dos instrumentos de regularização, que deverão servir de base para estudos e soluções processuais, de caráter civil, nas múltiplas ações deflagradas pelos interessados. Tais produtos integrarão o acervo documental municipal para o atendimento das demandas rotineiras e efetivas da sociedade. Acervo este que é integrado dos seguintes produtos derivados:

a)                            cadastro dos móveis objeto de regularização fundiária com as respectivas informações;
b)                            cadastro dos proprietários dos imóveis levantados e avaliados pelo projeto, para regularização fundiária urbana;
c)                             cópias e comprovantes de publicações na imprensa, dos atos normativos e editais relacionados ao Projeto de Legalização Fundiária Urbana;
d)                            cópias dos contratos e notas fiscais de compras de materiais e serviços realizados a interesse do Projeto de Legalização Fundiária Urbana;
e)                             cópias dos protocolos de ajuizamento das petições e/ou ações junto à esfera judicial competente;
f)                             cópias dos protocolos dos instrumentos de regularização fundiária perante o Cartório de Registro de Imóveis;
g)                            cópias dos comprovantes de recolhimento das custas e emolumentos necessários à regularização dos imóveis objeto da regularização fundiária urbana;
h)                            cópias das certidões ou dos instrumentos que comprovem o registro dos imóveis objeto da regularização fundiária urbana;
i)                              cópias das certidões e instrumentos de registro dos loteamentos objeto do projeto de regularização fundiária urbana.        

BENEFICIÁRIOS DO PROJETO

            Serão beneficiários do projeto, diretamente, a administração municipal e, os proprietários informais que somam mais de 50% do total de proprietários de imóveis urbanos da sede dos respectivos Municípios abrangidos pelo projeto, representando um número bastante significativo da população da região e, indiretamente, toda a população dos Municípios envolvidos que, através das garantias reais adquiridas adicionadas à população, poderão se auto-desenvolverem através das oportunidades ofertadas pelas múltiplas instituições de fomento econômico e social.

            As prioridades de atendimento para a regularização dos imóveis, atenderão, aos seguintes critérios:
           
1)      Proprietários com menor renda familiar, não podendo ser superior a um e meio (1,5) salários mínimos: em prioridade um a mulher chefe de família, qualquer que seja o seu estado civil e, os portadores de necessidades especiais, em prioridade dois (02), os mais idosos, de qualquer sexo e, em prioridade três (03) proprietário tenha maior número de dependentes:
- o pagamento, pelo projeto, do custo total da formalização do processo, desde as pendências judiciais referentes ao imóvel, até as pendências tributárias e previdenciárias referentes ao mesmo;
- o pagamento, pelo projeto, do valor de alienação a preço simbólico do imóvel, do Município para o atual proprietário;
- o pagamento pelo projeto, do custo total do registro imobiliário;
           
2)      Proprietários com renda familiar acima de um e meio (1,5) salários mínimos:
- o pagamento, pelo projeto, do custo total da formalização do processo, desde as pendências judiciais referentes ao imóvel, até as pendências tributárias e previdenciárias referentes ao mesmo.


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